לא כל דירה צריכה מרפסת

אי שם בשנת 2021 העברתי הרצאה בקורס לדרג מקצועי באגפים ומנהלי תכנון עירוניים. נושא ההרצאה היה "היבטים כלכליים בייזום תוכניות מפורטות" ובהרצאה עצמה דיברתי בפועל על החשיבות הכלכלית של גיוון, בין היתר על גיוון בתמהיל השימושים (שמייצר תמהיל משתמשים) ועל גיוון בגדלי הנכסים והמפרט שלהם. במהלך ההרצאה טענתי שאפשר לבנות דירות בלי מרפסות, בלי חניה ועדיין יהיה לזה ביקוש – אמירה שגררה תגובה מבטלת מצד חלק קטן בקהל (ומאז היא נחרתה לי בראש). מאז אותה הרצאה פרסם מנהל התכנון מחקרים בנושא הצורך בגיוון גדלי יחידות הדיור וכן בצורך בטיפולוגיות נוספות של מבנים ודירות. הדיון על הצורך בגיוון (לפחות באלה שאני משתתף בהם) הוא דיון לא שלם, כי גיוון הוא לא משהו "קדוש" מחד, אבל התועלות שלו ללא ספק גבוהות מהיעדרו. הרשומה הבא תתרכז בהיבטים הכלכליים של גיוון בגדלי יחידות דיור ומפרטים שונים, תוך התייחסות למרכיב מאד חשוב בכל שיקול של יצירת תמהיל וגיוון – קנה המידה. בסוף הרשומה תהיה התייחסות לכמה שחקנים שמשפיעים על הגיוון ומה מניע אותם לא לייצר אותו.

ביטויים שונים של גיוון

אז איך אני מגדיר גיוון? גיוון בא לידי ביטוי בדרכים רבות בתחום הדיור, כאשר כבר ציינתי כמה מהם:

  • גיוון בגדלי נכסים – תמהיל של גדלי דירות.
  • גיוון בתמהיל שימושים – התרה של סוגי שימושים שונים לפעול ביחד באותו בניין ו/או מרחב (עירוב שימושים);
  • גיוון במפרט – מס' החדרים, עם/בלי מרפסת, עם/בלי חניה, 1-2-3 כיווני אוויר וכו'.
  • גיוון בטיפולוגיות בינוי – החל מצמודי קרקע בודדים, דרך צמודי קרקע דו/תלת משפחתיים, בניינים טוריים נמוכים, בינוניים, גבוהים, בנייני H, U, מגדלים וכו'.

פרט לאלה יש גם עוד כמה סוגי גיוון:

  • גיוון בעלויות – גיוון זה בא לידי ביטוי במספר הבעלים (בין בעלות בודדת לריבוי בעלויות), אופי הבעלים (פרטיים, תאגידים, רשות מקומית וכו') וגודל המגרשים של הבעלים השונים. היתרון המרכזי של גיוון בעלויות הוא יצירת תחרות ברמה המקומית (לרוב לא נראה ריכוזיות ברמה כלל עירונית)
  • גמישות שימושים – מבנה אשר מאפשר גמישות שימושים ומעבר בין סוגי שימושים שונים מייצר גיוון על ציר הזמן

לכל קבוצה של מאפייני גיוון יש השפעה כלכלית שונה:

  • גיוון גדלי נכסים, מפרט וטיפולוגיות בינוי מייצר גיוון בעלויות דיור – ומכאן שיש מנעד מחירים יותר משמעותי שמאפשר ליותר סוגים של משקי בית למצוא דיור שעונה על הצרכיהם במשאבים שעומדים לרשותם וכן לעסקים קטנים לפתוח עסק בעלויות יותר נמוכות – במונחים יותר כלכליים אפשר לומר צורות גיוון אלה מקטינות את רף הכניסה הכלכלי לדיור. בעשרים השנים האחרונות בנו בישראל בעיקר דירות קטנות וכך יצא שדיור חדש לא היה זמין לפלחים גדולים מהאוכלוסייה, תוך הגברת הלחץ והתחרות על הדיור שנבנה עבור הפלחים האחרים. במקביל, רוב המסחר בישראל נבנה במרכזים מסחריים וקניונים שבהם גודל נכסים היה גדול בהשוואה לחנויות ברחוב (בממוצע) וכך עלויות פתיחת העסק לעסקים קטנים היו גבוהות יותר והם לרוב היו מיעוט במרחב שנשלט על ידי רשתות. לגבי הדיור, אני אתן לשאול להסביר.

והנה הגרף עצמו (מבוסס על נתוני למ"ס).

