לפני כמה חודשים ישבתי בדיון של הוועדה הגיאוגרפית הדרומית אשר דן בבקשה של עיריית נתיבות להעביר לשטחה, מתוך השטחים של שדות נגב, שלושה תאי שטח, שניים מהם כוללים בתחום את תתל 1124 אשר אושרה לאחרונה ואמורה להוסיף לנתיבות 17 אלף יחידות דיור.

הסיבה לנוכחות שלי שם היא הכוונה להציג את העמדה של קבוצת מרחב אזורי הוגן שבקשתה של נתיבות לא סבירה בהתחשב בכך שהיא טרם מיצתה את השטחים המאושרים האחרים בתחומה, שתא השטח התעסוקתי/תעשייתי שביקשה להוסיף עושה רק נזק בראייה אזורית ובאופן כללי, שזמנה של הבקשה מוקדם מדי ויש בה בכדי לפגוע באינטרסים המשותפים של המרחב.

ההתנצחויות והצעקות של הנהגת נתיבות ונציגיה הובילו להתארכות הדיון עד לשלב שבו הייתי צריך ללכת מבלי להציג את העמדה, אך במהלך אותם התנצחויות שמעתי את אנשי נתיבות מדברים על כך "שכל השטחים בתחומה שווקו" ו"שאין לה לאן להתפתח".

מתוך הסתכלות תמימה על תצלום האוויר, אפשר לחשוב שאין אמת בדברים וגם היכרותי עם נתוני הנגב מצביעים שנתיבות, על אף צמיחתה המואצת, לא תצמח כל כך מהר. יתרה מזאת, צמיחה מסוג זה אינה ממש בריאה לנתיבות, כפי שכבר הראה המחקר שביצעתי עם שירה גנות – הערים הבינוניות שצומחות בפריפריה לא מצליחות להדביק את קצב הגדילה בקצב הוספת שטחי תעסוקה ולכן יתקשו לשמר את רמת השירות הנדרשת.

מנגד חשוב להציף (שוב) ש"התוכנית האסטרטגית לנגב המערבי – חבל תקומה" מציבה לנתיבות יעד של 250 אלף תושבים בשנת 2050. יעד זה נתפס בעיניי כמנותק מהמציאות והצפי לגודלה של נתיבות בשנת 2050 אינו מתקרב למספר זה, אבל הוא יעד רשמי שאפשר להיתלות בו.

הפער הזה בין הבנת המציאות כפי שאני רואה אותה וכפי שרואה אותה הנהגת נתיבות הובילה אותי לחזור למספרים ולבדוק מה קורה בפועל בנתיבות. לפני שאתייחס לנתונים, אציין שאיסוף הנתונים שמצליב בין תוכניות מאושרות, שיווקים במרכזים פומביים והקצאות בפטורים ממכרז (גם כאלה יש!), מלאי תכנוני בפועל (כי תוכניות מאושרות משתנות), התחלות בניה ואכלוסים הוא סיזיפי, מורכב, מבלבל ואחרי הרבה מאד שעות אפשר לומר שגם התוצאה שקיבלתי לא שלמה. אני לא יודע איך המדינה עושה את המעקב הזה שמתבסס על נתונים מכמה בסיסי נתונים שלא מסונכרנים ביניהם, אבל אני יכול רק לקוות שיש כזאת מערכת.

נתיבות 2010-2025

המחקר שלי התמקד בכל יחידות הדיור ששווקו, הוגרלו או הוקצאו בפטור ממכרז בשנים 2010 ועד היום, רובן ככולן במערב וצפון מערב נתיבות, כפי שאפשר להתרשם מהתמונה

לא כל התוכניות התקפות מופיעות בתמונה – במרבית התוכניות הגדולות חלו שינויים – בעיקר ציפוף, תוספת יחידות דיור נקודתית ואיחודי מגרשים (לטובת תוספת יחידות). התשתית שהמדינה שמה בנתיבות לא הייתה מספיק טובה ליזמים ואחרי שאלה זכו, הם לא נחו וקידמו תוכניות מקומיות ששיפרו את מצבם.

ניתן להתרשם גם מתצלום האוויר משנת 2024 (מאתר ה-GIS של נתיבות) שמציג תמונה מחורר במערב נתיבות

כפי שניתן לראות מתצלום האוויר, תוכניות 127/02/22 (נתיבות מערב) ו-23/101/02/22 (החורש) מאוכלסות במלואן ולמעט מספר בודד של מגרשים צמודי קרקע, אין בהן יותר פוטנציאל.

השכונה הצפונית של תוכנית 135/03/22 (נווה שרון) מאוכלסת ברובה, כאשר עיקר "החורים" בה הם של צמודי קרקע. זו תוכנית שעברה מספר שינויים (כולל במסגרת תמל 1050, אך לא רק) אשר רובם עיבו את מספר יחידות הדיור המקורי שתוכנן בה. על הנייר כל השכונה שווקה.

