שוק הדיור – התערבויות של המגזר הציבורי

בשנה האחרונה יצא לי לצלול ולנתח, ברמה הטכנית, את שוק הדיור של שתיים מהערים הגדולות בישראל (ועוד כמה קטנות ובינוניות). ניתוח שוק הדיור בעיר אינו דבר פשוט – הרבה פעמים נראה שהמסקנות שאתה מגיע אליהן תלויות בשאלות ששאלת בתחילת הדרך. יתרה מזאת, כאשר אתה מנתח את שוק הדיור בשביל לקוח שמגיע מנקודת מוצא מסוימת על שוק הדיור, לעיתים הדיון על שוק הדיור מתפתח לדיון המבוסס על עמדות כלכליות וערכים ופחות על נתונים, אזור הנוחות שלי.

העיסוק בשוק הדיור הבהיר לי שאין לי מספיק ידע בנוגע לשוק הדיור ולכן אני אקדיש כמה רשומות לנושא, תוך התייחסות לשלוש סוגיות שזיהיתי ככאלה שרלבנטיות לצורך הבנת הנושא:

  • מיפוי ההתערבויות המגזר הציבורי – מגוון ההתערבויות של המגזר הציבורי, הממשלה והשלטון המקומי, בשוק הדיור, בין אם באופן ישיר או עקיף.
  • הביקוש לדיור בישראל – מגמות ביקוש, שינויים בביקוש, השפעת שוק העבודה על הביקוש לדיור והשפעות נוספות שמייצרות ביקושים (כמו תחבורה ציבורית רבת קיבולת). פה הדגש יהיה על הדמוגרפיה בישראל.
  • היצע הדיור בישראל – מה מאפיין את היצע הדיור בישראל, בין אם זה פיזור הנכסים, גודל הנכסים (התמהיל), השינויים בהיצע בעשורים האחרונים, השפעות חיצוניות על ההיצע (כמו מחירי תשומות הבניה, כוח העבודה בענף הבניה) ושינויים עתידיים בהיצע.

תוך כדי סקירת הסוגיות אני אשלב ביניהן (או לפחות אנסה). המטרה של האינטגרציה היא לבחון את השוק בעיניים כלכליות – ז"א, להצביע איך כל סוגיה משפיעה על יעילות שוק הדיור ואי-שוויון שבו.

התערבויות של המגזר הציבורי

המגזר הציבורי הוא אחד השחקנים הדומיננטיים בשוק הדיור, אם לא הדומיננטי שבהם. זה לא משהו ייחודי לישראל, אבל בישראל מדובר על דומיננטיות מוגברת כי המדינה היא הבעלים של רוב הקרקעות ולכן יש לה את היכולת להשפיע על מחירי הקרקע באופן ישיר. כמו כן, המגזר הציבורי הוא הרגולטור ששולט על פס הייצור של הדיור והבניה בישראל – בתכנון, בקידום תשתיות ובניה בפועל של תשתיות ודיור. הממשלה יכולה, בעזרת הקואליציה בכנסת, להוביל חקיקה שיש בה בכדי להשפיע באופן דרמטי על שוק הדיור. השלטון המקומי, ברמת הרשות, יכול לתת הטבות בדרך של הגדלת זכויות, פטורים מהיטלים (במתחמי התחדשות עירונית שעברו הכרזה), כמו גם להגדיל את העלויות בדרך של הפקעות, קביעת סטנדרט בניה ודרישות לפיתוח של תשתיות ציבוריות במסגרת פרויקטים.

בניסיון להגדיר את מנעד ההתערבויות של המגזר הציבורי, סיווגתי אותן לפי תחום ההתערבות שלהן – צד הביקוש וצד ההיצע. המטרה של סקירה זו אינה להעביר ביקורת על ההתערבויות השונות, אך אם ישנן התערבויות אשר מוכרות ככאלה שאינן הוכיחו את עצמן, תינתן לכך התייחסות בניתוח המסכם (ברשומה אחרת).

