איחוד וחלוקה


במסגרת אחד הפרויקטים שאני עובד עליהם נתקלתי בהנחיות אשר אוסרות על איחוד מגרשים במתחם המרוצף במגרשים קטנים עם ריבוי בעלויות, בין אם זה ריבוי בעלויות על כלל המגרשים במתחם (בסדר גודל של עשרות מחזיקים שונים שלכל אחד מגרש משלו) או ריבוי בעלויות במגרשים ספציפיים. במסגרת הפרויקט עלתה השאלה האם יש לשמר את האיסור הזה או שמה ללכת עם הרצון של חלק מהיזמים לאפשר איחוד וחלוקה של המגרשים, זאת כאשר ידוע שקיים סיכון שאיחוד מגרשים יוביל להקמת מתחמים המכונסים בתוך עצמם – תוצאה שרצינו למנוע בכדי לא לפגוע בסיכוי של כלל המתחם להפוך ליותר עירוני.

בצירוף מקרים קוסמי (ושיתוף של דרור רשף) ראיתי הפניה לשתי רשומה מעניינת מאד של אנדרו פרייס (Andrew Price) הנוגעת לחשיבות של מגרשים קטנים במתחמים וההשפעה של חלוקה של מתחמים למגרשים קטנים על רף כניסה כלכלי לפיתוח, הליכתיות ושיפור העירוניות. באותו זמן קיבלתי הפניה מהאדריכל אולריך בקר להרצאה מרתקת על מסחר ברמת הרחוב של בוב גיבס אשר מדבר על מסחר ברחובות מסחריים, כמו גם על חשיבות של מסחר ב"קופסאות גדולות" (Big Box), מרכזי קניות של אלפי מ"ר שיושבים על הרחוב ובסמיכות להם יש הרבה עסקים קטנים, כאשר ההשפעה של אותם מרכזי קניות דרמטית על הביצועים של העסקים הקטנים (שיפור במכירות של עשרות אחוזים).

ברשומה הקרובה אתייחס לכמה עקרונות הכלכליים הנוגעים לגודל המגרשים. מומלץ לקרוא את שתי הרשומות בקישורים וגם לפנות זמן לראות את ההרצאה.

פרגמנטציה של בעלויות

ריבוי בעלויות בהרבה מגרשים קטנים ("פרגמנטציה של בעלויות") הוא לא נושא חדש. גם ג'ין ג'ייקובס דיברה על החשיבות פרגמנטציה של בעלויות בספרה "חייהן ומותן של ערים אמריקאיות גדולות", זאת מבלי שהייתה לה את ההשכלה הכלכלית לנסח זאת במונחים של מונופולים ותחרות. כאשר מדובר על שטחים מסחריים, מיעוט בעלויות על מגרשים רבים (ועד לבעלים בודד החולש על מתחם גדול עתיר מגרשים קטנים או מגרש בודד) מוביל לכך שהשוכרים תלויים בבעלים ואז רואים כמה עיוותים קלאסיים הקשורים למונופולים:

  1. עלויות מונופוליסטיות גבוהות מעלויות בשוק חופשי, כאשר רק למותגים הנחשבים לחנויות עוגן או לרשתות יש את היכולת להתמקח אם הן מספיק גדולות (ולרוב חנויות עוגן הן רשתות). עסקים קטנים לרוב ישלמו את המחיר הגבוה ביותר ולעיתים אפילו יסבסדו את ההנחות שניתנות לרשתות.
  2. שוכרים צריכים להתכנס לתוך התנאים שקובע הבעלים, כולל שטחי מסחר גדולים יותר הנובעים מהיתרון לגודל שיש בבניה של חנויות בשטח גדול. לא פעם השטחים האלה גדולים מהנדרש.
  3. שוכרים משלמים עלויות נוספות שאין במקרה של מסחר ברחוב – חלוקה בהכנסות אשר באה לידי ביטוי בתשלום של אחוזים מהפדיון.

