בעקבות כתבה שפרסם כתב גלובס יובל ניסני, על כוונת עיריית ת"א להוסיף מסחר בהיקף של 20 אלף מ"ר ב-5 רחובות ברובע הצפון החדש, יצרתי איתו קשר ודיברנו. ההחלטה של העירייה נבעה מפיילוט שבילד עשתה עם עיריית ת"א, זאת במסגרת עבודה מאד מקיפה ומעמיקה על גיבוש מדיניות למסחר בעיר ת"א בשנים הבאות (מדיניות משלימה לתא/5500 שמקודמת בימים אלה). הפיילוט שביצענו (אחד מתוך כמה) התמקד בשאלה איפה וכמה מסחר אפשר וצריך להוסיף ברובע 4.

בעקבות השיחה זו הוא שאל אם ארצה להתראיין לכתבה שהוא התכוון לפרסם במוסף, אך הלו"זים שלנו לא הצטלבו ובסופו של דבר הוא פרסם את הכתבה תוך שהוא מצטט את שרון בנד, קולגה שגם עוסקת בתחום תכנון רחובות מסחר.

אחרי שקראתי את הכתבה ראיתי שהיא נותנת במה גדולה למתנגדי המהלך (בין היתר כי אין מספיק כאלה שידברו בעדו) ולכן ריכזתי את הטיעונים נגד ובעד לפי קטגוריות ואני אתייחס אליהם פה.

טיעוני הנגד – ירידת ערך ומטרדים

הטיעונים השמאיים מדברים בגדול על ירידת ערך של הדירות ברחובות ראשיים בהשוואה לרחובות פנימיים, עם פער בסדר גודל של 5% עד 10% בין הנכסים. עוד נאמר שירידת הערך נלקחת בחשבון בחישובים של טבלאות ההקצאה (איחוד וחלוקה)

"אין ספק שנוכחות של מסחר מביאה להפחתת השווי למ"ר של דירות", אומרת שמאית המקרקעין ז'נט אמיר. "ברחובות ראשיים, שבהם בדרך כלל נמצא רוב המסחר, השווי נמוך יותר בהשוואה לרחובות פנימיים, בגלל החסרונות שבמגורים ברחוב ראשי, כמו תנועה ורעש.
בטבלאות הקצאה ששמאים עורכים עבור תוכניות, כדי לקבוע שווי עתידי, הם כוללים מלכתחילה מקדם הפחתה (מפתח שווי בעל ערך מופחת – י"נ) לדירות בבניינים שיש בהם עירוב שימושים.
כדי להבטיח שלא תהיה ירידת ערך או לפצות על השווי המופחת, יוצרים בתוכניות כאלו מנוף כלכלי בדמות עוד זכויות בנייה", מוסיפה עו"ד בירן.
"השוק במרבית המקרים מתייחס לשטחי מסחר הנמצאים מתחת לדירות כדבר פוגע, בגלל המטרד לבעלי הדירות. ניתן לכמת את הפער ב־5% עד 10% משווי הדירה, בהשוואה לדירות בבניינים הכוללים שטחי מגורים בלבד".

ראשית כל, צריך לזכור שהתחדשות עירונית בת"א היא אירוע שבו לוקחים בניין של 3-4 קומות והופכים אותו לבניין של 8 קומות (במינימום), וכמות הדירות לכל הפחות מוכפלת. הגדלת הבניין מאפשרת למקם את כל דירות הבעלים המקוריים בצד הפונה לעורף ובכך לצמצם את הפגיעה בערך הנכס שלהם (שגם כך הגדיל את ערכו ב-20% לפחות כי הוא התחדש) – ירידת הערך היא בחזית, אף אחד לא אמר שהיא בעורף.

על אף שמדובר על כניסה לכיסו של היזם (דבר שאני לרוב לא עושה), בסופו של דבר, שטחי מסחר שווים ליזם לא פחות מדירות מגורים. אם יש 4 דירות בקומה 1-2 שערכן ירד ב-5%-10%, הוא עדיין מרוויח לא רעה. ומי אמר שדירות במחיר יותר נמוך הן דבר רע? הביקוש לדירות בת"א גבוה, גם ברחובות ראשיים – מתוך מחפשי הדיור שרוצים לקנות דירה בת"א, דווקא הצעת דירות במחיר יותר נמוך מאפשרת פניה לקהל יותר גדול – ובכך למכור אותן יותר מוקדם. מחיר יותר נמוך הוא לא דבר רע בת"א, בטח בהתחשב במחירים הקיימים שמייצרים רף כניסה מאד גבוה לרוב השוק. לפעמים זמן מכירה קצר יותר שווה ליזם יותר מדירה יותר יקרה – בין היתר כי נטל החזר הריבית לבנקים רובץ עליו ומכביד על רווחיו.