התערבויות בצד הביקוש

המדינה והשלטון המקומי יכולים להשפיע על מחירי הדיור דרך פעולות שיש בהן להשפיע על הביקושים:

  • מיסוי על דיור
    1. מס רכישה – משפיע על עלויות הרכישה ויכול להגדיל או להקטין את הביקוש, בין אם של רוכשי דירה ראשונה ובין אם של רוכשים לצורך השקעה (דירה שניה ויותר)
    2. מס מכירה (מס שבח) – משפיע על ההון שיש בידי המוכר לאחר מכירת הנכס ולכן משפיע על השיקולים של שוק משפרי הדיור או של משקיעים המעוניינים למכור נכסים.
    3. מס על הכנסות מהשכרה – משפיע הן על השיקולים של רוכשי דירות להשקעה והן על שוק השכירות. הערה: במקרה של משקיעים רציונליים, מס על הכנסות משכירות, ביחד עם הצפי לתשואה על הנכס, נבחנים אל מול האלטרנטיבות להשקעה (מניות, אג"ח וכו'). אבל משקיעים פרטיים הם במקרים רבים לא רציונליים וישקיעו בשוק הדיור גם שהאלטרנטיבות רווחיות יותר.
    4. הכרה בהוצאות על דיור לטובת חישובי מס – הכרה בהוצאות הדיור לטובת חישובי מס מגדילה בפועל את ההכנסה הפנויה ולכן יכולה להגביר את הביקוש
    5. מיסוי עקיף – שוק הדיור של דירות חדשות מושפע מגובה המיסוי העקיף (כמו מע"מ) אשר נכלל במחיר הנכסים. שינויים במיסוי העקיף יכולים להשפיע על מחירי הדיור ובכך להשפיע על הביקושים.
    6. מיסוי מקומי שוטף על דיור – אמנם רוב הציבור בישראל לא לוקח את הארנונה, המיסוי המקומי על הדיור, במערך השיקולים שלו כאשר הוא בא לרכוש דירה, אך יש למס זה השפעה על פלחים מסוימים באוכלוסייה. מיסוי מקומי יכול להוביל לדחיקה של אוכלוסיות חלשות ממתחמים שעברו התחדשות עירונית (והמחוקק הישראלי אף נתן לכך את הדעת)
    7. מיסוי לפיתוח (היטלי השבחה) – עד כמה שזה נשמע מוזר, היטלי השבחה משפיעים על שוק הדיור בשני כיוונים מנוגדים. בצד הביקוש, היטלי השבחה מעלים את המחיר של הדיור ובכך משפיעים על הביקושים. מצד שני, קיומו של היטלי השבחה מגדיל את מס' יחידות הדיור בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכך מגדיל את ההיצע – ובטווח הארוך יכול להקטין את הפער בין הביקוש להיצע (שממתן את עליות מחירים).
  • עלויות הקרקע – המדינה, בעל הקרקעות העיקרי בישראל, משפיע על מחירי הדיור מעצם המדיניות שבה הוא מקצה את הקרקע לדיור. המדינה יכולה לפעול במספר מישורים בשיווק קרקעות ובכך להשפיע על מחירי הדיור:
    1. מכרזים בשוק החופשי – שיווק קרקעות בשוק החופשי מובילים לכך שמחיר הקרקע משקף את המחיר שיזמי בניה מוכנים שלם בכדי לספק את הביקוש לדיור, תוך שהם מצליחים להשיא תשואה אשר מאפשרת להם לגייס הון לטובת הפרויקט וגם להישאר עם רווח (ערך התשואה, או "תשואת המטרה", משתנה בין היזמים השונים). גורמים במכרזים אשר יש בהם להשפיע על המחיר הסופי של הקרקע:
      • תנאי סף כלכליים לניגשים למכרזים – תנאי הסף מגדירים את רף הכניסה למכרז ויכולים לצמצם או להרחיב את מנעד "תשואת מטרה" של השחקנים המשתתפים. במובן זה, רף כלכלי שידיר שחקנים עם "תשואת מטרה" נמוכה יותר מגדיל את שווי הקרקע.
