צפיפות אפקטיבית למסחר


הרשומה על צפיפות אפקטיבית דנה בקשרים שבין האופן שבו מודדים צפיפות (ברוטו/נטו) והביטוי שלה הלכה למעשה במרקם העירוני. ברשומה עצמה "עצרתי" לפני שנכנסתי למספרים של צפיפות מינימלית וקשרים כלכליים בין צפיפות לשירותים ומסחר, פשוט כי לא היו לי כלים וסימוכין להציג משהו בעל ערך לקוראים.

מאז הרשומה ההיא עברו שנתיים ויצא לצלול לתוך נתונים של כמה וכמה ערים בישראל ולבחון איך נראה היקף המסחר בחלקים שונים של אותן ערים ואף להעריך במספרים גסים האם היקף השירותים המסחריים הזמינים לתושבים מועטים (ואז הם צריכים לנסוע לקניון לכל דבר) או מהצד השני, השירותים המסחריים מגוונים באופן המאפשר לתושבים לצרוך את רוב השירותים שלהם קרוב לבית ואף מושכים אנשים מרחוק. ההערכות שביצעתי התבססו על שלושה פרמטרים – מס' עסקים ל-1000 תושבים, אחוז העסקים מתוכם העוסקים במזון (מכולות, פיצוציות וכו', מתוך נתוני רישוי עסקים) וכן היקף השטח המסחרי לתושב (שטח ארנונה למסחר). אם זאת, ההערכות הללו נתנו לי מושג כללי ולא התבססו על נתון כמותי חיצוני.

מסחר לינארי

בשנת 2008 פרסם משרד השיכון והבינוי מדריך לתכנון, הקצאה ופריסה של שירותי מסחר בשכונות מגורים. במדריך הזה ניתנה התייחסות רחבה להיקפי המסחר הנדרשים בהתאם לגודל השכונה, לטיפוסים שונים של מוקדי מסחר וכן להיקף האוכלוסייה אשר "נדרשת" כדי לתמוך במסחר כך שיהיה בר קיימא. המדריך מגדיר כנקודת פתיחה ההקצאה הבסיסית של שטחי מסחר עומדת על 0.4 מ"ר שטח מסחרי לנפש (או חנות של 40 מ"ר ל-100 נפשות), זאת עבור מוקד מסחרי המשרת שכונה בצפיפות של 4 יח"ד לדונם ברוטו עם 3 נפשות למשק בית (12 נפשות לדונם או 8 דונם לחנות של 40 מ"ר; 12,000 נפשות לקמ"ר המקבלים שירות מ-8,000 מ"ר מסחרי לקמ"ר). אבל לא רק התושבים רלבנטיים להקצאה זו, המוקד המסחרי הזה צריך שהתושבים יהיו מעשירון ה-5 (של 2008), ברמת מינוע של 290 מכוניות ל-1000 נפשות (במונחי 2008, מדובר על רמת מינוע ברשויות עירוניות באשכול 6-9), במרחק של 30 ק"מ מהמטרופולין ובמרחק אפקטיבי של 5 ק"מ מהמע"ר הקיים. טבלה 5.1 במדריך מגדירה שטחים נדרשים בהתאם ליעדי האוכלוסייה:

אל מול מצב הבסיס הזה הגדירו נוסחאות שונות לשינויים בהיקף המסחר בהתאם לשינויים בפרמטרים השונים בהתאם לטבלה 5.2:

כותבי המסמך מציינים כי אין לקחת את התיקונים הללו "כתורה מסיני" ובאופן כללי יש להימנע מתוספת של יותר מ-50% שטחי מסחר ביחס להקצאה הבסיסית. כאשר עוברים על הרשימה של "התיקונים" הזאת מתקבל הרושם כי מסחר שכונתי הוא שימוש הרלבנטי בעיקר לאוכלוסיות מוחלשות, הרחוקות ממרכזים עירוניים וכאלה שיש להן רמת מינוע נמוכה. מבלי שהתכוונו, כותבי המסמך לקחו כמובן מעליו היעדר תחבורה ציבורית או את העובדה שאוכלוסייה מבוססת מעדיפה להיכנס לרכבה ולנסוע לקניון הקרוב ולא חלילה ללכת לסדקית במורד הרחוב.