קנה מידה לגיוון

מצד אחד הגיוון משרת את משתמשים – סוגים שונים של תושבים, מבקרים, מועסקים ותיירים. מצד שני, הגיוון משרת את העסקים – ומשני הצדדים הכלכלה המקומית מרוויחה.

אבל כמו כל דבר, גם גיוון צריך לקחת במינון נכון, כי יותר מדי גיוון יכול להפוך לפרגמנטציה (חלוקה ליחידות קטנות מאד), מצד שמוביל לאובדן כדאיות כלכלית (או דורש סבסוד), כי מצד אחד, הגיוון בבינוי מחייב עלויות גבוהות שפוגעות בכלכליות שלו ומנגד, לכל סוג עסק יש רף כניסה כלכלי שונה ורצון שיהיה במרחב "הכל מהכל" לא בהכרח אומר שכלכלית כל סוגי העסקים יכולים להתקיים בו.

קביעת המינון של הגיוון תיעשה על בסיס קנה המידה של המרחב המתוכנן ("גבולות הקו הכחול") אל מול קנה המידה של המרחב שבו נמצא הקו הכחול. "הגרף" הבא ממחיש את עקרון קנה המידה לגיוון:

האיורים הבאים מרחיבים את העקרונות שמוסברים בגרף:

אני ארחיב לגבי שתי נקודות:

  • הנקודה השלישית בקנה המידה הקטן – חסימה/התרה של שימושים בהתאם להיקפם במרחב יכולה לבוא דרך החיוב (הגדרת המותר באופן סגור וכל השאר אסור) ובדרך השלילי (הגדרת האסור באופן סגור וכל השאר מותר). אני תמיד מעדיף את דרך השלילי כי היא מייצרת גמישות תכנונית יותר גבוהה, אבל יש יתרונות גם לדרך החיוב, למשל – התרה של פיצולים בדירות מעל גודל מסויים מאפשרת ליזמים לבנות גדול ולרוכשים לפצל במהירות וכך מקבלים תמהיל דינמי, או מנגד, יצירת תשתית להתרחבות של נכסים קטנים (כפי שקורה בפועל במבנים טוריים ישנים). במקרים כאלה צריך שהתכנון הפיזי גם יתמוך באפשרויות האלה (הבניין "מוכן מראש" לטובת פיצול או הרחבה מבחינת עמידה בדרישות רישוי בניה).
  • הנקודה השלישית בקנה המידה הגדול – מדוע צריך להגדיר שחלק מהמבנים יכללו הכנה מראש של מערכות תומכות במנעד רחב יותר של שימושים? הסיבה לכך נעוצה בתועלת הגבוהה של גמישות המעבר בין שימושים, גמישות שמאפשרת בזכות המחיר הנמוך (יותר) של המעבר ביניהם, זאת כי ניתן להסתמך על תשתיות קיימות במבנה. הבעיה של הגמישות הזאת, שגם אם התב"ע מאפשרת גמישות, העדר מערכות תומכות דה-פאקטו לא מאפשר את כל השימושים כי רף הכניסה לעסק גבוה יותר. ע"י העברת העלויות של הכנת המערכות התומכות ליזם בשלב התכנון וההקמה, אנו מבטיחים שתהיה גמישות, המחיר של האילוץ הזה הוא הנמוך ביותר (התקנת מערכות בבניין שהושלם יותר יקרה) ומכיוון שקנה המידה של הפרויקט גדול, העלות התוספתית ל-X% מהבניינים מכבידה פחות על היזם בהשוואה לקנה מידה יותר קטן. ואם לומר את האמת, יש להכנה לתשתיות תומכות ערך בפני עצמו במידה והיזמים מוכרים את הנכסים המסחריים – כי במקרה הזה, גמישות במעבר בין השימושים היא לא נפוצה ולכן ניתן לגבות עליה פרמיה.

חובבי השבלוניות

אם לגיוון יש כל כך הרבה תועלות, מדוע אנחנו לא רואים יותר ממנו, גם בפרויקטים בקנה מידה גדול?

התשובה לשאלה הזאת תלויה במי שואלים את השאלה. אני אתייחס לשלושה שחקנים (מתוך חמישה) שיש להם השפעה חשובה על עיצוב המרחב הציבורי בכלל ושוק הדיור בפרט.

יזמים

כפי ששאול ציין, ימים מרוויחים יותר כסף על דירות גדולות. אבל זה לא ההיבט היחיד שמונע מהם לייצר גיוון – תכנון חזרתי מאפשר צמצום עלויות בינוי ותכנון, במיוחד שמדובר על תכנון "מן המדף". תכנון חזרתי מאפשר תיעוש של הבניה, אשר מצמצם את העלויות. המקומות היחידים בהם יזמים מייצרים גיוון הוא במקומות בהם הרוכשים מוכנים לשלם פרמיה על מוצרים התפורים למידותיהם וצרכיהם.

