תושבים גרעוניים (בממוצע)


בתחילת שנות האלפיים שלטה בישראל תפיסה תכנונית בקרב רשויות רבות – התפיסה אמרה שאם הרשות תעודד דירות גדולות מרובות חדרים, הן יהיו מעל לרף ההכנסה של אוכלוסיות חלשות וכך הן ימשכו לתוך הרשויות אוכלוסיות חזקות אשר לא יהנו מהנחות בארנונה מצד אחד ומצד שני ישלמו יותר ארנונה ליח"ד – וכך הן יהיו פחות גרעוניות. התפיסה הזאת היא אחד מהגורמים העיקריים שהובילו למחסור בדירות קטנות בישראל ובנוסף, היא התפוצצה לאותן רשויות בפנים כי הדירות הגדולות משכו משפחות צעירות – סוג התושבים היקר ביותר לרשות מקומית.

החלטתי לבחון איך מתנהגת גרעוניות לתושב, כמה מוציאה הרשות מכיסה על התושב מעבר לארנונה שהוא משלם, בפרופילים שונים של שכונות – ותיקות, צמודי קרקע, שיכונים ושכונות מודרניות. לצורך הבדיקה בחרתי בכפר סבא, מכמה סיבות:

  1. לא יצא לי לבחון את העיר הזאת בעבר (והיא גם לא לקוחה שלי)
  2. זו עיר ותיקה עם מנעד מתאים של שכונות, אבל אין בה אוכלוסיות חריגות – השכונה החלשה ביותר היא באשכול 6 ורוב השכונות הן באשכול 8. זה מקטין את הרעשים
  3. כפר סבא היא עיר מאד שקופה ולכן ידעתי שאם יהיה לי קושי במציאת נתונים, יש סיכוי גבוהה שאמצא אותם באתר העירוני (ואכן נעזרתי במידה מהאתר העירוני)
  4. הלמ"ס מספק עושר נתונים יותר גדול על ערים מעל 100,000 תושבים.
  5. לא רציתי לבחון עיר גדולה מדי

התהליך של עיבוד הנתונים שביצעתי מעניין בפני עצמו, כל הניתוח בוצע על אזורים סטטיסטיים, אם כי, לצערי, בכפר סבא יש חוסר הלימה מעצבן בין אזורים סטטיסטיים לשכונות (מהחסרון של ניתוח עיר ותיקה). היה גם צורך להעריך נתונים על בסיס הנחות מסוימות והצלבת נתונים, ההסבר מופיע בסוף.

נתחיל מהתוצאות

הגרף הראשון מראה את הקשר בין אחוז הילדים ואחוז בני 65+ בהתאם לאזורים הסטטיסטיים (ציינתי את השכונות הנכללות בכל א"ס):

הגרף הזה מיועד בעיקר בכדי לייצר הבנה מה הטיפוס של השכונות השונות – מזדקנות, צעירות, בוגרות. כמו כן, ככל שהעיגול יותר כחול, כך האשכול הסוציואקונומי גבוה יותר (סירקין ותיקים וכו' הם אשכול 9, תקומה, יוסטפל הם אשכול 6 וקפלן וכו' אשכול 7, השאר אשכול 8).

אפשר לראות שיש בכפר סבא כמה "שכונות ילדים" (בעיקר בשולי העיר), כאשר לב העיר מבוגר.

הגרף הבא קופץ ישר לתוצאות. בחרתי להציג את הגרעוניות לתושב בכל אזור סטטיסטי אל מול אחוז הילדים בשכונה, כי ילדים הם האוכלוסייה היקרה ביותר מבחינת משאבי הרשות. אפשר לראות שיש בגרף שני אזורים – התחום של 15%-25% ילדים והתחום שבו יש יותר מ-30% ילדים. בכל אחד מהתחומים האלה כמות הילדים היא לא הגורם שקופץ לעין כמי שמייצר את השוני בגרעוניות. במעבר בין שני האזורים בגרף עדיין אין הסבר לגרעוניות בגלל שינוי באחוז הילדים – הגרעוניות של סירקין ותיקים וכו' דומה לגרעוניות של קפלן הדרים וכו', אבל אחוז הילדים שונה באופן משמעותי.

