לפני כמה חודשים עשיתי עבודה מאד גדולה שבמסגרתה עשיתי מיפויים של אזורים בערים שונות, כאשר חלק מהמיפויים כללו הוצאת נסחי טאבו (רובם לא מפורטים), הזנתם לטבלה וביצוע ניתוחים של שלל פרמטרים.

מרשם הטאבו הוא בסיס המידע של נכסי הנדל"ן בישראל. מדובר על מאגר מידע עשיר במידע שמאפשר לעשות מיפויים חשובים מאד של נדל"ן, לא רק בהיבט של המידע הפיזי של הנדל"ן, גם מידע קנייני, שיעבודים, ערבויות, מגבלות שימוש בנכסים ועוד. ועוד נקודה שחשוב לציין – מאגר המידע הזה מנוהל כאילו היינו בשנות ה-90.

הנרי היה בודד מאד מאז שזוגתו נפטרה.
ילדיו לא ביקרו אותו יותר מדי והוא הרגיש שהבדידות מכבידה עליו. יום אחד הנרי נפל וידו נשברה. ילדיו הבינו שהם לא יכולים להמשיך לדחות את המטפל שידעו שיזדקק לו ולאחר מספר ימים סגרו חוזה עם י. צ'אנג, עובד זר מווייטנאם שסיים כשבועיים לפני כן ליווי של קשיש שנפטר.
לא עברו הרבה ימים והנרי גילה שצ'אנג הוא לא רק מטפל, הוא חבר. הקשר בין הנרי וצ'אנג התחזק עם השנים והנרי לא הרגיש עוד בדידות. לפני שנה הנרי החליט לעשות מעשה – הוא לקח את צ'אנג לטאבו ורשם על שמו כ-10% מהדירה שלו. המחשבה שחברו יזרק כלאחר יד ביום שימות לא אפשרה לו לפעול אחרת.

מכרה זהב שנחצב במכוש

במסגרת העבודה שעשיתי שלפתי קרוב ל-150 נסחי טאבו לחלקות, כאשר בכל חלקה מס' הנכסים נע בין נכס בודד ל-60 נכסים, הן של מגורים והן לא של מגורים. איסוף המידע הזה עזר לי לבנות בסיס נתונים לא ראה של מאות דירות, כילה לא מעט מהזמן שלי, אבל גם לימד אותי לא מעט דברים. הוא גם עודד אותי לכתוב סיפורים קצרים בהשראת נסחי טאבו.

כשסיימו לקרוא את הצוואה של שושנה, זולי לא יכל שלא לחייך לעצמו "הם לא היו מוכנים לדבר אחד עם השני בזמן שאת חיה, עכשיו הם יהיו חייבים לדבר אחד עם השני עכשיו שהלכת"
הוא העביר את מבטו על פני ילדיו וזיהה במבטם השואל "למה עשית לנו את זה?". "שיהיה לכם ברור" אמר לילדיו, "גם בצוואה שלי חלוקת הרכוש תיראה בדיוק אותו דבר – כל אחד יקבל חלק שווה".
דבריו של זולי העירו את ילדיו מקיפאונם. אחד אחד הם עזבו את חדרו של העו"ד, לא מחליפים ביניהם מילה.
"הם יהיו חייבים לדבר אחד עם השני שושנה" אמר לעצמו, "אם לא היום, אז בהקראת הצוואה הבאה"

אתם יכולים לתאר לעצמכם שנכסי טאבו הם דבר משמים – שורות על שורות של נתונים ומידע שמסודרים בטבלאות שנקטעות בחדות בכל פעם שנגמר העמוד, קוטעות את רצף הקריאה בלי ניסיון לגרום למסמך החשוב להיות יותר ידידותי למשתמש.

אז מה בעצם יש במסמך טאבו שהוא כל כך חשוב ואיך בדיוק השתמשתי בו?

רשימת הכותרת הזאת היא הפרמטרים שלקחתי ברמה של תת חלקה:

המידע הזה כולו מגיע מהנסח ברמת חלקה, אך נסח מפורט גם כולל מידע נוסף כגון גובה משכנתא.

יתרון גדול של סידור המידע של חלקות שלמות בצורה כזאת, הוא שאפשר להצליב אותו עם נתוני מכירות הנדל"ן שנלקחים מאתר הנדל"ן הממשלתי ואז גם ניתן לקבל נתונים של מחיר למ"ר במועד העסקה האחרונה שבוצעה (התיאום בין מאגרי המידע נעשה דרך נתוני הגוש/חלקה/תת חלקה).

מה אפשר ללמוד מבסיס הנתונים הזה? המון, כאשר עושים לו אגריגציה:

• תמהיל יחידות דיור – נתון סופר חשוב שרוצים להבין מהו הרכב משק הבית הממוצע ברמת החלקה (שזה לרוב ברמת הבניין או בלוק הבניינים). ביחד עם שטח פרטי ממוצע לנכס, אפשר ללמוד הרבה מי גר בבניין.
• מס' בעלויות פרטיות – ריבוי בעלויות = בניין מורכב (במיוחד אם יש הרבה יותר בעלויות מנכסים), אבל גם בעלויות לא פרטיות הן מעניינות. על עמידר וחברות לדיור בר השגה שמענו, אבל נכסים של קק"ל? מסתבר שיש לא מעט כאלה והיה מעניין להבין את מלוא התמונה לגביהם.
• אחוז נכסים ממושכנים – גם מלמד על ותק של התושבים בבניין, על התחלופה בו, על כמות התושבים הממונפים (לא במובן השלילי של המילה) שגרים בו. בשילוב עם מידע על רמת המינוף (מהנסח המפורט), מועד המכירה והמחיר במכירה, אפשר גם להבין את רמת המינוף של הדיירים.
• דומיננטיות של גורם מממן – אמנם לא אספתי את זה ברמה של בניין, אבל במצטבר אפשר לראות מי הבנק הדומיננטי בכל רשות מקומית, ברמה אזורית וגם מי הבנק שהכי חשוף לשינויים בשוק הנדל"ן המקומי, האזורי והארצי.
• 5. אזהרות – זה מידע שבא בכל מיני צורות. החל מאזהרות חוזרות כמו האיסור למכירת הנכס לתושב זר (אופייני לבנייני שיכוני עמידר שבהם הדייר קנה את הדירה במחיר נמוך מהמדינה), או אזהרות של מחתימי התחדשות עירונית, אזהרות של מלווים (כמו ההורים, משפחה וכו') ואפילו אזהרות של שוכרים.