אבל המצב הזה מתקיים גם בשוק המשרדים כאשר יש ריכוזיות (למשל, אני חושב שיש ריכוזיות של עזריאלי במע"ר של ת"א באופן שמעלה את המחיר שהם גובים) ויכול גם להתקיים בשוק הדיור, במידה והיה בשוק הדיור חברות השכרה משמעותיות שחולשות על נכסים רבים הממוקמים באותו תא שטח. אם זאת שוק ההשכרה למגורים בישראל הוא דוגמה מצוינת של פרגמנטציה של בעלויות. גם אם מרבית בעלי הדירות גובים בממוצע אותו דבר (למ"ר או לחדר) לפי מחיר השוק, לשוכרים יש מגוון נכסים לבחור מהם, במגוון איכויות, כאשר לשוכרים יש אפשרות להתמקח על המחיר סביב הממוצע, זאת בהתאם לתנאי השוררים בשוק (מחסור/עודף) ומצב הנכס.

לא רק לפרגמנטציה של בעלויות במרחב בנוי יש יתרונות, גם למקרה של פרגמנטציה של בעלויות על מגרשים ריקים יש יתרון על פני איחוד למגרש אחד, יתרון הקשור להון. יזמים מונעים משלושה פרמטרים עיקריים בהחלטות שלהם – רווחיות, סיכון וזמינות הון (והפרמטרים האלה קשורים זה בזה). פיתוח מגרש קטן דורש הון התחלתי נמוך יותר ולכן רף הכניסה נמוך יותר, מצב המאפשר ליותר יזמים להיות מעורבים בפיתוח, בין אם מדובר על יזמים שהם אנשים פרטיים או חברות קטנות.

אם נבחן את ענף הבינוי ניתן לראות את החשיבות של הון בענף. נכון לסוף 2017 פעלו בישראל כ-39.4 אלף עסקים בענף הבינוי אשר המעסיקים עובדים, כאשר 87.4% מתוכם הם עסקים של פחות מ-10 עובדים (אשר מעסיקים 43.8% מהשכירים בענף), 10.3% עסקים המעסיקים 10-29 עובדים (אשר מעסיקים 27.4% מהשכירים בענף) ושאר 2.1% עסקים של מעל 30 עובדים (המעסיקים 28.6% מהשכירים בענף). השכר הממוצע לשכיר בקבוצה הראשונה נמוך מ-100 אלף ₪ בשנה, בקבוצה השנייה השכר השנתי הממוצע עומד על 100-117 אלף ₪ בשנה ובקבוצה השלישית 130-145 אלף ₪ בשנה. יזמים הפועלים על מגרשים קטנים יפנו באופן טבעי לעסקים קטנים שעולים פחות (ובמודל של קבלנים וקבלני משנה) ודורשים הון זמין נמוך יותר, בעוד שיזמים הפועלים על מגרשים גדולים הם לא פעם גם החברות המעסיקות או יזמים המעסיקים חברות בניה גדולות. זו גם הסיבה שתחום התמ"א 38 או פרויקטים עם מעט יח"ד מושכים יזמים קטנים בעוד שהחברות הגדולות מחפשות את הפרויקטים הגדולים יותר של פינוי בינוי או מבנים של מאות יח"ד – כל שחקן מתאים את עצמו להון שזמין לו ומכיוון שגודל המגרש משפיע על היקף הפרויקט, כך גודל המגרש משפיע על גודל השחקנים שישקיעו בו.

כאמור, לא רק הון משחק תפקיד, גם לסיכון יש חשיבות. בתחום הצרכנות של מוצרי טכנולוגיה יש גרף מאד מוכר שמתאר את ההתפתחות של מוצר בשוק, זהו גרף מור (Moore):