היבט נוסף הוא ההיבט המימוני – פרויקטי דיור הם פרויקטים ממונפים מכספי הבנקים. יזמים צריכים "להעיף את הפרויקט" כמה שיותר מהר בכדי "להגיע לכסף" (ההכנסות גדולות מההוצאות) ולכן יעדיפו מעט נכסים גדולים על פני ריבוי נכסים קטנים, יעדיפו נכסים בעלי זמני מכירה דומים (זמן המכירה של דירה שונה מזמן המכירה של נכס מסחרי) ולכן הם גם בוחרים לבנות את הנכסים שהם יודעים שיש להם ביקוש – דירות גדולות (ולא פעם היזמים בכלל לא מודעים לכך שיש ביקוש גדול לדירות קטנות, כי לא בונים כאלה).

היבט אחרון המשלב בין שני ההיבטים הקודמים הוא היבט הוודאות הגבוהה או הסיכון הברור. יזמים שרגילים למכור מוצר מסוים (דירות גדולות), יראו בכניסה לשוק הדירות הקטנות הגדלה של הסיכון שהם לוקחים ולכן ימנעו מסיכון זה.

על מנת להתמודד עם ההעדפה של היזמים לדירות גדולות, לרשויות המקומיות (ולמדינה) יש מספר כלים בכדי לשפר את הגיוון:

  • במקרים לא מעטים, השווי למ"ר של יחידות דיור קטנות גבוהה יותר בהשוואה ליחידות דיור בינוניות וגדולות. הצפת הפערים האלה אל מול הגידול בעלויות הבינוי של דירות יותר קטנות יכול לסייע לכוון את היזמים לבנות דירות קטנות, כי יש לא מעט מקרים בהם הרווחיות למ"ר גבוהה יותר בדירות קטנות.
  • במקרה ואין כדאיות יותר גבוהה לדירות קטנות, הרות המקומיות יכול לייצר תמריצים לבינוי דירות קטנות – תוספת זכויות דיפרנציאליות למקרים של בינוי דירות קטנות, הקלות בהיטל השבחה (במקרים בהם זה אפשרי)
  • הטיפול בצורך של היזמים "להעיף פרויקט" יכול לבוא ממספר כיוונים:
    • תשתית תכנונית (תקנון התוכנית) המייעלת את תהליך הוצאת ההיתר (צמצום זמן להוצאת היתר). צמצום הזמן של היזם בקידום ההיתר של שווה לו כסף – הפחתת הסיכון של הפרויקט מקטינה את הסיכון של היזם כמלווה ומצמצמת את עלויות המימון.
    • נתונים מצד הרשות המקומית – נתוני ביקוש לדירות קטנות, פערים בקצב צמיחת המחירים בין גדלי דירות שונות ברשות המקומית. כל הנתונים הללו יכולים לשמש בכדי להציג ליזמים את הביקוש הפוטנציאלי של דירות קטנות או דירות מגוונות.
  • הרשות המקומית יכולה (ויש שיגידו צריכה) להגדיר את מדיניות תמהיל הדיור בתחומיה ובכך להציב ליזמים עובדות בשטח. הבטחת תמהיל הדיור ויצירת וודאות לגביו יכולה להשפיע לחיוב על משך התהליך (יזם מגיע עם תכנון יותר בשל), על ניסיון היזמים (ימשוך יזמים שיודעים לקדם תמהיל מסוג זה) וכך להשפיע על הערכת הסיכון של התהליך – מגדירה יותר טוב את עלויות המימון שלו.

רשויות מקומיות

מאז שנות ה-80 דירות בישראל הולכות וגדלות. זו לא מגמה של שני העשורים האחרונים, זו מגמה שהולכת יד ביד עם הגידול ברווחה הכלכלית של הציבור. יש לזה כמה גורמים, חלקם כלכליים (המגזר הפרטי הפך דומיננטי בשוק והוא מחפש לבנות יותר יעיל), חלקם תרבותיים (הגדלת חשיבות המרחב האישי של הפרט) וחלקם כלכליים מוניציפליים – דירות יותר גדולות ויקרות מושכות אוכלוסיות יותר חזקות שמשלמות 100% מהארנונה (אמירה מוגזמת בכוונה) ומקטינות גרעוניות.

