לנתק את הטייס האוטומטי של הארנונה

גלובס פרסמו טור דעה שלי בנוגע לטייס האוטומטי של עדכון התעריפים בארנונה. בדרך כלל אני לא מפרסם את הטורים האלה בבלוג, אבל הפעם, בגלל שכתבתי שתי גרסאות לטור הדעה, אני משתף את הגרסה שלא פורסמה. השורה התחתונה זהה.

להמשיך לקרוא

מסיבת פיג'מות

פיג'מה – בגד שנוהגים ללבוש בזמן השינה וזמן קצר לאחריו ולפניו. בדרך כלל הפיג'מה תהיה נוחה לשינה וצבעונית; עגה המתייחס לייעודי קרקע משולבים שהוגדרו בסעיף 6.2.5 בנוהל מבא"ת.

מתוך ויקיפדיה

הרבה מאד מלל דיגיטלי ופיזי נכתב בשנים אחרונות על הצורך בעירוב שימושים, על כך שאיזור מייצר בעיות מהותיות בתפקוד של ערים ומשפיע לרעה על איכות החיים שהן נותנות לתושביהן.

כבר כתבתי בעבר בבלוג על סוגיות הנוגעות ליתרונות של עירוב שימושים (פה, פה ופה). בתקופה האחרונה גם יצא לי לעסוק בהיבטים הנוגעים למדיניות של עירוב שימושים, מדיניות שמתמקדת במעבר מתאי שטח שהוגדרו לטובת שימושים ספציפיים לתאי שטח ללא הגדרת ייעודים.

ברשומה הבאה אתייחס לסוגיות הנוגעות לשימוש בייעודי קרקע לא מוגדרים, זאת כאשר ברקע צריך לזכור שבפועל מדובר על חזרה לתכנון כפי שהיה קיים לפני שרעיון עיר גנים השתלט על כל חלקה טובה בעולם התכנון.

להגדיר מה "לא"

בעולם שלפני התכנון המודרני, יזם שרצה להקים פרויקט עשה "כמעט כל מה שהוא רצה" על חלקת השטח שהייתה ברשותו. ייעודי הקרקע השתנו בהתאם לביקושים שיצר השוק ואלו הוכפפו לאילוצים של גודל תא השטח שעמד לרשות הקבלן, אילוצים פיזיים, הון למימוש הפרויקט וטכנולוגיה הזמינה להקמתו. התוצאה של הגמישות הגבוהה הזאת יצרה כמה ערים מגוונות ומשגשגות כמו ניו יורק ולונדון, אבל גם היו לה תוצאות לא רצויות – כל עוד הייתה לכך כדאיות כלכלית, מפעלים מזהמים הוקמו בתוך הערים, האוכלוסייה הצטופפה והעמיסה על מערכת תברואה שלא עמדה בעומס. ערים הפכו למקום לא נעים לגור בו וזה מצידו יצר את גישת ערי גנים שבהמשך הובילה לפרבור והיציאה מהערים.

היום יזמים כבר לא יכולים לעשות מה שהם רוצים, הגמישות שמייצר התכנון הקיים כבר כמעט ולא קיימת מהרגע שבו קבעו את ייעודי הקרקע, הערים "של פעם" כבר לא יכולות לקום. אבל היעדר גמישות בייעודים היא מגבלה שיש בצידה לא מעט בעיות, כאשר בראש ובראשונה היא פוגעת ביכולת של היזמים לקדם פיתוח שתואם את הביקוש של השוק וכך מקודם פיתוח שאינו בעל היעילות האופטימלית. תכנון לא גמיש גם מוביל לצורך לבצע התאמות תכנוניות לאורך זמן או לריבוי של שימושים חורגים.

נקודת האיזון שבין הצורך בגמישות ייעודים והרצון למנוע מפגעים נמצאת בהגדרה של "מה לא" וכך כל מה שלא הוגדר כאסור הופך לאפשרי – בדיוק ההפך מהגישה הנוכחית שאומרת רק "מה כן". הפתרון נמצא בגישה מרחיבה לעומת גישה מצמצמת, או במילים אחרות במסיבת פיג'מות.