אבל ההתנהגות הזאת לא מתארת רק צרכנות אלא באופן כללי התנהגות של שנאת סיכון – שתי הקבוצות הראשונות שמתניעות את השוק הן של אנשים בעלי רגישות נמוכה יותר לסיכון המוכנים להתנסות במוצרים חדשים שטרם הוכחו. אם אין מספיק מהם שיכולים לשכנע את שאר הצרכנים לרכוש את המוצר, הוא גווע ב"תהום". במתחם ריק עם ריבוי מגרשים ובעלויות היזמים שיבנו ראשונים יהיו אלה שהם בעלי הון התחלתי ובעלי רגישות נמוכה יותר לסיכון. ככל שהמתחם יתפתח הרווחיות תגדל והסיכון ירד, כך יגדל הסיכוי שיכנסו יותר יזמים עד שהוא יעבור את "התהום" (= ההשקעות הראשונות יוכיחו את עצמן) ויתמלא לחלוטין. אבל מה יקרה אם כל המתחם נמצא בבעלות אחת של יזם פרגמטיסט? יש סיכוי גבוהה שהמגרש לא יתפתח ויישאר ריק ליותר זמן, כאשר היזם ממתין להתפתחויות שיתרחשו במתחמים סמוכים.

פרייס מתייחס לעוד שני יתרונות חשובים של ריבוי בעלויות ולהם השפעה כלכלית עקיפה: הגדלת מספר היעדים בטווח הליכה וחוסן גבוהה יותר לבניינים גרועים. השפעות אלה עקיפות לשתי ההשפעות העיקריות מכיוון שהן תתי קטגוריה שלהן.

הגדלת מספר יעדים שקול להגדלת הגיוון במרחב אשר משפר את המשיכה שלו, שמיכה מייצרת ביקושים ומגבירה את הסיכוי לתחרותיות. בנוסף, יותר יעדים משמעותם יותר הזדמנויות שאנשים יסתובבו במרחב בכדי להגיע ליעדים האלה, כאשר בין כלל ההשפעות, לגידול במספר האנשים במרחב יש השפעה על תחושת הבטחון האישי שהמרחב מייצר.

חוסן לבניינים גרועים מתייחס לכך שבניין אחד גרוע במרחב עם הרבה בניינים טובים מייצר השפעה זניחה על איכות המרחב ולכן ההשפעות השליליות שלו, כמו רתיעה של אנשים להיות בקרבתו או השפעה על בניינים סמוכים, נמוכות יותר. גם יותר זול להרוס בניין גרוע קטן ולהחליפו בחדש מאשר להרוס בניין גרוע גדול. חוסן לבניינים גרועים קשור להון – יותר זול להחליף בניין על מגרש קטן מאשר בניין על מגרש גדול.

הערת "אגב" – אם יש בניין גדול וגרוע במרחב, ייתכן ופיצול החלקה שלו להרבה מגרשים יכול לזרז את הריסתו והחלפתו במשהו יותר טוב. התמונות הבאות הן של שתי דוגמאות שממחישות את הרעיון.

סוקולב 27 - בניין חדש שיהרס במסגרת תוכנית שאושרה ב-2018
סוקולב 27 – בניין חדש שיהרס במסגרת תוכנית שאושרה ב-2018. צילום מסך מתוך Google Street View
מרכז דן ז'בוטינסקי פינת בן גוריון בבני ברק - בניין על מגרש גדול שעמד מעל 20 שנים ריק ויצר מפגע ברחוב
מרכז דן ז'בוטינסקי פינת בן גוריון בבני ברק – בניין על מגרש גדול שעמד מעל 20 שנים ריק ויצר מפגע ברחוב. צילום מסך מתוך Google Street View

קופסאות גדולות

בוב גיבס הוא מומחה לתכנון מרחבים שבהם יש מסחר קמעונאי. בהרצאה שמופיעה בקישור אומר גיבס כי גודל החנות בכלל אינו משנה, מה שמשנה הוא הממשק עם הרחוב והחזית של החנות. גיבס מוסיף ואומר שיש לו מחקרים שמראים שככל שהחנות גדולה יותר, כך ההשפעה החיובית שלה על החנויות הקטנות הסמוכות גדולה יותר.

שתי האמירות האלה ובמיוחד הראשונה, עומדות בסתירה ליתרונות של מגרשים קטנות שמייצרים חנויות קטנות ובניינים קטנים, לכן חשוב ליישב ביניהן.