הגורם האחרון הוא משהו שהשתרש לפני שני עשורים ולמרות שדי ברור שזו גישה שלא מחזיקה מים (כי דירות גדולות מושכות את משקי הבית הגרעוניים ביותר, משק בית עם ילדים), היא עוד תפיסה שמנציחה המשך תכנון של דירות גדולות, אבל זו גם תפיסה מנחה היום חלק מהרשויות לבנות דווקא קטן מאד – כך שליחידות הדיור החדשות לא יכנסו משקי בית עם ילדים (ואז גם לא צריך לבנות מבני ציבור תומכים).

צריך לומר בצורה ברורה – העובדה שבונים קטן לא מונעת ממשקי בית עם ילדים לגור בדירות קטנות. נכון לומר שאנחנו מפחיתים את הסבירות שמשקי הבית שיכנסו לדירות קטנות יהיו עם ילדים, אבל משקי הבית היום הם לא תבנית של קבועה של משק בית "אידיאלי" ולכן גם התוצאה לא ממש ניתנת להנדסה. האיור הבא ממחיש רק חלק משילובים, אבל למעט משק בית של יחיד, בכל משקי הבית האחרים באיור אפשר להחליף את דמות המבוגר בילד (או נער, או קשיש)במקרה של משקי בית של 3 נפשות ויותר, אפשר גם להחליף את דמות הילד במבוגר – שילובים רבים מאד.

תכנון מגוון מייצר גרעוניות ממוצעת נמוכה יותר לאורך זמן, ומאז שכתבתי על זה בפעם הראשונה גם בדקתי את זה על עוד רשויות מלבד כפר סבא וזו תוצאה שחוזרת על עצמה (תהיה על זה רשומה יותר "כמותית/הסתברותית" במורד הדרך). בשורה התחתונה, תכנון מגוון נותן תוצאה "יותר טובה" מאשר תכנון אחיד ולכן מדיניות שמאמצת תכנון מגוון מראש "פטורה" משיקולים של כלכלה מוניציפלית.

תושבים

תושבי הרשויות המקומיות בישראל הם קבוצת אינטרס לא קלה, במיוחד אם התכנון מיועד להתממש במרחבים עם אוכלוסייה לא מגוונת שיש לה כסף ודעה מוצקה על מה פוגע להם בשווי הנכסים או מייצר להם רעש (נימבים).

כבעלי דעה מוצקה על כל דבר וכסף בכדי לעכב כל תהליך*, יצירת גיוון אשר מפר את ההומוגניות של מקום מגוריהם בהכרח תמשוך אותם לפעול נגד הגיוון. על מנת להתמודד עם קבוצה זו נדרשת הרשות המקומית לפעול בשלושה ערוצים מרכזיים:

  • שקיפות ודיאלוג – כל חשש שמביעים תושבים ניתן לתיווך ברמה זו או אחרת ולכן חשוב לקיים את השיח מול התושבים. תושבים רבים לא מבינים שדווקא גיוון משפר את איכות חייהם ומייצר להם יותר הזדמנויות לקבל שירותים ליד הבית.
  • מדיניות ברורה של אזורים מגוונים ואזורים לא מגוונים – כן, מותר גם שיהיה חוסר גיוון כל עוד נשמר גיוון בקנה מידה יותר גדול. לא כל מקום צריך להיות מרכז העיר, אבל חשוב שלא כל העיר תהיה פרבר שינה.
  • בהמשך ל-2 – העדפת הצורך הציבורי הכללי על פני הצורך המקומי. ערים, בניגוד לישובים קטנים והומוגניים, צריכות לשרת את כל תושביהן ולא פעם גם תושבים של ערים במרחב. כאשר יש הצדקה כלכלית ליצירת גיוון שמשרת את כל התושבים, באופן שהתועלת הציבורית עולה משמעותית על התועלת "המקומית", יש מקום לקדם את המדיניות של הגיוון, גם אם חלק מהתושבים חושבים שזה יפגע בהם.

* – כל תהליך התנגדות שנתקלתי בו עד היום, ארוך ככל שיהיה, בסופו של דבר הסתיים עם תוצאה גרועה יותר עבור המתנגדים. למה? כי התנגדות למגמות ושינויים שמתרחשים, במיוחד אם השוק מוביל אותם אבל גם אם יש להם דרישה ציבורית או רגולטורית, היא מאבק בתחנות רוח. כאשר ההתנגדות מכוונת להתאמת השינויים כך שהמתנגדים רותמים את מהלך השינוי לטובתם, הסיכוי שלהם להצליח יותר גבוה.

מחשבה אחת על “לא כל דירה צריכה מרפסת

  1. פינגבק: דיור למשקי בית בישראל | המדד המוניציפלי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s