עושר מוניציפלי וגיוון משתמשים


ביום רביעי האחרון פורסמה כתבה בדה מרקר שהצליחה להכעיס אותי פעמיים – פעם אחת בגלל הכותרת הפופוליסטית ופעם שנייה בגלל התפיסות המוטעות שהיא מפיצה, בגיבוי מספרים. הכתבה מתייחסת למחקר של חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר שחשב את העושר של הרשויות בארץ בהתאם להוצאה לתושב ממקורות עצמיים (משהו שכתבתי עליו פה בבלוג לפני 4 שנים) וגם מציג חישוב כמה שטחי ארנונה לא ממגורים נדרש בשביל לאזן את קצב הבניה של המגורים בישראל וכמה כל השיטה לא ברת קיימא, כי אין ביקושים לנדל"ן מניב בהיקף שנדרש לצורך האיזון (בהתייחס לאיזון ברמה הארצית). היו גם כמה מסקנות והמלצות בעקבות המחקר בנוגע למבנה המיסוי העירוני, הצורך באיחוד רשויות ועוד כהנה וכהנה נקודות. הקשר בין המסקנות וממצאים נראה "נכון", רק שכותב המחקר לא ממש בקיא בנושא איחוד רשויות, שלא לומר שחישובים ממוצעים אף פעם לא מייצרים תובנות שמתחברות עם מציאות מורכבת.

נתחיל במחמאה – צ'מנסקי בן שחר הוא אחד המשרדים המובילים בניתוח כלכלי של מתחמים מסחריים, ראיתי את העבודות שלו, אין ספק שהוא יודע את העבודה ומחזיק במאגר נתונים שמאפשר לו לבצע ניתוחי מאקרו כלכלה מוצלחים. לא שלא ראיתי עבודות טובות גם של מתחרים כמו גיאוקרטוגרפיה ואחרים, אבל שמגיע לפרגן, אני מפרגן. גם אם זוכרים שבן שחר הוא אחד היועצים שתרם לא מעט לגבות במספרים הקמה של קניונים (רבים) בישראל – צריך לזכור שזה חלק מהעבודה שלו – זה גם חלק התרומה שלו (לאיזור, לפגיעה במרכזי הערים, לשימוש מוגבר ברכב פרטי).

איפה אני לא מפרגן? שמשתמשים בממוצעים וקופצים למסקנות בתחום שבו אין לך ידע (וגם לי אין הרבה ידע, אבל אני יודע מה אני לא יודע), כי ערים ורשויות מקומיות הן יצורים מורכבים. להסבר שלי יש כמה כיוונים, אבל אני רוצה להתחיל עם דברים יותר פשוטים – הטיעון שהיקף שטחי הארנונה המניבה מעידים על עושר של הרשות המקומית.

לא כל נדל"ן מניב "מניב" לרשויות אותו דבר

אם אני אבחן חברת הי-טק ותיקה וחברה שמייצרת נייר טואלט ואראה ששתיהן מייצרות הכנסות של 100 מיליון ש"ח, אני עלול לחשוב שהן שקולות, אבל שאני אבחן את הרווח הגולמי שלהן אני אגלה שלחברת ההי-טק יש רווח גולמי גדול מ-50% בעוד שלחברת שמייצרת נייר טואלט יש רווח גולמי נמוך מ-50% – כמשקיע אני אעדיף את חברת ההיטק שנשארת עם יותר כסף בכיס ויכולה לתת לי דיבידנד יותר גדול.