בכדי להסביר את ההבדלים צריך מידע נוסף. הגרף הבא מציג את אותם נתונים, אבל במקום שם השכונות ציינתי את סוג הבניינים האופייני לשכונה. המקרא בגרף מסבירה את סוגי הבניינים (ככל שעולים באות, יש בבניין יותר דירות) כמו כן יש התייחסות לתעריף הממוצע למ"ר בכל סוג בניין, תעריף אשר נגזר מגודל אופייני לדירה בבניין.

הדבר הבולט ביותר בגרף הוא שכל השכונות של טיפוס בניין סי (6-10 דירות, לרוב שיכונים) הן הגרעוניות ביותר, אך בנוסף התעריף בהן הוא הנמוך ביותר. ככל שזזים ימינה בגרף והגרעוניות יורדת, התעריף למ"ר עולה עד לתעריף הממוצע האופייני לצמודי קרקע (שהם גם בעלי השטח הגדול ביותר).

הגרף גם מסביר תופעות נוספות:

  1. שכונה עם תעריף נמוך ומעט ילדים תהיה גרעונית כמו שכונה עם תעריף גבוה עם הרבה ילדים.
  2. שכונה עם צמודי קרקע ומעט ילדים (נקודה A הימנית ביותר, 20% ילדים) תהיה פחות גרעונית משכונה עם צמודי קרקע והרבה ילדים (נקודה A הימנית ביותר, 33% ילדים)
  3. שכונה עם צמודי קרקע חזקה תהיה גרעונית פחות משכונה חלשה עם צמודי קרקע (אחת גרעונית ב-600 ₪ והשניה ב-1200 ₪)
  4. השכונה היחידה בתעריף B (הגבוה ביותר) היא גם שכונה חלשה יותר ולכן יותר גרעונית ביחס לשכונה עם תעריף נמוך יוותר (E)

הניתוח הזה מוביל לכמה מסקנות:

  • גודל דירה עוזר להפחית גרעוניות, אבל תעריף ארנונה גבוה עוזר יותר.
  • ילדים מייצרים גרעוניות גבוהה יותר ולכן היצמדות לגודל דירות שמושך אוכלוסיות של משפחות יכול להיות חרב פיפיות, במיוחד אם אין גיוון של תמהיל הדירות אשר מאפשר למשקי בית מגוונים לגור בשכונה וכך להקטין את משקלם של הילדים. זה בעצם מה שקרה לאותן רשויות שקידמו דירות גדולות
  • לב כפר סבא מבוגר יותר, הגרעוניות שלו נמוכה יותר ובכך הוא מדגיש את ההשלכות של הגיוון הזה, למרות שיש בו יותר אוכלוסייה של בני 65+ הזכאים להנחות. אם זאת הגיוון לא נובע ממגוון של דירות אלא מהזדקנות של האוכלוסייה שטרם התחלפה בהיקף משמעותי. לב כפר סבא מכיל דירות בגודל אטרקטיבי למשפחות. כבר ראיתי שכונות שכחלק מתהליך ההזדקנות הפכו "לשכונות להשכרה" – התושבים הוותיקים לא מכרו את הנכסים וכך נכנסו במקומם משפחות צעירות. כל עוד אותן שכונות מכילות הרבה נכסים להשכרה, פוחת הסיכוי שפרופיל האוכלוסייה ישתנה (כי היא תמשיך להיות אטרקטיבית למשפחות) וכך שכונה שהייתה בעבר מגוונת תהפוך לשכונה עם פרופיל דומיננטי, מהסוג היקר ביותר.
    הערה: כפר סבא היא
    עיר עם יח"ד גדולות באופן כללי, הממוצע עומד על 137 מ"ר, החציון על 130 מ"ר.