      • היקף הזכויות ויח"ד במגרש – מס' יח"ד במגרש קובע את עלות מרכיב הקרקע ליח"ד ומכאן שככל שיש יותר יח"ד, המחיר של הקרקע מתחלק על פני יותר יח"ד (מגדיל רווחיות). היקף הזכויות מכתיב את גודל יח"ד. ככל שיח"ד הדיור יותר גדולות, מחירן עולה (על אף שהמחיר למ"ר לרוב יורד ככל שהנכסים גדלים). השילוב בין מס' יח"ד והזכויות מכתיב את רף הכניסה של הרוכשים.
    2. הקצאות המשולבות בפטור ממכרז – שיווק קרקעות לגורמים ספציפיים, תוך פטור ממכרז פומבי. במסגרת פטור ממכרז, ניתן גם להפחית את מחירי הקרקע ובכך להשפיע על מחירי הדיור (מגביר את הביקוש), אך מנגד, מהלך זה מקטין את ההיצע הזמין לכלל הציבור ובכך מגביר את הביקושים לקרקעות שאינן בפטור.
  • שליטה/הגבלה של מחירי השוק
    1. פיקוח על שכר דירה – קביעת רף מירבי לשכר דירה בשוק החופשי או עדכון שנתי מירבי של שכר הדירה, לרוב מיושם בשוק שכירויות שבו המחירים עולים. פיקוח על שכר דירה מונע מהשוק לתקן את מחירי השכירות כלפי מעלה כאשר הביקוש גדול מההיצע. מדיניות זו מייצרת יציבות בגובה השכירות, אך בגלל שהיא מעוותת את הקשר בין ביקוש להיצע, יש לה השפעות רבות אחרות.
    2. מחירי מטרה/מחיר למשתכן – קביעת מחיר יעד למחירי הנכסים או סבסוד מחיר הנכסים כך שמחירם יהיה נמוך ממחיר השוק בהפרש קבוע או יחסי. מדיניות זו משפיעה על הביקושים בשני היבטים מרכזיים:
      • כשם שפיקוח על שכר דירה משנה את נקודת האיזון בין ביקוש והיצע, כך מחיר מטרה הנמוך ממחירי השוק משנה את נקודת האיזון בין ביקוש והיצע ומוביל לכך שהביקוש גדול מההיצע.
      • מדיניות זו לרוב כולל הגדרת כללי הקצאה לקהלי מטרה. במידה וקהל המטרה קטן מההיצע, בפועל יש פחות ביקוש, אין מימוש של הסבסוד ואז יש נטייה להרחיב את קהל המטרה עד שהוא תואם את ההיצע. במידה וקהל המטרה גדול מההיצע, יש ביקוש מוגבר, אבל עד שההיצע לא מומש במלואו, הציבור הזכאי מדיר את עצמו מהשוק החופשי ובכך מקטין בפועל את הביקושים בשוק החופשי. מצב זה יכול להשפיע על מחזורי הביקוש של השוק ולהוביל לביקושים מוגברים בתקופות שבהן קהלי המטרה חוזרים לשוק החופשי (כי לא קיבלו הקצאה) ולביקושים מופחתים בתקופות שבהן קהלי המטרה ממתינים לקבלת תשובה לגבי ההקצאה שביקשו.
  • התערבויות נוספות
    1. הטבות אזוריות – הטבות במס הכנסה ישיר או עקיף משפיעות על הביקושים לדיור באזורים בהם יש הבדלים בהטבות מיסוי בין ישובים סמוכים כך שהביקוש לישובים בהם מקבלים הטבות מס גדולים מהביקוש לישובים בהם אין הטבות מס.