הנחת יסוד נוספת בנוסחה היא לינאריות – שטחי המסחר גדלים באופן לינארי בהתאם למספר התושבים בטווח של 1.5-2.5 ק"מ (מחצית המרחק למרכז מסחרי עירוני או המע"ר). ההנחת "המסחר שמתפתח לינארית" תפסה את עיני כי היא לא ממש הגיונית – ככל שיש יותר אנשים, מגוון הטעמים והצרכים נעשה יותר מורכב. ככל שהמוצר יותר ייחודי, רף הכניסה שלו אמנם יותר גבוהה, אבל בכל "מדרגה" של רף כניסה יש יותר ויותר מוצרים שעוברים את הרף הזה. דוגמה: אוכלוסייה של 30,000 תושבים מאפשרת קיום של מגוון מוצרים בהיקף 100 (לצורך הדוגמה). יש עוד 50 מוצרים שדורשים 40,000 תושבים. במקרה הראשון ממוצע התושבים למוצר הוא 300, במקרה השני הוא 266 – נדרשים "פחות" תושבים למוצר. ככל שהישוב גדל צפוי שכמות המוצרים תגדל ולא תפחת וכך עיר של 100,000 תושבים יכולה להגיע להיקף של 500 מוצרים – 200 תושבים למוצר. הדוגמה הזאת באה להמחיש שהיקף שטחי המסחר לא מתנהג באופן לינארי – ככל שיש יותר תושבים, היקף המסחר לתושב גדל, לא קטן, כי יש מספיק מגוון רצונות וצרכים שיקיימו מגוון גדול יותר של חניות.

מסחר לא לינארי

לא מזמן נחשפתי להרצאה של רוברט גיבס (בזכותו של אולריך בקר) על מסחר עירוני. גיבס הוא יועץ בתחום המרכזים המסחריים כבר שני עשורים וגם מרצה בהרווארד, סוג של "צ'מנסקי בן שחר" האמריקאי (או להפך, "צ'מנסקי בן שחר" הם הגיבס הישראלי, תלוי למי רוצים להחמיא). ההרצאה כל כך הרשימה אותי שקניתי את הספר שלו באותו נושא. הספר מנסה לפרוס את העקרונות של תורת המסחר, עירוני ומתחמי, בכרך אחד וגם נותן מספרים וקנה מידה הנוגע לקשרים בין שטחי מסחר, מספר התושבים אשר מאפשרים לקיים מרכזים מסחריים בגדלים שונים וטווחי ההשפעה של מרכזים אלה. הגרפים הבאים מרכזים את הקשרים הללו, כאשר ההסתייגות החשובה ביותר היא שמדובר על השוק האמריקאי, עם כוח הקניה של האמריקאים. אם זאת, העקרונות שמוצגים בספר, גם דרך המספרים, יכולים להתאים לכל מקום כי הם מבוססים על הבנת הטבע של הצרכנים.

הגרף הראשון "נראה" לינארי, אבל הסקאלה האנכית היא סקאלה לוגריתמית. אם משהו נראה כמו קו ישר על סקלה לוגריתמית, הוא בוודאות לא לינארי. ניתוח של שטחי מסחר לתושב רק ממחיש את הנקודה הזאת:

ניתן לראות כי ככל שמוקד המסחר מספק יותר מגוון, כך השטח לתושב גדל, הן בערך המקסימום והן בערך המינימום. כמו כן ציינתי את השטח לתושב במרכזים שכונתיים אליהם מתייחסת הפרוגרמה הישראלית וניתן לראות כי הם מציגים קשר לינארי בעוד שהנתונים של גיבס מראים על קשר לא לינארי. הנתונים של מרכז עיר ואאוטלט נראים חריגים משום שקהל היעד הוא לא "כל התושבים" אלא תושבים בפילוח מסויים – האאוטלט מכוונים לאוכלוסייה מסוימת באזור יחסית רחב ומרכזי הערים, או ה-Town centers (לא Downtown) פונים לאוכלוסייה אחרת.

