כותרת בכלכליסט תפסה את עיני "קבוצת ביג סיימה לשווק 90% משטחי המרכז המסחרי בגלילות". למה? כי אני מכיר את המתחם הזה, אפילו הגשתי התנגדות לאחר שהועדה המקומית הפקידה אותה, אבל מה שיותר מרגיז אותי הוא שהשיווק של המתחם הזה וההצהרות של המנכ"ל מזכירות לי מקרים של שיווק קרקעות חקלאיות. אז קבלו פוסט נוסף תוכנית ברמת השרון שמפריעה לי מאד.

קצת עובדות

תוכנית רש/מק/1010 (553-0160762) המוכרת גם כ"מתחם חוף התכלת – גלילות צפון" הוגשה להתנגדות בסביבות נובמבר 2015, כאשר תקופת ההתנגדויות הסתיימה בסוף השנה. התוכנית מדברת על 83 אלף מ"ר של מסחר ושימוש לתעשיות עתירות ידע, כאשר עד 30% יכול להיות מומר לטובת מסחר (24.9 אלף מ"ר). הבניין עצמו גם בנוי כמבנה גדול בן 3 קומות (כמו קניון) ובפאה המזרחית שלו שני מגדלים בגובה 46 קומות לטובת תעשיות עתידות ידע. לבניין יש 4 קומות חניה ובעומקו המירבי נמצא כ-3-6 מ' מעל מפלס מי התהום.

התוכנית הזאת כפופה למגבלות לא פשוטות – עד שלא יבנה מחלף הרב מכר (שבנייתו לא החלה), כל מתחם צפון גלילות מוגבל לתוספת בניה של 38 אלף מ"ר, מה שלא מאפשר לבנות את שני המגדלים עד להשלמת המחלף (אולי כמה קומות בודדות). בנוסף, יש באזור זה מגבלות גובה בגלל המתקנים הבטחוניים באזור גלילות, מה שמטיל ספק בנוגע ליכולת לבנות לגובה המדובר. התוצאה המיידית של מגבלות אלה היא שמדובר על תוכנית שתיבנה בשני שלבים – ראשית יבנו הקומות התחתונות ואחר כך (פרק זמן לא מוגדר) יבנו המגדלים. השלביות של הבניה עומדת בסתירה לדרישות התקנון של המתחם שכן אם יוגש בשלב ראשון היתר רק לקומות התחתונות, יהיה זה לטובת מיצוי זכויות הבניה למסחר, אבל אז המבנה כבר יחרוג ממגבלת 30% ההקצאה למסחר. מימוש כלל הזכויות שניתן לבנות ללא המחלף יוביל לכך שיתקיים מאזן כמעט הפוך – 38% תעשיות עתירות ידע ו-62% מסחר.

לתוכנית הוגשו לא מעט התנגדויות מטעמים שונים ובדיון של המחוזית (על פי סעיף 109) בתאריך 26/1/16 הוחלט להחזיר את התוכנית לועדה המקומית לתיקונים, בין היתר בגלל הסיבות שציינתי (מגבלות הגובה, סתירה מול תוכנית רש/616/ א/3 שתוכנית זו כפופה לה) כמו גם בעיות טכניות אחרות ובעיה "קטנה" נוספת – חוף התכלת הוא שם של מתחם שנמצא בצידו המערבי של כביש 2 בשטחה של הרצליה (מתחם שהשיווק הספולקטיבי בו הוביל את עיריית הרצליה לפרסם את המודעה הזאת).

