הממשלה מחזיקה ומנהלת כמה מגורמי הייצור החשובים ביותר של יחידות הדיור וכן ברגולציה המשפיעה מאד על כושר הייצור של ענף הבניה. כפי שפירטתי ברשומה הקודמת, גורמי הייצור הללו כוללים את ניהול המלאי התכנוני, שליטה על זמינות הקרקעות ופיתוח תשתיות תומכות המאפשרות את קיומן של יחידות הדיור, אך גם מושכות כושר ייצור מענף הבניה לטובת אותן תשתיות.

הרשומה הנוכחית תתמקד בחלקה של מערכת התכנון בשרשרת הייצור

אני אתחיל הפעם מהסוף – התשובה לשאלה בכותרת מורכבת. לא תמצאו תשובה אחת בגוף הרשומה הזאת או רשומות באותו נושא מהעבר או מהעתיד. הרעיון מאחורי הרשומה הזאת, שהטיוטה הראשונה שלה נכתבה אי שם בשנת 2023, היה לראות איך אפשר לפתח כלים שעוזרים להבין יותר טוב מה שאלות שצריך לשאול בנוגע לשוק הדיור ולהציע כיווני חשיבה חדשים (אבל לא חשיבה חדשנית).

מה שהוביל לשחרור חסם הכתיבה הייתה מתמחה של בילד, נגה בונה, שצללה איתי/בשבילי לתוך התחומים השונים שביקשתי לבחון. גם אחרי שסיימה את חלקה, לא הגענו לבחון את כל השאלות ששאלנו.

רשומה של אלון איזנברג מהבלוג "על שווקים ותחרות" בנושא "המתמטיקה של שכר הדירה" ריתקה אותי בשבוע האחרון. גם בגלל המחקרים המעניינים שמוצגים ברשומה, אבל בעיקר בגלל הסיפא של אלון:

"מנגד, ראוי להביא בחשבון שההתנגדות לרגולציה נובעת בחלקה מתפיסה לפיה העדר התערבות מותיר על כנה תוצאה תחרותית ויעילה. כאשר אני מחבר את שתי הנקודות שהעליתי כאן – האפשרות שהשוק אינו תחרותי כפי שאנו חושבים, והאפשרות שעדכוני מחירים תכופים אינם בהכרח יעילים – אני מסיק שיתכן שחשיבה זו פשוטה מדי.

…

יתכן שיש מקום שרשות מקומית שנותנת אישורי בניה תתמרץ תמהיל שיכלול גם דירות קטנות וזולות יותר שיתנו מענה לזוגות צעירים ולמבוגרים, או אף לדרוש שחלק מהדירות יועמדו על ידי היזם להשכרה בחוזים ארוכים ובשכר דירה שיאפשר לשמור על מרקם חברתי מגוון.

כל צעד כזה כרוך במחירים ובפגיעה ביעילות לצד תועלות אחרות. כל צעד כזה יתן כח רב מדי למי שיופקד על ישום הרגולציה הזו, ויותיר שאלות רבות. הוא יצור קושי בהקצאת הדירות המפוקחות וידרוש מנגנונים מוזרים כמו הגרלות או העדפה שרירותית לאוכלוסיות מסויימות. לכן הייתי נזהר מישום נרחב של רעיונות כאלו. אך ראיה רחבה יותר של מושג היעילות עשויה לעודד אותנו לחשוב על פתרונות באופן פתוח ומתוך הבנת המציאות בשטח, או, לכל הפחות, להכיר במורכבות הנושא."

אני רוצה לפתח את הדיון שאלון מייצר בבלוג שלו בנושא שאלת ההתערבות הרשות המקומית, תוך דגש על דיור מכליל ודיור חברתי, אבל לפני כן, קצת רקע שיסביר מאיפה אני מגיע לדיון הזה וגם קצת הסברים מה זה בכלל דיור מכליל וחברתי.

בשנה האחרונה יצא לי לצלול ולנתח, ברמה הטכנית, את שוק הדיור של שתיים מהערים הגדולות בישראל (ועוד כמה קטנות ובינוניות). ניתוח שוק הדיור בעיר אינו דבר פשוט – הרבה פעמים נראה שהמסקנות שאתה מגיע אליהן תלויות בשאלות ששאלת בתחילת הדרך. יתרה מזאת, כאשר אתה מנתח את שוק הדיור בשביל לקוח שמגיע מנקודת מוצא מסוימת על שוק הדיור, לעיתים הדיון על שוק הדיור מתפתח לדיון המבוסס על עמדות כלכליות וערכים ופחות על נתונים, אזור הנוחות שלי.