אם נרחיב את ההתייחסות של גיבס בנוגע ל"קופסאות גדולות", נראה שגיבס מדבר על מספר היבטים חשובים הנוגעים לנוכחות של קופסאות גדולות:

  1. קופסאות גדולות משמשות כעוגן המושך אנשים ובדרך מפרה את הסביבה שלו, כאשר החשיבות היא על תפקידן כעוגן ולא בהכרח מה יש בתוכן. במובן הזה, גם מבנה ציבורי שמושך תנועה או כיכר עירונית מזמינה המוקפת במוקדים קטנים יכולים לתפקד כעוגן.
  2. רשתות משקיעות בפרסום בכדי להגדיל את המשיכה שלהן וכך גם עסקים קטנים נהנים מאותה תנועה.
  3. אין סתירה בין החשיבות של קופסאות גדולות ובין הדרישה שהחזיתות והממשק שלהן עם הרחוב יהיה לפי עקרונות המייצרים חזית עירונית.
  4. רחובות צריכים עוגנים, אבל במידה. היות ועוגן גדול דורש כוח קניה גדול יותר מצידם של התושבים והמבקרים שמזינים אותו, יותר מדי עוגנים ידרשו משיכה של כוח קניה גדול מאד. אם ריכוז העוגנים יהיה מוצלח, הם ימשכו את רוב כוח הקניה שקיים במרחב על חשבון אזורים אחרים. אם ריכוז העוגנים לא יצליח, החנויות יכשלו ויווצר מצב הפוך – מרחב עזוב שמרחיק אנשים.

האיזון בין שתי הגישות הוא מידתיות והקפדה על עקרונות של תכנון עירוני טוב. רצוי שיהיה שילוב המאזן בין עוגנים גדולים ובין ריבוי בעלויות, חשוב להקפיד כי גם עוגנים גדולים יהיו בממשק עם הרחוב, לפי עקרונות עירוניים, אשר מתקיימים בצורה טבעית יותר כאשר המגרשים קטנים.

הדוגמה שיכולה להמחיש הכי טוב את הטענה של גיבס הוא דיזינגוף סנטר – קופסה גדולה מאד שמושכת אליה תנועה רבה ומפרה את הסביבה שלה.

אתגרים נוספים הנוגעים למגרשים קטנים וגדולים

חלק מהאתגרים הקשורים לרצון לאזן בין מגרשים קטנים למגרשים גדולים נובעים מסוגיות טכניות ולחלק מסוגיות אנושיות.

  1. תקן חניה – תקן חניה מחייב יכול להגדלת העלויות של מגרשים קטנים, בעוד שבמגרש גדול יהיה יותר קל וכלכלי לממש את התקן. הדבר נכון אף יותר כאשר יזמים צריכים לממש את החניות מתחת לקרקע. כאשר מיישמים הנחיות בנוגעות לחלוקה למגרשים קטנים, יש לשים לב שתקן החניה לא הופך למכשול.
  2. שותפויות בין יזמים יכולות לעלות על שרטון ואז הפרויקט יתקע. הדבר נכון לכל מגרש עם ריבוי בעלויות וללא חלוקה פנימית, אך במיוחד למגרשים גדולים מהסוג הזה. הדוגמה של מרכז דן בצומת ז'בוטינסקי בן גוריון בבני ברק ממחישה את האתגר הזה – הבניין לא הושלם קרוב ל-20 שנה בגלל סכסוך בין הבעלים.
  3. ליקוט מגרשים קטנים לצורך איחוד – להערכתי יזמים תמיד יעדיפו לפעול לבד אלא אם אין להם את ההון הדרוש ולכן במצב של חלוקה למגרשים קטנים תאפשר ליזמים בעלי הון לצבור מגרשים וכאשר יגיעו למסה קריטית הם יבקשו לאחד אותם.
  4. הקצאה לצרכי ציבור – לרשות מקומית יהיה קשה להכריח יזמים בעלי מגרשים קטנים להקצאות שטחים לצרכי ציבור ודרישה להקצאה עלולה לפגוע ברווחיות של הפרויקט. מנגד, יותר קל לקבוע הקצאה לצרכי ציבור מבעלי מגרשים גדולים (תוך פיצוי בזכויות). רשות מקומית, במיוחד כאשר היא מעוניינת לשנות מרקם בנוי קיים, צריכה למצוא את הפתרונות שמאפשרים לה להוסיף שטחי ציבור מבלי לתקוע לעצמה גול בכך שהיא מדכאת יוזמות.