נכון ליום כתיבת הפוסט הזה התוכנית טרם אושרה[1]. על בסיס ההיכרות שלי בנוגע למשך מימוש של פרויקט, קשה לי להאמין שהקניון הזה יפתח בשנת 2019 כפי שהכריז המנכ"ל בכתבה (עוד 3.5 שנים) שבמסגרתם נדרש אישור של התוכנית המתוקנת, צליחת שלב ההתנגדויות, הוצאת היתר ובניה של 30,000 מ"ר. אם במהלך 2017 הם יעלו על הקרקע להתחיל לחפור את החניון אני אהיה מופתע. יתרה מזאת, ההכרזה של המנכ"ל על הרחבת השטח המסחרי ל-35 אלף מ"ר פשוט לא עומדת במבחן המציאות – לא מול התב"ע המקומית ובטח לא מול התב"ע רש/616/ א/3. והאמת שאם הם שיווקו 23,500 מ"ר נותרו להם רק עוד 1,400 מ"ר לשווק ולא 2,500 מ"ר כפי שטוען המנכ"ל – אבל אולי הוא מדבר על השטח המסחרי בתוספת 1,000 מ"ר שהם ביקשו בתב"ע, תוספת שהועדה המחוזית אמרה שאינה עומדת בתקנון רש/616/ א/3.

מה המסקנה – שחברת ביג שיווקה ללקוחות שלה מצגת יפה והרבה הבטחות והחברות שחתמו מולה לא טרחו לקחת עו"ד שיבדוק את הסטטוס של התוכנית. זה אומנם לא הונאה כמו זו של חברת אדמה, אבל אין ספק שאפשר להצביע פה על כמה בעיות של "גילוי נאות".

גילוי נאות – ההתנגדות שלי לתוכנית

תוכנית ביג גלילות היא התוכנית הראשונה שאמורה להתממש במסגרת כלל התוכנית במתחם צפון גלילות (ובהמשך מערב רמת השרון), מדובר על אזור עם הרבה מאד זכויות בניה לתעסוקה שמהווה את הבסיס הכלכלי של רמת השרון לעשור וחצי הקרובים (אמור לתמוך בהכפלה של העיר). הבעיה המרכזית היא שכרגע התוכנית מתוכננות בגישת איזור – עירוב השימושים נעשה רק בין המסחר והמשרדים (כמו בהרצליה פיתוח) והחפיפה עם המתחם הבנוי למגורים נכון להיום לא מספיק גדולה. מעבר לזה, כאשר מתחילים את הבניה בקניון, פוגעים ביכולת של מסחר עתידי ברמת הרחוב להצליח (ובאופן כללי ריכוזיות של בעלויות על שטחי מסחר היא גרועה לעסקים קטנים). הבעיה היא שבתור תושב אני לא ממש יכול להתנגד לתוכנית מקומית על בסיס הטיעונים האלה – ככה בנוי החוק. אבל בתור משתמש עתידי בבניין שיקום, אני יכול להתנגד אם הבניין עומד לקום על קרקע מזוהמת ואין בתוכנית שום מענה לסוגייה זו – ולכן הגשתי התנגדות לתוכנית כי היא לא נותנת מענה ראוי לטיפול בקרקע המזוהמת בפינה בדרום מערבית של המתחם, הפינה שצמודה לתחנת הדלק סונול.

ההתנגדות שלי למתחם ביג גלילות

בשלב זה אתם שואלים למה הכותרת של הפוסט היא "לא קניון". ובכן, שניגשתי לעיין במסמכי התוכנית יצא לי לדבר על התוכנית עם אחד מאנשי הצוות של אגף הנדסה ברמת השרון. שציינתי שמדובר על תוכנית לבניית קניון קיבלתי תשובה נחרצת "זה לא קניון!".
באותה נשימה גם נאמר לי שאני כנראה היחיד שיתנגד לתוכנית הזאת ושאני רק אעכב תוכנית חשובה לעתיד הכלכלי של רמת השרון. אז אני לא היחיד שהתנגד, אני יודע ומבין שזכויות הבניה שיש בתוכנית הזאת חשובות לעתידה הכלכלי של רמת השרון (הרשות המקומית), אבל הקניון הזה הוא מכשול לעתיד, לא תרומה.

[1]   וגם אין שום זכר למסמכים שהועדה המקומית אמרה שתציג (ראו פסקה אחרונה בכתבה)