אותו דבר לגבי הסוגים השונים של נדל"ן מניב, או בהקשר של הרשויות המקומיות, ארנונה שלא ממגורים. הבעיה היא שכמעט ולא מחשבים מה הרווחיות של ארנונה לא ממגורים על ענפיה השונים. גם אם נתרכז בקטגוריות הכלליות – משרדים, מסחר, מלאכה, תעשייה, מלונות ובנקים, אין מחקר בארץ שבוחן כמה עולים השירותים שצורכת כל קטגוריה. כולם יודעים לדקלם שתושבים הם גרעוניים (בממוצע) אבל טרם ראיתי מישהו שמדבר על רווחיות של ארנונה שלא ממגורים. העיסוק שלי בתקציבים מפורטים של רשויות מקומיות מאפשר לי לנתח נתונים שלא רואים בדוחות הכספיים המבוקרים ולענות על שאלות מהסוג שציינתי. כבר עשיתי משהו דומה לגבי מ.א. תמר והזמינות של תקציב אילת, עיר שעלתה לאחרונה לכותרות בגלל הרבה סיבות לא טובות, מאפשר לנסות להעריך כמה משקיעה העיר בתיירות. ע"י השוואה לערים דומות בגודלן הערכתי את העלות העודפת של התיירות באילת על השירותים המקומיים של העיר ולהערכתי אילת מוציאה על ענף התיירות באזור 35-50 מיליון ש"ח בשנה (ראו הסבר מורחב בסוף הרשומה). מנגד, פוטנציאל ההכנסות של אילת מהמלונות הוא 84 מיליון ש"ח (חיוב נכון לסוף 2018, לא גביה, אם כי אפשר לשער שזה קרוב לגביה) – בערך 35-50 מיליון ש"ח "רווח נטו". בחישוב גס, מכל שקל מארנונה ממלונות אילת נשארת עם חצי שקל.
אם ניקח לדוגמה את מתחם עזריאלי (שלושת המגדלים והקניון), הוא כנראה מכניס לעירייה 40 מיליון ש"ח בשנה. כמה הוא עולה לעירייה? נניח לצורך ההגזמה שהעירייה מוציאה על המתחם 2 מיליון – על כל שקל שהיא מכניסה ממנו היא נשארת עם 95 אגורות. נראה שהרווח הגולמי מתיירות נמוך יותר, מה שממחיש שחישוב עושר של רשות מקומית על סמך היקף הנדל"ן המניב שלה ללא התחשבות בסוגיו השונים הוא חישוב בעייתי (כמו רוב החישובים הממוצעים).

גיוון משתמשים

אבל גם זה החישוב שהצגתי על עזריאלי לא ממש נכון – ת"א מחזיקה מחלקת הנדסה כפולה בגודלה ביחס לערים אחרות, אגף גביה גדול מאד, אגף מחשוב שהוא כמו חברת הי-טק בינונית והתחזוקה של המותג "תל אביב" גם היא עולה כסף. כל הדברים האלה עולים כסף שלא כולו מושקע בתושבים, אבל קשה לכמת את העלויות האלה, בטח כאשר אין עיר שינה בגודל דומה בישראל שיהיה אפשר לבחון בלי כל הרעש שמייצרת הפעילות העסקית בתוך התקציב העירוני. גם אם נניח שהיינו יודעים לחשב את העלות של כל ענף בנפרד והיינו מגלים שמשרדים לתאגידים הם הענף שמשאיר בקופת העירייה הכי הרבה כסף – האם רשות מקומית צריכה להתמקד במשיכה רק של תאגידים? האם התיירות בת"א משאירה לרשות המקומית חצי שקל על כל שקל מהארנונה, כמו באילת?