סיכום

אמנם הכותרת של הרשומה היא "איחוד וחלוקה" (מתורגם ל-REPARCELATION), אבל הכלי של איחוד וחלוקה הוא בסופו של דבר כלי. הסוגייה המרכזית שצריך להתייחס עליה היא גודל המגרשים, כמות המגרשים ומס' הבעלויות. על מנת להגיע לחלוקה טובה של מתחם צריך לאזן בין כמות המגרשים הגדולים והקטנים, על החלוקה שלהם במרחב. אם נקודת המוצא של מתחם היא פרגמנטציה של בעלויות, הרשות צריכה לקבוע כללי מדיניות למעבר מפרגמנטציה למגרשים גדולים ואחודים באופן שיאפשר יזמות, אך לא ייצר ריכוזיות יתר אשר תפגע בתחרותיות וביצירת הזדמנויות להתחדשות עתידית של המתחמים. חשוב שיהיו עוגנים, אבל לא יותר מדי, חשוב להסתכל על עקרונות ההקצאה של נכסים ציבוריים (גינות, מבנה ציבור), כמו גם הגדרות של תקן חניה, זאת כחלק מראיה כוללת אשר לא תכניס מקלות בגלגלים של היזמים, אך גם תשמור על איכות המרחב הציבורי, על נגישות למרחב לכלל המשתמשים (כולל רכבים פרטיים) ועל זמינות של קרקעות חומות לנכסים ציבוריים.

3 מחשבות על “איחוד וחלוקה

  1. מסכימה עם מרבית הניתוחים למעט נושא אחד שלא דובר ונמצא בבסיס החולשה של רחובות המסחריים ביחס למרכזים המסחריים והוא העובדה שריבוי בעלויות פרטיות קטנות גורם לחוסר ניהול של המרחב המשותף, פעמים רבות להזנחתו והתדרדרותו ואז לא מדובר בבניין אחד רעוע בתוך מרחב מצליח, אלא בכדור שלג מסוכן שמקבע תודעה שמשפיעה על מרחב שלם.
    היתרון של המונופולים המנהלים גם טמון בשליטה בתמהיל שמאפשרת פעמים רבות להשלים מוצרים או שירותים בצורה מדויקת יותר וליצור תמהיל מאוזן.
    שתי דוגמאות בולטות לכך הן הדור הישן של המרכזים המסחריים הגדולים: מרכז כלל בירושלים וקניון התחנה המרכזית בת”א שבין היתר נכשלו משום שהבעלויות על החנויות נמכרו לגורמים פרטיים קטנים.

    • סוגיית הניהול של המרחב הציבורי לא נידונה, למרות שיש לה חשיבות רבה ולא פעם הסוחרים מצפים מהרשות המקומית להיות זו שמנהלת את המרחב הציבורי (ולכן הדוגמה של התחנה המרכזית בת"א פחות מתאימה). הרעיון בבסיס הרשומה הוא הצורך להבין שיש לייצר איזון בין מרכזים גדולים וחנויות קטנות. החסרון העיקרי של מונופולים הוא הדחיפה לחנויות יותר גדולות ויותר יקרות, מה שמקטין את ההזדמנויות לעסקים קטנים להיווצר. כמו כן, אני לא חושב שיש בעיה עם זה שיפתחו עסקים "לא נכונים", זה חלק מהעניין בשוק חופשי – יוזמות נוצרות ומתות כל הזמן (בכל שנה נסגרים ונפתחים עשרות אלפי עסקים). בהיבט הזה יש מקום לשפר את הנגשת המידע לעסקים – נתונים אודות העסקים הפעילים ברחוב, ותק ממוצע של עסקים מסוגים שונים ונתונים נוספים שיכולים לעזור ליזמים להחליט האם לפתוח את העסק שלהם באותו רחוב.

  2. פינגבק: הגדלת הסבירות לעירוב שימושים | המדד המוניציפלי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s