מסיבת פיג'מות – מסיבה שבה האורחים מוזמנים להישאר ללון במהלך הלילה בבית של עורך המסיבה; שילוב מרבי של ייעודי קרקע משולבים על תא שטח בודד

מתוך ויקיפדיה; ביטוי שהמציא האדריכל אלי דרמן במסגרת דיונים בפרויקט בו אני לוקח חלק

גמישות ייעודים ≠ זכויות בניה

פתיחה של סוגי הייעודים המותרים בתא שטח מייצרת ליזמים חופש להתאים את השימושים בתא השטח בהתאם לכדאיות הכלכלית ובכך משחררת רק אילוץ אחד מתוך שלל האילוצים שמגדירים את הפיתוח של אותו תא שטח. היא אמנם מפסיקה את ההכתבה מלמעלה של אופי הפיתוח, אך היא עדיין כפופה לאילוצים אחרים – זכויות בניה, הממשקים עם תאי השטח הסמוכים, אופי הבינוי המותר (בהתאם להוראות המרחביות) והצורך בשימושים ציבוריים תומכים. על אף שכלכלית אולי כדאי לפתוח באופן מרבי את האפשרויות של היזמים בכדי שיקדמו פיתוח ולמרות שברור שיש ליזמים העדפות שמובילות לתוצאה אופטימלית מבחינה כלכלית, התוצאה של פתיחה מרבית אינה אופטימלית מבחינה עירונית (בדגש על התועלת של הציבור מעירוניות):

  1. הקצאה לא מבוקרת של זכויות בניה מובילה לפרויקטים כאשר יהיו גדולים במידותיהם ביחס לסביבה המיידית
  2. מתחמיות – יזמים היום מעדיפים להקים פרויקטים אשר מכונסים בתוך עצמם ומפנים גב לסביבתם (מתחם), כמו קניונים ומגדלי מגורים.
  3. איים בתוך העיר – מתחמיות גם מייצרת איים בעיר בהיבט הנגישות למתחם, מיעוט כניסות להולכי רגל שמייצרת "חומות של שממה" בדפנות של המתחמים, מתעדפת גישה ברכב פרטי ומשפיעה לרעה על ההליכתיות בסביבות המתחם.
  4. חוסר כדאיות בהקצאת שימושים ציבוריים – ליזמים אין רצון להקצות שטחים לטובת שימושים ציבוריים, בוודאי לא על חשבון השטח המוגבל שעומד לרשותם. גם אם ברור שיש להקצאת שטחים ציבוריים השפעה חיובית על ערך הנכס, יזמים תמיד יעדיפו שמישהו אחר יקצה מהשטח שלו לטובת השימושים האלה.

הדוגמאות שהבאתי מדגימות מדוע השאיפה לתכנון אופטימלי מבחינה כלכלית עלול להוביל לתכנון לא אופטימלי מבחינה עירונית ולכן צריך למצוא את נקודת האיזון בין השניים.

כאשר אומרים ליזם "מה לא" לעשות עם השטח שלו, התוצאה היא פחות אופטימלית מבחינה כלכלית כי הגבלנו אותו, אבל בהסתכלות לטווח הארוך, איזון בין התועלת הכלכלית של היזמים והתועלת העירונית מוביל לערך גבוה יותר לכולם ולכן יש ערך גבוה ביצירת תשתית תכנונית גמישה ככל האפשר – מסיבת פיג'מות – עם הגבלות הנובעות ממדיניות עירונית ברורה.