    2. הגבלות על לקיחת הלוואות לדיור (משכנתאות) – בנק ישראל מכתיב לבנקים מגבלות במתן הלוואות משכנתא ויכול, דרך קביעת דרישות הון מינימליות, להשפיע על הביקוש לדיור. ככל שדרישות ההון ההתחלתי גבוהות יותר, כך גדל רף הכניסה הכלכלי לרכישת דירות ויש בכך להשפיע על הביקושים לדיור, מכיוון שהרף זה "דוחף" משקי בית מאשכולות גבוהים ללא הון ראשוני להתמודד על מלאי זול יותר או לחילופין, מוביל את אותם משקי בית לדחות את הרכישה ובכך משאיר אותם בשוק השכירות ומגביר את הביקושים בשוק זה.
    3. דרישה למתן הלוואות – דרישה מהבנקים לתת הלוואות לדיור לאוכלוסיות בשכונות מוחלשות או לאוכלוסיות חלשות. מצורפת דוגמה מבלוג הרגולטור
    4. שינויים בריבית במשק (מדיניות מוניטרית) – שוק הדיור מושפע מאד מהריבית במשק בשני כיוונים – הריבית במשק מהווה ייחוס לריבית על המשכנתאות והגדלת הריבית מעלה את מחירי הדיור בבעלות לעומת מחירי הדיור בהשכרה (ולהפך) ומשנה את נקודת הביקוש של דיור בבעלות לעומת הדיור להשכרה (בעיקר בקרב מי שאינו בעל דירה). הריבית במשק משפיעה על אג"ח ממשלתי וככל שזו גבוהה יותר, השקעה באג"ח ממשלתי (הנחשב כהשקעה בסיכון נמוך) הופכת לעדיפה על השקעה בדיור (בקרב משקיעים) ובכך משנה את הביקוש של המשקיעים ולהקטנת המלאי הדירות להשכרה. בשני המקרים, העלאת הריבית מובילה להקטנת ביקושים לרכישת דירות ולעליה בביקוש לדירות להשכרה. הערה: לטענת מחקר של בנק ישראל, למדיניות מוניטרית של ריבית נמוכה (2008-2019) הייתה השפעה משנית על מחירי הדיור.
  • חוק התכנון והבניה וההיררכיה התכנונית בישראל מקנים לשלטון המרכזי השפעה משמעותית על שוק הדיור:
    1. תקני חניה, סטנדרט איכות הבניה ודרישות אחרות (כיבוי אש, ממ"דים וכו') – דרישות אלה משפיעות על מחירי הדיור אך גם על קהל היעד של הדיור ולכן משפיעות על הביקושים.
    2. קביעת הכללים לשימוש בנכסים – הגבלה/התרה של סוגי שימושים בנכס (מגורים, מלונאות, משרדים וכו'), הגבלה/התרה של שינויים בנכסים (הרחבה, פיצול וכו') והרחבה של אופן השימוש במבנה (Co-living – דיור עם תשתיות משותפות של מטבח, שירותים וכו', כמו מעונות סטודנטים). כללים אלה מייצרים מנעד רחב יותר של אפשרויות דיור במחירים שונים ע"י הקטנת רף הכניסה לדיור לאוכלוסיות עם הכנסה יותר נמוכה. הקטנת רף הכניסה לדיור מגדילה את הביקושים.
    3. חדי העין ישימו לב שלא התייחסתי להיבטים של פריסת הבינוי במרחב ודרישות שיש בהן להשפיע על פריסת הבינוי וצפיפותו. זה נכון שיש להיבטים אלה השפעה על הביקושים לדיור (עקב העדפות של פלחים באוכלוסייה לדיור עירוני), אך היות ורוב המדינה מתוכננת בצורה מסוימת ורוב מוחלט של המלאי התכנוני העתידי עדיין מבוסס על אותה גישה תכנונית, קשה להצביע על היבט זה כאל גורם המשפיע באופן מהותי על שוק הדיור – (לצערי) מדובר על "ברירת המחדל" ולכן זה שיקול עם השפעה נקודתית ולא כלל ארצית.
    4. שתי דוגמאות נוספות ומעניינות על רגולציה תכנונית והשפעתה על שוק הדיור – רגולציה שמקלה על נימבים להתנגד ורגולציה שנוגעת לאיזור ותקני מינימום (בהמשך לסעיפים 1 ו-2)