השכונה המרכזית של תמל 1040 (רמות יורם) מנוקדת ומחוררת הרבה יותר. יש בה כמה וכמה פרויקטים שהושלמו, מרבית צמודי הקרקע שבה לא נבנו וחלקים ממנה עוברים בימים אלה שינויים סטטוטוריים ע"י היזמים הזוכים – איחוד וחלוקה ותוספת יחידות הדיור. שכונה זו לא שווקה במלואה.

השכונה הלכודה בין נווה שרון, החורש ושאר נתיבות היא רמות מאיר. שווקה, אך לפי התצ"א טרם נבנתה.

השכונה המערבית-מערבית (תמל 1051) טרם החלה להיבנות (לפחות לפי התצ"א).

תכנון-שיווק-תכנון-בניה-אכלוס (וחוזר חלילה)

הגרף הבא מציג את תמונת ההתפתחות של יחידות הדיור במערב וצפון מערב נתיבות. הערה: אני קצת "מזייף" פה כי נתוני ההיתרים מתחילים רק משנת 2013 (אין לי נתוני למ"ס זמינים מלפני כן), התחלות הבניה וגמר הבניה הם של כל נתיבות (מתוך קובץ הרשויות) ולא רק של התוכניות שנבדקו. אבל להערכתי מדובר תוספות בשוליים (אין התחדשות בנתיבות).

מתוך הגרף הזה אפשר להעריך שנתיבות מיצתה את כל פוטנציאל הבניה על בסיס השיווקיים של רמ"י (ויש עוד יח"ד שלא שווקו אלא בוצעו בפטור ממכרז – שיתופי פעולה בין יזמים והמושבים שקיבלו אדמות תמורה לאדמות החקלאיות). על פניו כל מה שאפשר היה לשווק כבר נמצא תחת היתר.

ניתן לראות כי בסוף 2025 יש פער של 5,200 יח"ד בין התחלות בניה וגמר בניה. על פי נתוני למ"ס לשנת 2025, יש בנתיבות 4,819 יח"ד בבניה פעילה – ולכן גם הפער הזה מוסבר. יש עוד 3,063 יחידות דיור מאושרות שטרם שווקו ובקצב שנתיבות עובדת, יציאה לשיווקים בשנתיים הקרובות תוביל לכך שהמלאי הזה יצא להיתרים תוך 3-4 שנים ויבנה תוך 7 שנים. על פניו, הטיעון של נתיבות מחזיק – יש לה ביקוש ולכן יש לה צורך בהגדלת המלאי המתוכנן במסגרת תמל 1124.

כמה סוגיות בנוגע לנתונים:

• לפי הבדיקה שעשיתי ברמת המגרש (תצ"א 2024), מתוך כל יחידות הדיור ששווקו, בין 2010-2025 נבנו רק 6,219 יח"ד, זאת כאשר לוקחים בחשבון רק חלק מהתוכניות שהגדילו את מספר יחידות הדיור (ייתכן ופספסתי כמה) – לעומת יש 7,471 יח"ד בגמר בניה. יכול להיות שיש קרוב ל-1000 יח"ד שנבנו מחוץ לתחום החיפוש שלי, או שיש בתוך המגרשים הפרטיים פיצולי דירות לא מועטים (אבל זה יכול להסביר פחות מחצי מהכמות).
• לפי אותה בדיקה, לצד 3,063 יח"ד שטרם שווקו, יש 7,118 יח"ד שטרם נבנו במגרשים ששווקו, כ-1,278 מהן במגרשים של צמודי קרקע והיתרה במגרשים של בניה רוויה. יש 2,299 יחידות דיור שלא נבנו בהשוואה לנתוני למ"ס ליחידות דיור בבניה פעילה. אם לוקחים בחשבון את הנתונים מצביעים על קרוב ל-2,000 יח"ד בהתחלות בניה ב-2025 (שרואים בנתונים אבל לא בתצ"א), אז הפער די מצומצם. בניכוי צמודי הקרקע, המצב אפילו עושה שכל.
• נחזור לרגע לאותן יחידות דיור של צמודי קרקע. במסגרת 16 אלף יחידות הדיור שאושרו בנתיבות, כ-12.2% היו צמודי קרקע (מגורים א') ועוד 4.1% בבניה סמי רוויה (מגורים ב'). הבניה הזאת תפסה 40% ו-7% משטח המגרשים (בהתאמה). ומתוך כל זה, נכון לתצ"א משנת 2024, כ-68% מיחידות הדיור וכ-32% משטח כלל המגרשים טרם נבנה.

The missing middle

המונח The missing middle מתייחס לבעיה בבניה בפריפריה (גם בארה"ב) שבה יש מעבר לא הדרגתי מבניית צמודי קרקע ישר לבניה מרקמית רוויה, ללא בניה סמי רוויה (4-6 יח"ד לדונם). אפשר לראות את זה גם בנתונים של התוכניות בנתיבות, אשר היקף הבניה הסמי רוויה מצומצם מאד בהשוואה לבניה רוויה מרקמית ובטח בהשוואה לבניה לא רוויה. התוצאה היא שהבניה הלא רוויה, אשר מהווה פיתיון לפרטיים שחולמים על מגורים בצמוד קרקע, פשוט לא מתממשת וכך כ-32% מהשטח ששווק בנתיבות עומד שומם.