צפיפות אפקטיבית למסחר ומסחר עירוני

הפרוגרמה הישראלית וגם הספר של גיבס מציגים התייחסות חשובה למרחקי ההשפעה של מרכזים מסחריים. חנות פינתית משרתת אוכלוסייה בטווח קרוב בעוד שמרכז אזורי משרת אוכלוסייה ברדיוס של 30-50 ק"מ. אבל מה קורה כאשר בתוך תחום של קמ"ר בודד גרים 50,000 תושבים (כמו במרכז פריז)? אנחנו מקבלים רמת אינטנסיביות המאפשרת קיום של היקף מסחר גדול מאוד בטווח הליכה. הקשרים שהצגתי בין היקף השטחים המסחריים לכמות תושבים, גם אם לא הצגתי קשרים אשר לדעתי רלבנטיים לשוק הישראלי, ניתנים לתרגום לצפיפות אפקטיבית (לקמ"ר) אשר מאפשרת קיום של מסחר באופן בר קיימא. ישנם כמובן השפעות נוספות אשר יש לקחת בחשבון (אני לא מתיימר למנות את כולן):

  1. מצבה הכלכלי של האוכלוסייה – אוכלוסייה חזקה יכולה לקנות יותר ולקיים חנויות יותר רווחיות, יקרות יותר ו/או מגוונות יותר. נדרשת צפיפות אפקטיבית יותר נמוכה.
  2. מבקרים יומיים – נוכחות של שטחי משרדים משפיעה על סוגי חנויות ובמיוחד על מסעדות. על פי נתונים של השוק האמריקאי שמציג גיבס בספרו, כל 100 מ"ר משרדים יכולים לתמוך ב-15 מ"ר מסחרי (3.5 מ"ר מסעדות ו-11.5 מ"ר חנויות). המספרים בישראל שונים כי יש גם השפעות של תרבות עבודה (האם זה בסדר לצאת לקניות/מסעדה/סידורים ברחוב מתחת למשרד באמצע יום עבודה), אבל יומיים באופן כללי מגדילים את היקף המסחר וניתן לשכלל אותם לתוך החישוב של הצפיפות.
  3. תיירים – תיירים מהווים כוח קניה שיכול לחזק מאד את הבסיס הכלכלי של מסחר ברמת הרחוב, זאת מכיוון שהנכונות שלהם להוציא כסף גבוהה משמעותית ממבקרים או תושבים – זה חלק מהחופשה שלהם. הם גם הולכים יותר וטווח ההשפעה שלהם גדול יותר. כמובן שיש תיירים ויש תיירים. תייר ששוהה בהילטון יוציא יותר כסף מתייר ששוהה ב-AirBNB, מצד שני, תייר בהילטון מקבל ארוחת בוקר במלון בעוד שתיירים אחרים יקנו אותה במסעדה. כמו כן, מומלץ להבחין בין תיירים שמקום השהייה שלהם נמצא בסמיכות ובין תיירים שעושים מאמץ מיוחד להגיע (ראו נקודה 5). תיירים אשר גרים בסמיכות ניתנים לשקלול לתוך הצפיפות.
    למה הדגשתי את המילה "תוספתי"? מסחר שתלוי רק בתיירים הוא לדעתי לא מסחר בר קיימא. מספיקה מגיפה קטנה או מלחמה קטנה ובעלי החנויות מאבדים את מקור הפרנסה שלהם. מסחר שמתבסס על תושבים (ומבקרים) יהיה יותר בר קיימא בזכות תיירים אך לא תלוי בהם. גיבס מתייחס לנקודה הזאת בספרו ומצדד בעמדה שאני מציג. תיירים יכולים גם "לעזור" להצדיק יותר שירותים היכן שאין מספיק תושבים בשביל לקיים שירות (קרוב לרף הכניסה, אך עדיין "לא שם").
  4. הליכתיות – מרחב הליכתי, כזה שנוח להולכי רגל (תחושת ביטחון, מצב פיזי של הרחוב, צל/תאורה, מרחב מעניין), יכול להגדיל את טווח שתושבים מוכנים ללכת בשביל להגיע ליעד כלשהו או את טווח השוטטות שלהם. ככל שההליכתיות יותר טובה, כך אפשר לכלול יותר תושבים ברדיוס הכלכליות של מרחב עם מסחר, ללא קשר לצפיפות. המצב ההפוך גם מתקיים – אם המרחב לא הליכתי, גם אלפי תושבים בטווח של מעל 500 מ' מהמתחם המסחרי לא יספרו "לטובת" אותו מרחב.
    טענה שאני חוזר עליה כל הזמן היא שברגע שתושב נכנס לרכב בשביל לצאת לקניות, כבר לא משנה לו אם הוא נוסע 5, 10 או 15 דקות (2.5 ק"מ, 5 ק"מ ו-7.5 ק"מ במהירות ממוצעת של 30 קמ"ש) והוא ישאף להגיע ליעד שממקסם את הצרכים שלו ויאפשר לו למצוא חניה בקלות. בהינתן שהמצב הזה מתקיים, מקומות שאינם מספיק מגוונים ואין בהם חניה נוחה מפסידים כברירת מחדל. הליכתיות מייצרת פקטור לצפיפות, בין אם שהיא מגדילה אותה או מקטינה אותה.
  5. מוניטין – מוניטין של מתחם מסחרי מייצר לו העדפה על פני מתחמים אחרים ומייצר למתחם יותר תנועה בהשוואה למתחמים המשרתים היקף אוכלוסייה/מבקרים/תיירים דומה. אפשר לכמת את המוניטין במונחים של כמות התיירים (בין אם מקומיים או מחו"ל) אשר עושים את המאמץ הנוסף בכדי להגיע למרחב עם המסחר, כאשר מאמץ נוסף מתייחס למאמץ למי שמקום מגוריו או המלון שלו רחוק ומחייב הגעה ברכב/תחבורה ציבורית. תיירים שעושים מאמץ נוסף ניתנים לשקלול לתוך הצפיפות (אם כי מדובר על גורם אשר מורכב לכמת אותו)

