רשומה של אלון איזנברג מהבלוג "על שווקים ותחרות" בנושא "המתמטיקה של שכר הדירה" ריתקה אותי בשבוע האחרון. גם בגלל המחקרים המעניינים שמוצגים ברשומה, אבל בעיקר בגלל הסיפא של אלון:

"מנגד, ראוי להביא בחשבון שההתנגדות לרגולציה נובעת בחלקה מתפיסה לפיה העדר התערבות מותיר על כנה תוצאה תחרותית ויעילה. כאשר אני מחבר את שתי הנקודות שהעליתי כאן – האפשרות שהשוק אינו תחרותי כפי שאנו חושבים, והאפשרות שעדכוני מחירים תכופים אינם בהכרח יעילים – אני מסיק שיתכן שחשיבה זו פשוטה מדי.

…

יתכן שיש מקום שרשות מקומית שנותנת אישורי בניה תתמרץ תמהיל שיכלול גם דירות קטנות וזולות יותר שיתנו מענה לזוגות צעירים ולמבוגרים, או אף לדרוש שחלק מהדירות יועמדו על ידי היזם להשכרה בחוזים ארוכים ובשכר דירה שיאפשר לשמור על מרקם חברתי מגוון.

כל צעד כזה כרוך במחירים ובפגיעה ביעילות לצד תועלות אחרות. כל צעד כזה יתן כח רב מדי למי שיופקד על ישום הרגולציה הזו, ויותיר שאלות רבות. הוא יצור קושי בהקצאת הדירות המפוקחות וידרוש מנגנונים מוזרים כמו הגרלות או העדפה שרירותית לאוכלוסיות מסויימות. לכן הייתי נזהר מישום נרחב של רעיונות כאלו. אך ראיה רחבה יותר של מושג היעילות עשויה לעודד אותנו לחשוב על פתרונות באופן פתוח ומתוך הבנת המציאות בשטח, או, לכל הפחות, להכיר במורכבות הנושא."

אני רוצה לפתח את הדיון שאלון מייצר בבלוג שלו בנושא שאלת ההתערבות הרשות המקומית, תוך דגש על דיור מכליל ודיור חברתי, אבל לפני כן, קצת רקע שיסביר מאיפה אני מגיע לדיון הזה וגם קצת הסברים מה זה בכלל דיור מכליל וחברתי.

אי שם בשנת 2021 העברתי הרצאה בקורס לדרג מקצועי באגפים ומנהלי תכנון עירוניים. נושא ההרצאה היה "היבטים כלכליים בייזום תוכניות מפורטות" ובהרצאה עצמה דיברתי בפועל על החשיבות הכלכלית של גיוון, בין היתר על גיוון בתמהיל השימושים (שמייצר תמהיל משתמשים) ועל גיוון בגדלי הנכסים והמפרט שלהם. במהלך ההרצאה טענתי שאפשר לבנות דירות בלי מרפסות, בלי חניה ועדיין יהיה לזה ביקוש – אמירה שגררה תגובה מבטלת מצד חלק קטן בקהל (ומאז היא נחרתה לי בראש). מאז אותה הרצאה פרסם מנהל התכנון מחקרים בנושא הצורך בגיוון גדלי יחידות הדיור וכן בצורך בטיפולוגיות נוספות של מבנים ודירות. הדיון על הצורך בגיוון (לפחות באלה שאני משתתף בהם) הוא דיון לא שלם, כי גיוון הוא לא משהו "קדוש" מחד, אבל התועלות שלו ללא ספק גבוהות מהיעדרו. הרשומה הבא תתרכז בהיבטים הכלכליים של גיוון בגדלי יחידות דיור ומפרטים שונים, תוך התייחסות למרכיב מאד חשוב בכל שיקול של יצירת תמהיל וגיוון – קנה המידה. בסוף הרשומה תהיה התייחסות לכמה שחקנים שמשפיעים על הגיוון ומה מניע אותם לא לייצר אותו.