התערבויות בצד ההיצע

המדינה והשלטון המקומי יכולים להשפיע על מחירי הדיור דרך פעולות שיש בהן להשפיע על ההיצע:

  • סבסוד בנייה של דיור – סבסוד של דיור מייצר מלאי במחיר מופחת. במידה ומלאי הדיור המסובסד נגזר מתוך המלאי הקיים באופן שגורע מהשוק יחידות דיור באזורים בהם הביקוש גדול מההיצע המקורי (טרום הסבסוד), דיור מסובסד מקטין את ההיצע של דיור בשוק החופשי ובכך מגדיל המחיר של דיור לא מסובסד. ניתן לסבסד בניה של דיור בכמה דרכים:
    1. הקלות ליזמים במיסוי על דיור – הקלות במיסוי ליזמים הן דה פאקטו סבסוד של בניה לדיור. על ידי סבסוד הבניה המדינה מעודדת הגדלה של היצע דירות במקומות בהם הביקושים לא מצדיקים בניה או לחילופין מאפשר היצע דיור במחיר נמוך ממחירי השוק (כמו במקרה של מחיר למשתכן).
    2. דיור ציבורי – דיור ציבורי מייצר מלאי של דיור שעלויות השכירות בו נמוכות מעלויות השכירות בשוק החופשי. ההתערבות הכלכלית ביצירת דיור ציבורי תהיה בדרך של שימוש בכסף ציבורי, סבסוד הקרקע, הקלות במיסוי על הבניה או שילוב ביניהן. זה לא משנה אם הגורם שמבצע את הבינוי ומנהל את המלאי הוא המגזר הציבורי, המגזר הפרטי או מגזר השלישי (מלכ"רים).
    3. דיור ממוסד להשכרה – דיור ממוסד להשכרה מייצר מלאי של דיור לטובת שכירות, כאשר גובה השכירות מוגבל מראש בתמורה להטבות ליזמים המקימים את הדיור לשכירות (הקלות במיסוי בשלבי הבניה ולעיתים התרה של מכירת הדירות לאחר פרק זמן מוגדר). בשונה מפיקוח על שכר דירה, דיור ממוסד להשכרה נוגע למלאי ספציפי של דירות להשכרה וההשפעה שלו על כלל שוק השכירות זניחה כאשר הוא מועט (אבל הוא מצמצם את המלאי של השוק החופשי) ורק לאחר שהמלאי הממוסד צובר מסה משמעותית הוא משפיע על שוק השכירות.
  • מיסוי על הדיור
    1. הקלות במס שבח או מיסי השבחה – כשם שמס שבח ומיסי השבחה משפיעים על הביקושים, הקלות (או העלאה) במיסים אלה יכולים להשפיע על היצע הדיור. הקלות במיסים על דירות מפוצלות יכולות לעודד יצירת מלאי של דירות קטנות, הקלות במס שבח על דירות להשקעה יכול לעודד הגדלה של היצע הדירות לרכישה על חשבון המלאי של דירות להשכרה, רשויות מקומיות יכולות להשתמש בפטור מהיטלי השבחה בכדי לצמצם היצע של יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית. הקלות בהיטלי השבחה הן הבסיס הכלכלי שאיפשר את תמ"א 38, תוכנית שהגדילה את ההיצע הפוטנציאלי של יחידות דיור באזור המרכז.
    2. באופן כללי, שינוי המיסוי על משקיעים משנה את נקודת האיזון בין היצע הדירות לרכישה ודירות להשכרה שזמינות בשוק. נכון לסוף 2018, כ-28% מכלל משקי הבית בישראל גרים בשכירות (הלמ"ס, הדיור בישראל – ממצאים מסקר הוצאות משק הבית, 2018). עידוד של משקיעים יגדיל את חלקם בשוק הדיור ופעולות שמקטינות את הכדאיות להשקעה בדיור יקטינו את חלקם בשוק הדיור. שינויים אלה משפיעים רק בטווח הארוך – בין 1997 ל-2018 גדל אחוז משקי הבית הגרים בשכירות ב-3.7% ובהערכה גסה נדרש (בממוצע) שכ-40% מנכסים שנבנו ב-20 שנה נרכשו ע"י משקיעים בשביל להגיע לשינוי הזה. נקודת האיזון תשתנה יותר מהר כלפי מעלה (יותר שכירויות) ככל שינתנו יותר הטבות לשוק השכירות ותשתנה יותר לאט כלפי מעלה ככל שהמדינה תשחק את היתרונות הקיימים בהשקעה בדיור להשכרה (ריבית, הקלות במס מכירה וכו').