חלקה ≠ גוש ≠ מתחם

פתיחת השימושים בתא שטח מסוים על ידי הגדרתו כמסיבת פיג'מות אמנם מבטיחה שהיזמים יוכלו למקסם את השימושים על תאי השטח שלהם, אבל תוצר אפשרי של פיתוח פרגמנטלי (מלשון fragmented, פיתוח בעיקר ברמת החלקות הבודדות) יכול להוביל לתוצאה לא רצויה מבחינה עירונית – אם הכדאיות המירבית היא למגורים, כל היזמים ירצו לבנות מגורים וכך נקבל שימוש מסוג בודד על אף שיש במתחם גמישות גבוהה ברמת החלקות הבודדות. על מנת להימנע ממצב שכזה במקומות בהן הרשות רוצה גיוון שימושים, נדרשת מדיניות מכוונת שמאזנת בין השימושים השונים על ידי הגדרת מכסות מקסימום ל-2-3 מהשימושים המובילים, כך שמיצוי המכסה של שימוש מסוים ברמת המתחם יחייב יזמים לממש סוגי שימושים אחרים, עד שאלה יגיעו למיצוי – ועד למימוש מלא של זכויות הבניה במתחם (או הרחבה של הזכויות מסגרת תב"ע של כלל המתחם).

שימוש בגישת המכסה המקסימלית מאפשרת ליזמים להוביל את תהליך המימושים כאשר הרשות היא גורם מפקח. במידה והיינו בוחרים בגישה של מכסות מינימום הרשות עלולה להכתיב שימושים שאין להם כדאיות או לאלץ יזמים לתמהיל שימושים שאינו מתאים לתא השטח שלהם (או לביקושים). היות והמטרה הכללית היא פתיחת האפשרויות ליזמים והעברת המקל של הפיתוח ליוזמה פרטית, גישת המכסה המקסימלית היא הגישה העדיפה, כאשר כדאי שהמכסות ברמת המתחם לא יהיו קטנות מדי (פחות מ-20%) או גדולות מדי (מעל 50%), כאשר באופן כללי רצוי שיהיו בכל מתחם לפחות שני ייעודים עיקריים מובילים, אבל זה לא "חקוק בסלע", זאת מכיוון שגישת המכסה המקסימלית יכולה גם להוביל למתחם עם ריבוי שימושים גבוהה. הדגש הוא שלא יהיה שימוש שישתלט על כלל המתחם.

יעילות התשתית התכנונית

הרשומה הזאת תעסוק ברעיון שיש לי למדד הבוחן היבט מסוים במערכת התכנון הישראלית, בדגש על מרחב התכנון של הועדות המקומיות. אחרי שחקרתי קצת את הנתונים הזמינים אני יכול לומר שאין נתונים זמינים שיכולים לאשש או להפריך את הרעיון שאני אציג.

להמשיך לקרוא

שינויים חריגים בצו הארנונה

חודש יוני הוא חודש "סוער" ברשויות המקומיות – זה החודש שבו מרביתן מעלות לדיון במועצה את השינויים בצו הארנונה, לרוב מקדים את הדיון הזה מחאה ציבורית שהארנונה יקרה וצריך להוריד אותה, זאת מבלי שמנגד יש קולות שקוראים לשמר את המצב או להעלות את הארנונה.

להמשיך לקרוא

חזרה למרחב הכפרי

עוד שהתחלתי לנתח רשויות מקומיות בתחילת הדרך של הבלוג נמנעתי מלבצע ניתוחים של מועצות אזוריות. הנתונים שלהן היו שונים מאלה של הרשויות המקומיות העירוניות והמקומיות ולכן, במשך שנים, נמנעתי מלהסתכל על הנתונים שלהן. עם הזמן הבלוג גם התמקד שמדיניות וסוגיות שמשפיעות על מרבית תושבי ישראל ומה לעשות, המרחב הכפרי מהווה רק 10% מהאוכלוסייה ולכן, כאשר כבר נגעתי בנתוני המועצות האזוריות, זה היה בהקשרים רחבים יותר (נתוני חינוך, אשכולות) ולא מועצות ספציפיות.

להמשיך לקרוא