הטיעונים הנובעים ממטרדים לרוב מתייחסים לעסקים מסוג מאד מסויים והחיכוך שלהם עם הדיירים של הבניין.

אם השימושים המותרים בקומת המסחר נרחבים, וכוללים מסעדות, בתי קפה וכדומה, או שהשימושים המותרים הם לשטחי מסחר 'נקיים' בלבד כגון סניפים של קופות חולים, מספרות ועוד, ללא הסעדה.
"עם זאת, גם אם השימושים הם לכאורה נקיים ויוצרים פחות מטרדי רעש וריחות, עדיין התנועה ברחוב, המחסור במקומות החניה והמגבלה בכניסה והיציאה מייצרים חסרונות שלא קיימים בבנייני דירות ללא שטחי מסחר".
"מסחר של אוכל ומזון – זה כבר מטרד משמעותי", מוסיפה אמיר. "אף אחד לא רוצה להיות עם כל הרעש והריחות, וזה יכול גם לשקף שווי מופחת עוד יותר לדירות.
"לא כל אחד ירצה פיצוצייה מתחת לבית, פאב, מסעדה, בית קפה מצליח שממשיך לפעול עד 11 בלילה, מועדון ריקודים – כל מה שיש בו הרבה תנועה של אנשים, שמושך תנועת כלי רכב ויוצר הפרעה.
"חובה ליצור כאן מסחר תואם מגורים ולא מסחר שלא רואה את המגורים

בהמשך הכתבה יש גם טיעון שמצביע על כך שבהכרח יהיו שימושים

"אני מניחה שהשאיפה של העירייה היא למשוך לרחובות הכלולים בתוכנית חנויות שאפשר לבקר ולהסתובב בהן בנחת – חנויות ספרים, בוטיקים של בגדים", אומרת עו"ד בירן, "אבל אלו כבר כמעט לא קיימות היום בנוף העירוני".

נתחיל דווקא מהסוף – המדיניות למסחר שקידמנו עבור ובשיתוף הצוות המקצועי של עיריית ת"א-יפו לא מתערבת באופי המסחר. בגדול, ההתערבות באופי המסחר הוא אחת הסיבות לכך שרואים חנויות ריקות – אם החנות לא יכולה לקלוט את השימושים שיש להם ביקוש, היא לא תתמלא. אם זאת המדיניות דורשת שמסחר באזורי מגורים יתאים את עצמו לשימושי מגורים – ז"א שהפתרונות הטכניים והתכנוניים יתנו מענה שיצמצם עד למינימום את החיכוך בין שני השימושים. לא המצאנו פה כלום – הנחיות המשרד להגנת הסביבה לטיפול במטרדים הם מחמירות מספיק בשביל לדאוג לצמצום המטרדים – ושאר צמצום המטרדים תלוי בפיקוח העירוני (הקפדה על פינוי אשפה, ניהול שטח המדרכות) ובחלונות כפולים (לצמצום הרעש).

טיפול במטרדים בשנת 2024 הוא משימה ברת ביצוע, בטח בבניינים חדשים שבהם אפשר לשלב מערכות המטפלות ברעשים ומטרדי רעש. הדבר היחיד שאי אפשר לטפל בו הוא רעש של אנשים שהולכים ברחוב – אבל מה לעשות, זה Feature של רחובות ראשיים וזה מובנה בפרויקט שמבוצע על רחוב ראשי.

טיעונים המדברים על הגבלות בתקנון ועד הבית

בעלי הבתים שבהם מתוכננים שטחי מסחר יכולים לחתור להגבלות על החנויות, למשל להגביל את אופי השימושים וכך למנוע חנויות מתחום המזון, או לכל הפחות להגביל את שעות הפעילות כך שהחנויות הללו לא יהיו פתוחות כל הלילה".
ניסוח תקנון הבית המשותף החדש, העתידי. אחרי שהתוכנית קבעה את השימושים האפשריים, בעזרת התקנון אפשר לצמצם ולחדד עוד את השימושים: לכתוב בצורה ברורה שלא ייעשה שימוש ביחידות המסחר אלא רק לכמה שימושים מוגדרים, לקבוע שהמסחר יהיה ללא שימוש שיש בו לייצר מטרדים, הפרעות, רעש, ריח וכו'. אפשר גם להגביל את שעות הפעילות עוד יותר ממה שקבוע בחוק.

