האם ההתחדשות העירונית בישראל מוגזמת?


התחדשות עירונית היא הזדמנות אדירה וסיכון גדול לערים.
הזדמנות אדירה כי היא מאפשרת תכנון מחדש של מרחב עירוני קיים ויכולה הן לשפר אותו והן לחזק את העיר כולה כי בסופו של דבר, מתחמים כאלה מקרינים החוצה מחוץ לגבולות הפרויקט.
סיכון גדול כי בהעמסה לא נכונה ותכנון מוטה תכנון פרברי (רק מגורים ללא שירותים נוספים) מדובר בעיקר על תוספת עלויות לתקציב הרגיל של הרשויות, תוספת שיכולה להוביל לפגיעה ביכולת של הרשות להשקיע בתושבים הקיימים (שלא לדבר על התושבים החדשים)

בפוסט הזה אני אתייחס בקטנה בעיקר לסוגיית הסיכון שנובע מציפוף יתר

כמה זה צפוף מספיק?

משרד הבינוי מגדיר מכפילים מינימליים לפרויקטי פינוי בינוי בבניה רוויה בהתאם להחלטת הרשות על גביית היטלי השבחה:

multiplier_per_sqm

הגרף הזה הוא די הגיוני, ככל שערכי הקרקע יותר נמוכים, ההכפלה יותר משמעותית. אבל אז נשאלות שתי שאלות:

1. האם במציאות של היום (ושל עשר השנים האחרונות) שבה מחירי הדיור כל הזמן עולים יש מקום ליישם מכפילי בניה גדולים מהמכפילים המינימליים?

2. מהם המכפילים שפועל ממומשים שונים ממכפילי המינימום והאם המכפילים בפועל אינם מוגזמים?

לגבי השאלה הראשונה, אני יודע שהשאלה "לא הוגנת" כי אני בעצמי לא מאמין שמחירי הדיור אינם תמיד במגמת עלייה, אבל היות ולמדינה יש אינטרס שזה יקרה, הסבירות לעליה גדולה מהסבירות לירידה. אבל מדובר על סוגיה סבוכה שאין לי כוונה או יכולת לבדוק. נקודת המוצא שלי היא שהמכפיל המינימלי מאפשר ליזם רווח הוגן ביחס לבניה חדשה ולכן המינימום הוא גם ברירת המחדל. בעתיד אני מתכוון גם לבדוק את זה אבל זה בעתיד.

השאלה השניה היא בעיני מאד אקטואלית. כבר התבטאתי בעבר בנושאי מכפילי הבניה בפרויקטים של התחדשות עירונית והסיכוי הגלום בשימוש במכפילים גבוהים מדי – בעיקר כי הרבה יותר קשה לאזן מכפיל גבוה מאשר מכפיל נמוך – יש גבול להיקף השטחים המסחריים והמשרדים שאפשר להוסיף לפרויקטים של התחדשות עירונית, הן בגלל מגבלת שטח המתחם והן מבחינת ביקושים מהמתחם וסביבתו הקרובה.

באחד הפוסטים שעמוד הפייסבוק של הבלוג התייחסתי למתחם שאושר בבת ים והצגתי חישוב אצבע למשמעות הכלכלית של הפרויקט על התקציב העירוני:
"במקור: 192 דירות בשטח ממוצע של 50 מ"ר (9,600 מ"ר)
בסוף: 776 דירות בשטח ממוצע של 100 מ"ר (77,600 מ"ר) + 3,000 מ"ר מסחר
אם נניח שהגרעון ליח' דיור לפני ואחרי זהה (נניח 5,000 ש"ח) אז ממתחם שעלה לרשות מיליון שקלים בשנה קיבלנו מתחם שיעלה לרשות 3 מיליון שקלים בשנה (המסחר מכניס בערך מיליון) – תוספת עלות של 2 מיליון שקלים בשנה. אח"כ מתפלאים שרשויות לא רצות לעשות פינוי בינוי…"
הפרויקט הזה הוא פרויקט במכפיל 4. כאשר בודקים את הטבלה של משרד הבינוי לפי דירות בגודל הממוצע הזה מקבלים את הגרף הבא (ציר ה-X השתנה):

multiplier_per_100

לפי הגרף הנ"ל מכפיל 4 תואם לפרויקטים שבהם שווי הדירות הוא 1 מיליון שקל כאשר הרשות מוותרת על היטל ההשבחה או 1.6 מיליון כאשר אין ויתור על היטל ההשבחה. בכתבה רשום במפורש ששווי דירות של 110 מ"ר יהיה 1.8 מיליון שקלים וזה תואם את המחיר למ"ר. ז"א שהציפוף הוא 27 יח' דיור מעל למינימום – עוד 48.6 מיליון ש"ח שווי מכירה, (שזה בערך עוד 10 מיליון שקל לכיס של היזם) ועלות של עוד 135 אלף שקל בשנה לרשות, מחיר סביר בתמורה להכנסות מהיטלי השבחה (עלות הטווח הקצר מול הטווח הארוך).