התשובה לשתי השאלות האלה היא "לא". מכלול הפעילויות שמתרחשות בת"א והמשיכה שלה יוצרת יוזמות של המגזר הפרטי מאפשרות לה להשקיע פחות בכדי לייצר את המשיכה שיש לה לתיירים. יש סינרגיה בין ההשקעה של ת"א בענף התיירות, בענפים שיושבים במשרדים ובענפי המסחר, סינרגיה שמפזרת את העלויות – ומנגד התועלת של החיבור בין הענפים השונים מייצר ערך מוסף גבוה יותר מסכום הערכים המוספים של כל ענף בנפרד. אנשים שמסתכלים על שורת הרווח נוטים לשכוח – זה שענף מסוים יותר "רווחי" לעיר זה לא אומר שצריך לחפש רק אותו, כי אז אין גיוון תעסוקתי בעיר. כמו שתיק השקעות טוב הוא תיק מגוון, עיר טובה היא עיר מגוונת, עם הרבה ענפים, חלקם רווחיים יותר, חלקם רווחיים פחות – בדיוק כמו תושבים, חלקם גרעוניים יותר, חלקם גרעוניים פחות. בלי מגוון תושבים וענפי עסקים, העיר לא תמשוך עסקים מגוונים לתוכה ותהיה לכל היותר… מודיעין (או חריש). ככל שיהיו בעיר מגוון גדול יותר של עסקים, כשרונות ומקורות לכסף, כך היא תמשוך יותר השקעות ואנשים, בתהליך שישלט יותר ויותר ע"י כוחות השוק הפרטי, תהליך שיעיל בהרבה מתהליכים שמונעים ע"י כסף ציבורי. בשלב שבו פועלים כוחות השוק הפרטי, תפקידה של הרשות/המדינה הוא להקל ברגולציה לצד מניעה כשלי שוק, משהו שלא ממש מתבצע בישראל ברמה המקומית (נושא לרשומה אחרת).

איזה רשויות הן רשויות עשירות?

התחלתי את הדיון בערעור על הקביעה מהמחקר של צ'מנסקי בן שחר מיהי רשות עשירה, או ליתר דיוק, איך מודדים עושר של רשות מקומית. אם אסכם את הדברים שכתבתי, עושר של רשות מקומית נקבע לפי תמהיל ההכנסות שלה ולא רק סכומן. ניקח את חמשת המובילות בטבלה של בן שחר ונתייחס לכל אחת בנפרד:

  1. ת"א – הכנסותיה מגוונות מאד וגבוהות מאד, היא באמת הכי עשירה בישראל.
  2. רעננה – הכנסותיה גבוהות, אבל עיון במקורות ההכנסה שלה מראה שהיא לוקחת יותר מהתושבים שלה ביחס לאחרות – זה בגלל שרעננה מספקת את שירותי החינוך הלא פורמלי בעצמה ולא דרך חברה עירונית (או חברת המתנ"סים) וזה שירות שברובו ממומן ע"י המשתמשים (התושבים). בניכוי ההכנסה הזאת רעננה עשירה פחות מהרצליה ובערך כמו הוד השרון וכפר סבא.
  3. חיפה – עיר עם תמהיל הכנסות מגוון, עם הטיה משמעותית לתעשייה (שמכניסה פחות וגם רווחית פחות). אם הייתי מחשב את ההכנסה הממוצעת למ"ר של חיפה הייתי מגלה תמונה עגומה שההכנסה של חיפה גבוהה, אבל צפיפות ההכנסה שלה נמוכה מאד. בכל מקרה, חיפה עשירה מרעננה.
  4. רמת השרון – גוון ההכנסות של רמת השרון הוא "כלום בפיתה" וגם ההכנסות משטחי הצבא/תע"ש/וכו' צומצמו מאז היא איבדה את מעמדה כעיר עולים. רמת השרון עשירה בזכות תושביה שמחזיקים בתים לא קטנים (150 מ"ר בממוצע, אגב, פחות מהממוצע ברעננה) ומשלמים תעריף גבוה שמתלווה לשטח הזה (יש ברמת השרון גם תעריפים שנושקים למינימום, אבל לדירות הקטנות מ-70 מ"ר, כמו בשאר גוש דן). היות ואנחנו כבר יודעים שארנונה ממגורים היא בממוצע גרעונית, אפשר להבין כמה רמת השרון לא עשירה.
  5. אילת – הבנתם את הרעיון, אילת לא ראויה למקום החמישי ברשימת הרשויות העשירות, בטח לא לפני הרצליה (שהיא בפועל הרשות השניה בעושרה בישראל), הוד השרון או כפר סבא
  6. ומי חסר ברשימה וצריך להיות בחמשת הרשויות העשירות ביותר? ראשון לציון ופתח תקווה.