רק בכדי לסבר את האוזן – כ-72% מיחידות הדיור ששווקו בין 2011-2015 נבנו, 34% מיחידות הדיור ששווקו בין 2016-2020 נבנו ולא נבנתה אף לא יחידת דיור בודדת מהיחידות ששווקו מאז 2021. הבעיה היא שבתקופה שמאז 2021 שווקו כ-60% מיחידות הדיור צמודות הקרקע שהצטרפו ל-315 יח"ד שלא נבנו, כשליש מהן שווקו לפני יותר מעשור. השוק של "משקי הבית היזמים" פשוט "לא עומד במשימה" של לבנות צמודי קרקע ועד שהוא מצליח, עוברות שנים רבות. בניה סמי רוויה, אשר לרוב מבוצעת ע"י קבלנים או יזמי נדל"ן, מתממשת בהיקף משמעותי יותר וכך גם מייצרת הזדמנויות למגורים בבניה לא רוויה לציבור הרחב. הערה: אין באמירה הנ"ל קביעת עמדה בנוגע לשאלה האם אופי הבניה הלא רווי נכון או לא נכון. אני דוגל באיזון, מידתיות והתאמה לתנאי השטח הכלכליים והתכנוניים. במקרה של התוכניות בצפון מערב נתיבות, זה פשוט לא קיים.

אם "מחר בבוקר" מכפילים (במקרה של דו משפחתי) או משלשים (במקרה של חד משפחתי) את הצפיפות של כל צמודי הקרקע שלא נבנו, יווספו בנתיבות עוד 1278*2 או *3 יחידות דיור בבניה לא רוויה – עוד 2,600 יח"ד מבלי לבזבז עוד קרקע.

הסבירות שזה יקרה נמוכה, ולכן השכונות החדשות של נתיבות ישארו כמו מחוררות כמו גבינה שוויצרית, תוך שהפצעים הללו בתוכן יפגעו במראה ואיכות המרחב הציבורי ויהפכו עם השנים ל-Blight אורבני.

תם לא נשלם

בסופו של דבר, תחושות בטן הן בעיקר סימן שצריך ללכת לשירותים. הנתונים מצביעים על כך האמירות של הנהגת נתיבות היו נכונות ושנתיבות שועטת כמו קטר במהירות של 800 יח"ד בשנה. לכן תוך 5-6 שנים הביקוש לדיור בעיר יזדקק למלאי מאושר של יחידות דיור נוספות. גם שיפור (משמעותי) של צפיפות הדיור בשכונות הצפון מערביות יכול להוסיף כ-3 שנים נוספות (של מוצר מאד ספציפי) ולכן תמ"ל 1124, על 17 אלף יחידות הדיור שבה, היא מלאי נדרש עבור המשך הצמיחה של נתיבות.

אבל בראיה קדימה, התוכנית הזאת היא גם הגבול של הצרכים של נתיבות לשנת 2050. בקצב הנוכחי של הביקוש למגורים בנתיבות, המלאי הלא ממומש ותמ"ל 1124 "סוגרים לה את הפינה" עד 2050, אז תהיה עיר של 38 אלף יח"ד (היום היא 14 אלף), היקף יחידות דיור שמציב אותה על בערך 160 אלף תושבים (4.2 נפשות למשק בית). בכדי שנתיבות תהיה 250 אלף תושבים בשנת 2050 צריך להתרחש אחד משני תרחישים: 1. עם אותו צפי לכמות יחידות דיור, נתיבות צריכה להיות עיר עם משק בית ממוצע של 6.6 נפשות – שזה אומר עיר חרדית לגמרי. 2. עם משק בית של 4.2 נפשות למשק בית, נתיבות צריכה להגיע ל-59 אלף יח"ד, שזה עוד 21 אלף יח"ד – המשמעות היא הכפלת קצב הבינוי הנוכחי של יחידות הדיור. המשמעות של תרחיש זה אינה רק הכפלת קצב יחידות הדיור בנתיבות כי אם ירידה של קצב הבינוי בערים המתחרות בנתיבות – אופקים ובאר שבע (ואולי גם שדרות).

שני התרחישים הנ"ל הם תרחישי קצה עם סבירות נמוכה:
הבינוי של נתיבות (בניה מגדלית של מעל למחצית מיחידות הדיור בשנת 2050) והקצאת שטחי הציבור בה לא מתוכננים עבור אוכלוסייה זו. סביר להניח שהתנאים התכנוניים יגבילו את היקף החרדים שיבואו לגור בנתיבות – ולכן היא לא תהיה עיר של 250 אלף תושבים בשנת 2050.
הביקושים בנגב המערבי מוגבלים. בתרחיש שהרצתי בעבודה אחרת, הנגב המערבי לא יעבור את ה-240 אלף תושבים. שזה אומר שנתיבות מתוכננת ליותר ממה שהנגב המערבי כולו יכיל.

ובנימה אופטימית זו נסיים. ולכל מי שרוצה לנבור בנתונים, הקובץ מצורף