כפי שציינתי, הגבלת שימושים יכולה להוביל לכך שחנות תעמוד ריקה הרבה זמן בגלל שהיא לא יכולה לשמש לשימושים המבוקשים ביותר. היעדר גמישות בקליטת שימושים, כזאת שתוביל לחזית ריקה לאורך זמן, תעשה לערך הבניין נזק גדול הרבה יותר מאשר חנות שכביכול מייצרת מטרד. חזית פעילה מעלה את ערך הנכס כי היא מאותת לנו, הקונים הפוטנציאליים, שיש ברחוב פעילות ורחש אנושי – דבר שמייצר ערכים חשובים אחרים כמו תחושת בטחון. חנות ריקה תוביל לנזק כפול – גם ירידת הערך בגלל חזית ריקה וגם, כביכול, ירידת הערך בגלל נוכחות של מסחר (שבפועל לא נמצא).

טיעוני בעד – תמונת השחור/לבן שמציגים המתנגדים אינה כזאת בפועל

מנגד לטיעוני הנגד שהופיע בכתבה (להם נתתי התייחסות), הוצגו כמה טיעונים בעד שראוי להציג, גם אם יש כפילות עם הדברים שכתבתי.

"הרעיון שלפיו פחות 'שווה' לגור מעל מסחר הוא תפיסה, ולא עובדה מוגמרת", קובעת בנד. "גם דייר הבניין מקבל ערכים נוספים פנטסטיים כשהוא יורד למטה. הרחובות שבהם חזית מסחרית הם המבוקשים ביותר תמיד, אלו הרחובות שבהם הכי מעוניינים לגור.
"הרגילו אותנו להפרדת שימושים, אבל בכל שיתוף ציבור שאני נוכחת בו מבקשים שיהיה בית קפה באזור – רק לא מתחת לבית. אין לזה סיבה אמיתית. מסחר לא בהכרח יהווה מטרד".
"הדרך למנוע את הקונפליקטים בין התושבים למסחר היא לחשוב מראש על פתרונות", ממשיכה בנד, "כמו דרכים למניעת רעש, הפרדה תפעולית בין השימושים, הפרדת האשפה של המגורים מהאשפה של המסחר, תכנון כניסות לחניות, תכנון מקומות לפריקה ולטעינה, יצירת מדרכות רחבות שמאפשרות הליכה נעימה ורצף חנויות שיכניס עניין לרחוב. בין המגורים לבין המסחר, בעיקר במגדלים, אפשר גם לתכנן שימושים ציבוריים, כמו בתי ספר, וכך להפריד ביניהם בצורה אפקטיבית. פשוט צריך לעשות את זה נכון".

אני אדגיש טיעון אחד חשוב של שרון – הרגילו אותנו להפרדת שימושים. גם בת"א רק 8% מהרחובות הם מסחריים ואנחנו רגילים לראות הפרדת שימושים. אבל אנחנו גם משלמים על הפרדת השימושים הזאת לא מעט כסף – פעם אחת בגלל התלות ברכב פרטי, פעם שניה כי אנחנו הולכים פחות (והליכה טובה לבריאות) ופעם שלישית כי ריכוז של מסחר במרכזים מסחריים מעלה את העלויות של הנכסים כי יש פחות תחרות – והעלות העודפת הזאת של היעדר היצע של שטחי מסחר מתגלגלת אלינו, הצרכנים.

אסיים בציטוט שאומר לא מעט על הצביעות הגלומה בטיעונים הנימביסטים

"אני מסכימה שתוספת המסחר לא אוטומטית פוגעת בתושב, מנקודת מבטו. אני מכירה אנשים שגרים בקומה 15 במגדל, וחוששים מהמסחר למרות שהוא רחוק מהם; ומצד שני, היו לי לקוחות שהתנגדו שנים להקמת סופרמרקט מתחת לבית – ובדיעבד הצטערו על כל יום שלא היה להם סופר כזה, כל כך קרוב ונגיש. זה מאוד אינדיווידואלי.