אני כמובן לא עצרתי רק בנתונים האלה וגם הרכבתי עליהם נתונים סוציואקונומיים ונתונים נוספים שעזרו לי להבין יותר טוב את הקשר בין הנכסים והתושבים שלהם.

אוצר הקבור בבטנה של מערכת מיושנת

העושר של הנתונים האלה יכול לבוא לעזר רב אם הם היו פשוט זמינים כקבצי אקסל (ממשיכים לקנות את הנסחים, אבל מקבלים אקסל מסודר במקום השיט הנוכחי), או כקובץ אגריגציה (כמו בדוגמה השניה שלי) – אך בניגוד למידע המפורט, את המידע המעובד ומאוחד צריך להנגיש ללא תשלום.

בשעה טובה בתיה, ביתם של יהודה וחיה, מצאה חתן.
עמרם היה בחור נאה, חכם, שעשה רושם מיידי שנכנס לחדר. האור בעינייה של בתיה לאחר פגישתה הראשונה עם עמרם אמר להם מייד שזה זה. אותו אור גם אמר להם שהם צריכים להתחיל להכין את כספם לרכישת הדירה של הזוג הצעיר, שכן בקהילה שלהם, המקובל הוא שהורי הכלה הם שרוכשים את הדירה.
אבל דירה חדשה לזוג צעיר אינה באה ללא התחייבויות והכתובה לבדה אינה ערבות לפרנסה. ניסיון החיים של יהודה וחיה לא נתן להם להסתפק במחויבויות הרגילות – הם דרשו מעמרם לצאת לעבוד ולרכוש השכלה, בתיה שלהם לא תחייה בעוני ובדלות כפי שהם חיו רוב ימי חייהם. בתחילה עמרם ובתיה הביעו מחאה, אך הם הבינו שבלי התחייבות זו, הוריה של בתיה לא יסייעו להם.

למה ללא תשלום? כי התועלת שלו למשק הישראלי, פרט לחסכון של כספי הציבור על רכישה ותיעוד של נכסים (עלות הזמן פה היא עצומה), היא שמדובר על בסיס מידע קריטי שהיעדרו פוגע ביכולת לקבל החלטות של מדיניות. כמה קריטי? מנהל התכנון הציג רק ב-2021 שימוש בחלק ממידע מהסוג הזה אחרי שנעזר בהלמ"ס (שמנהלים את מרשם הדירות המבוסס על קבצי הארנונה). רק מה? שימוש במידע מהטאבו יותר אמין ואחיד (שטח הדירות נמדד אותו דבר בכל הרשויות) ויותר עשיר (כמו בעלויות – נתון סופר חשוב בהתחדשות עירונית).

אם המידע הזה היה נגיש באגריגרציה, השוק הפרטי היה מסתער עליו ומפיק ממנו מרגליות – שגם המגזר הציבורי וקובעי המדיניות היו נהנים מהן.

האמת היא שאם המידע הזה זמין בצורה מהירה, כנראה שלא הייתי ממציא סיפורים קצרים או חושב שבלוג של סיפורים קצרים שמבוססים על נסחי טאבו הוא משהו שיכול להיות מעניין.

מצד שני, כנראה שזה היה חוסך לי הרבה מאד שעות והייתי יכול לעשות עם הכסף שבעזרתו קניתי את הנסחים יותר. בבחירה בין סיפורים קצרים שמפיגים את השעמום ממעבר על עשרות נסחי טאבו, ובין לנצל את הזמן שלי בצורה יותר יעילה, אני כנראה מעדיף את החלופה השניה.

אם מישהו מרשות המיסים שקשור לניהול המידע של הטאבו קורא את זה, אנא – הנגישו את המידע הזה יותר טוב.

כשנחו עיניו על הפתק הלבן שהודבק לדלת, קיבלו פניו של סולומון את הגוון של הפתק.
הפורמט המודפס, עם תיבות שמולאו בכתב יד ברורה בעט שחור לא השאירו לו ספק – החובות שצבר יגרמו לו לאבד את הבית. "מה אני אגיד לרחל?" חשב לעצמו בייאוש.
בעודו עומד מול הדלת וקורא שוב ושוב את הפתק, הדלת נפתחה. הוא נבהל וקפץ מעט אחורה. מצידה השני של הדלת עמדה רחל ולצידה מזוודה. תחילה היא לא אמרה דבר, רק הרימה את המזוודה ופסעה לכיוונו, תוך שהיא עוקפת אותו משמאלו. היא נעצרה רק בשביל לומר "תסדר את זה" בקול יבש ומרוחק. גם לאחר שכבר לא שמעו את צעדיה המתרחקים, הוא עדיין עמד באותו מקום, מול הדלת, מסתכל על הפתק הלבן.

נ.ב. – עדכנו אותי יש אתר נחמד שעושה עבודה לא רעה בהמרה של נסחים לאקסל וזה עולה 5 שקלים לנסח (שזה מחיר טוב). http://www.tabuflip.com/