אני גם אוסיף שלהכניס לתוך אותה רשימה רשויות שמתפקדות בערים מטרופוליניות לצד ערים אזוריות וערים שהן לא אזוריות ולא מטרופוליניות היא השוואה בין תפוחים לאגוזי לוז.

לפני שאציג את החישוב שעשיתי עבור אילת, אסיים בעצה/אזהרה – אוי לרשות המקומית (ולמדינה) שתנסה לקדם תעסוקה מסוג אחד או ללא גיוון. אותו דבר נכון גם לגבי קידום מגורים מסוג אחד (רק דירות 4-5 חדרים) או אוכלוסיה לא מגוונת. טוב לא יכול לצאת מזה ואחרי 72 שנים של ניסויים בבני אדם, הגיע הזמן שתבינו את זה.

הערכת ההוצאות של אילת על תיירות – פירוט

השתמשתי בתקציב המפורט של אילת לשנת 2018 (ביצוע) והשוואתי אותה לכמה ערים באותו סדר גודל של מספר התושבים (הוד השרון, רמת השרון, רמלה). הפערים בסוציואקונומי באים לידי ביטוי בעיקר בהוצאות על שירותים ממלכתיים (חינוך, רווחה וכו') שאינם רלבנטיים לתיירים ובכל מקרה, כל שאר השירותים המקומיים פחות רגישים לאשכול הסוציואקונומי. הפרמטר שאני מסתכל עליו והוא בסופו של דבר הכי חשוב הוא כמה כסף הרשות מוציאה מהכסף החופשי שלה לטובת השירותים, שזה לאן הולכת הארנונה (והיטלים, אגרות ומיסים אחרים, שהם חלק קטן מהכסף).

איפה אילת שונה מהרשויות האלה בהוצאות שלה שמבוססות על הכנסות עצמיות, באופן שאפשר לשייך את ההוצאה לתיירות (הכל חושב לפי הוצאה לתושב):

1. הוצאות מקומיות: פיתוח כלכלי – בשני סדרי גודל יותר מהאחרות (מאות שקלים פר תושב לעומת שקלים בודדים פר תושב) – הוצאות שמכוונות רק לתיירים; גינון – הוצאות המים של אילת גבוהות פי 4 מהרשויות האחרות, אפשר לשייך חלק מההוצאה העודפת הזאת לרצון לשמור על חזות העיר ירוקה לטובת התיירים; בניגוד למחשבה שעלויות התברואה של אילת גבוהות, הן כן, אבל לא חריגות – העלות פר תושב דומה לאלה של רמת השרון והרצליה (ערים בסוציו 8-9)

2. הוצאות קבועות: המטה של אילת יקר ביחס לאחרות, במיוחד באגפים שפועלים מול המשתמשים השונים (גביה) – זו הוצאה שעולה ככל שיש בעיר יותר עסקים והיא אופיינית

3. הוצאות נוספות: אילת מוציאה יותר כסף על מחלקת נכסים ביחס לאחרות ועל איכות הסביבה. הוצאות התרבות של אילת לא חריגות, אם כי ההשתתפות שלה בתקציב המתנ"סים לא נמוכה. הוצאות התרבות דרך החברות העירוניות לא נספרת כי הן לא מהתקציב, גם אם הן מכוונות לתיירים.

להערכתי התיירות לוקחת בין 10%-15% מהכסף החופשי של העיר (35-50 מיליון ש"ח בשנה מתוך 330 מיליון ש"ח בשנה) וזו העלות העודפת של התיירים על העיר

מחשבה אחת על “עושר מוניציפלי וגיוון משתמשים

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s