על פניו נראה שהרשות לא הלכה יותר מדי לכיוון היזם, בהנחה שלא ויתרה על היטלי ההשבחה (במקרה של בת ים זה לא ממש טרויאלי), אבל האם זה תמיד המצב?

מתחם אילת בשכונת מורשה ברמת השרון אושר בתחילת 2014 מתייחסת למתחם של 180 יח' דיור שיוחלפו ב-720 יח' דיור במקומן. מדובר על מכפיל 4 אשר לפי הטבלאות הנ"ל משקפות לדירות החדשות שווי של 1,155,000 שקל (הרשות ויתרה על היטלי ההשבחה). אבל מדובר על רמת השרון, על פרויקט רביעי בסדרה של פרויקטי פינוי בינוי שבהם שווי דירת 110 מ"ר עומד על 1.9 מיליון שקלים – מדובר על רווח של 750,000 שקלים לדירה (אמנם בעוד 7 שנים אבל על הנייר זה לא רע). גם במקרה שבו הרשות הייתה גובה היטלי השבחה (המכפיל משקל לדירה מחיר של 1.8 מיליון) הרווח של היזם יותר ראלי. במקרה הזה ברור שמישהו ברשות התבלבל והגזים במכפיל (שלא לדבר על תוספת הצפיפות על התשתיות)

האם צפוף מספיק הוא עדיין צפוף מדי?

אז ברור שיש רשויות שמקפידות לא להגזים בחריגה מהמכפיל המינימלי ויש רשויות שלא. אפשר לעבור ולבדוק כל אחד מהפרויקטים שהוכרזו ע"י משרד הבינוי ולבחון האם יש עמידה במכפילי המינימלי (כל עוד זוכרים שחלק מהמתחמים הוכרזו לפני עשור והטבלאות רלבנטיות לשנת 2014). אבל זה לא עונה על השאלה האם יש מכפיל שהוא כבר יותר מדי גדול? האם מכפיל 8 הוא מכפיל סביר?

בנושא הזה יש לי שתי הערות:

1. יש דבר כזה מכפיל גדול מדי – לא סביר שיופעל מכפיל 6 ויותר בשכונות. צריך לזכור שמכפילים גבוהים מופעלים בעיקר בשכונות חלשות, שכונות שלרוב נמצא ברשויות חלשות, מה שמצביע על כך שהמכפיל לא רק מייצר מפלצות שחותכות את השמיים, הוא גם מעמיס באופן לא פרופורציונלי לחוזק של הרשות. צריך להוסיף לחישוב המכפילים מקדם תיקון אשר מתייחס לחוסן הכלכלי של הרשות. נכון, זה עלול לגרום לחוסר היתכנות כלכלית של פרויקטים מסויימים (במיוחד אם הרשות רוצה לגבות היטלי השבחה מלאים), אבל זה גם מגן על העיר מפני פגיעה כלכלית חמורה.

2. המדינה צריכה למלא את החלל במקומות בהן יש מכפיל גבוה ולפצות את הרשויות בעלויות היטלי ההשבחה על מנת שהפרויקט יתוכנן לפי מכפיל ללא היטלי השבחה. אם יש מטרה מרכזית שצריכה לעמוד בפני הרשות להתחדשות עירונית שהקים משרד הבינוי, זו צריכה להיות המטרה – לא רכישת דירות כי אם תמיכה ברשויות בכדי לאפשר פרויקטים במכפילים הגיוניים שאינם מובילים לבניה בגבהים מופרזים שגם מייצרים עומס בלתי ניתן לגישור על התקציב הרגיל

4 תגובות

  1. כותב המאמר מזכיר את הגידול בעלויות שנופל על העיריה ,על כל תושב חדש שמתווסף בתוכניות הבנייה וההתחדשות בראשות אך לא לוקח בחשבון ,שיש רשויות מקומיות כמו לדוגמה עירית בת-ים שלא משקיעות בתושבים שלהן כמעט כלום ולכן אין להם בגין כל שום עלויות .בעירית בת-ים דואגים בעיקר ליזמים.

    • לא נכון בהגדרה. תמיד משקיעים בתושבים ומוציאים עליהם כסף. אני משתדל לא לכתוב אמירות כלליות כאלה בבלוג כי הן אינן נתמכות על ידי הנתונים

  2. ר. ההתחדשות מוגזמת היות והתיכנון ואישור התוכניות ניתן פעמים רבות לא בידי האנשים הנכונים,כל מיני אינטרסנטים ומושחתים שעושים בעיקר לביתם ולא לטובת העיר ותושביה כך זה ניראה ומריח רע.

    • תוכניות התחדשות עירונית מאושרות על ידי הועדה המקומית, הועדה המחוזית ועוברות לעיתים סבב בועדת התנגדויות - האם כולם האנשים הלא נכונים? האם כולם מושחתים?

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s