הסבר לחישובים

  1. המתודולוגיה לחישוב עלות של תושב זהה לזו שהשתמשתי בה לטובת מחשבון הארנונה – לקחתי את התקציב המפורט של כפר סבא (מתוכנן 2018), פירקתי אותו לתחומי הוצאה שונים וחישבתי את ההוצאה על כל פרופיל תושב (ילדים, נוער, מבוגרים, ותיקים, חינוך גנ"י, יסודי וכו'). את ההוצאה לפי פרופיל תושב הכפלתי במס' התושבים מכל פרופיל בהתאם לחתך הגילאים באזורים הסטטיסטיים השונים.
    החישוב הזה לא לקח בחשבון את עלות ההנחות בארנונה.
  2. את עלות ההנחות בארנונה חילקתי לשתי מרכיבים – הנחות לאזרחים ותיקים והנחות אחרות. היה לי בסיס נתונים של היקף הנכסים שמקבלים הנחות לאזרחים ותיקים בהתאם לאזורי ארנונה, אז ביצעתי ניתוח קצר ופיזרתי את ההנחות בהתאם להיקף האוכלוסייה הוותיקה ואזורי הארנונה של כל א"ס.
  3. את ההנחות האחרות פיזרתי בהתאם למשקלו של הא"ס בתוך האוכלוסייה, תוך הוספת פקטור אשר לוקח בחשבון את האשכול הסוציואקונומי. הפקטור "נתן" יותר הנחות לאזורים החלשים ופחות הנחות לאזורים החזקים. זה בא בעיקר בשביל לתת מענה להנחות על בסיס הכנסות, כאשר כל שאר ההנחות בדרך כלל מחלקות באופן שווה.
  4. בכדי לחשב גרעוניות צריך לחשב הכנסה ממוצעת לארנונה לתושב בכל א"ס. לקחתי מהלמ"ס נתונים של מס' בניינים מכל סוג בכפר סבא (סוג הבניין לפי מס' הדירות בו) – קבעתי מס' דירות ממוצע לכל סוג בניין
  5. בכדי לחשב את הגודל הממוצע של דירה בכל סוג בניין השתמשתי בנתוני גודל ממוצע ליח"ד וגודל חציוני והתחלתי "לשחק" בגודל הדירות בכל סוג בניין עד שהגעתי לגודל הממוצע של כלל העיר. השתמשתי בכמה הנחות: דירות בשיכונים הן דירות קטנות, צמודי קרקע גדולים יותר מקוטג'ים, דירות בביניים של 12-20 דירות קטנות יותר מדירות עם בניינים מרובי דירות (מעל 20).
  6. בהתאם לצו הארנונה של כפר סבא הערכתי מה התשלום השנתי לדירה בכל סוג בניין וגם התאמתי בין התעריף לאזורי הארנונה השונים. ככה חישבתי את התשלום הממוצע ליח"ד בכל א"ס.
    הערה: ב-GIS של כפר סבא יש המון נתונים, לצערי אין אפשרות הצליב בין נתוני הבניינים לא"ס, אחרת הייתי מקבל תוצאות יותר טובות.
  7. גודל משק בית ממוצע בכפר סבא עומד על כמעט 3, אבל הייתי צריך להעריך את הגודל הממוצע בכל שכונה (בשביל לחשב ארנונה לתושב ולא ליחידת דיור). היחס בין מס' יחידות הדיור לאוכלוסייה הבוגרת (25+) עומד על 2, אז הנחתי שזה היחס בכל השכונות וכך חישבתי את יח"ד בכל א"ס. מתוך זה חישבתי את גודל משק הבית הממוצע (מס' תושבים חלקי מס' יח"ד) ואת ההכנסה מארנונה ליח"ד חילקתי בגודל משק הבית הממוצע לא"ס.
  8. החסרתי בין ההוצאה לתושב וההכנסה לתושב וכך קיבלתי את הגרעוניות לתושב בכל א"ס.

3 מחשבות על “תושבים גרעוניים (בממוצע)

  1. פינגבק: רפורמה בהכנסות השלטון המקומי | המדד המוניציפלי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s