התייחסות למכלול הגורמים אשר משפיעים על היקף המסחר בר הקיימא, רק מחזקת את ההבנה שתכנון מסחר הוא תהליך שתוצאותיו אינן לינאריות ואף דורשות התייחסות לתרחישים (אשר יבואו לידי ביטוי בערכי מקסימום ומינימום). הפרוגרמה הישראלית נותנת לכך התייחסות, אך יש לי, כמו גם לכמה מהאנשים שדיברתי איתם בנושא, השגות לגבי הערכים והתנהגות נתוני הבסיס, כמו גם הפרמטרים "המתקנים". המספרים שמציג גיבס דורשים "תיקון" ואולי אף תיקוף לשוק הישראלי, אך הם מצביעים על היעדר לינאריות ברמת ההתנהגות הבסיסית (לפני הפקטורים).

אם נחזור לפרמטרים שהצגתי בפסקה השנייה (מס' עסקים ל-1000 תושבים, אחוז עסקים בתחום המזון), תראו שהם לא מקבלים מקום בין הפרמטרים שקיבלו במה ברוב הרשומה. גיבס נותן התייחסות לסדרי גודל של מספר חנויות, כמו גם מרחיב בנושא עוגנים (נושא חשוב בפני עצמו), אבל התרגום של שטחי מסחר למס' חנויות הוא לא חד-חד ערכי. ייתכן ששיקוף של התוצאה הסופית של ההקצאה הוא בעל ערך כדי לעמוד את רמת הגיוון של החנויות והעסקים, אך הוא פחות יעיל בהגדרת ההקצאות לשטחים/צפיפויות.

אסיים בתובנה נוספת הנוגעת לתכנון והקצאה של מסחר בארץ – יש בישראל פער גדול בהבנה של התנהגות מסחר והקשר בינו ובין צפיפות אפקטיבית למסחר, בוודאי של מסחר ברמת הרחוב (שאינו מתחמי). ככל שנכיר בפער הזה יותר מוקדם, כך יהיה יותר קל להניע תהליכי למידה לצמצום הפער.

2 מחשבות על “צפיפות אפקטיבית למסחר

  1. פינגבק: חוסר התאמה בין רבדים של כלכלה | המדד המוניציפלי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s