    3. מיסוי מקומי על שימושים – הרשות המקומית, במסגרת המגבלות הקיימות עליה לשינויים בצו הארנונה, יכולה לייצר סיווגי משנה לנכסי מגורים כך שיגדילו את התעריפים על דירות שבהן נעשה שימוש שאינו למגורים לטווח הארוך (שימוש בדירות למשרדים, שכירות לטווח קצר וכו')
  • התערבויות רגולטוריות בעלות השפעה על ענף הבניה
    1. דרישות מינימום לרווחיות פרויקטים – הכתבה של דרישות מינימום לרווחיות, בין אם ע"י הרגולטור או גופים בעלי אופי ציבורי (דרישות הבנקים למינימום תשואה לצורך הקצאת אשראי ליזמים) או במסגרת תקן שמאי (בפרויקטים של התחדשות עירונית) משפיעה על ההיצע בדרך של הגדלת רף הכניסה ליזום של פרויקטים חדשים וגם יכולה להגביל כניסה של שחקנים חדשים לשוק.
    2. שוק העבודה – שוק העבודה בענף הבניה מושפע מאד מהחלטות ממשלה, בין היתר בגלל שקיים מחסור בכוח אדם המוכן לעבוד בענף זה ולכן יש תלות באישור הממשלה לייבוא של כוח אדם מחו"ל. קצב הבניה מושפע מאד מהיקף כ"א ולכן מחסור בכ"א יקטין את ההיצע השנתי ולהיפך (לפחות עד לחסם הבא המגביל את הגדלת ההיצע). הממשלה יכולה לתת הטבות לתושבי המדינה העובדים בענף הבניה ובכך להגדיל את היצע כ"א בענף ללא הגדלת עלויות כ"א (ההטבות מסובסדות ע"י המדינה – אבל כמובן שאין ארוחות חינם, כולם משלמים על זה דרך המיסים).
    3. השפעה על תשומות הבניה (למעט כ"א) – מרכיב תשומות הבניה מתייחס למנעד רחב של מרכיבים אשר קובעים את עלויות הבניה עצמה. שוק מונופוליסטי שאינו מטופל ע"י הרגולטור יוביל לעליית מחירים של תשומות הבניה (למשל, שוק המלט), רגולציה מוגברת או מכסים על חומרי גלם שאינם קיימים במדינה יגדילו את העלויות. הרגולטור, מעצם שליטתו על מיסוי ומכסים על מרכיבים הכלולים בעלויות הבינוי יכול להשפיע על עלויות הבינוי – הקטנת העלויות משפרת את הרווחיות ובכך מגדילה מחד את ההשתתפות של שחקנים חדשים ומאידך ומקטינה את רף הכניסה לייזום פרויקטים – כאשר שתי השפעות אלה מגדילות את ההיצע.
  • התערבויות בתחום התכנון והבניה – חוק התכנון והבניה וההיררכיה התכנונית בישראל מקנים לשלטון המרכזי השפעה משמעותית על שוק הדיור, כאשר עיקר ההשפעה של התערבויות אלה היא בצד ההיצע:
    1. תוכניות מתאר ארציות אשר קובעות את פיזור האוכלוסייה וצפיפותה בישראל (תמ"א 35). תוכנית תמ"א 35 קובעת את הקיבולת של ההיצע אך לא את ההקצאה בפועל
    2. קביעת תמהילי הדיור – גודל ומספר יח"ד, כאשר בתוך זה נכלל גם אופן ניצול הקרקע של מתחמי הדיור (צפיפות הדיור)
    3. הקצאות לדיור – בין אם דרך יעדים יח"ד בכל מחוז ובין אם דרישה להקצאות של יח"ד לאוכלוסיות ייעודיות בתוך תוכניות ספציפיות. הערה: סעיף זה שונה מסעיף 1 בכך שהוא מתייחס להקצאה בפועל (מימוש מתוך הקיבולת הפוטנציאלית)
    4. הקצאת מבני ציבור תומכים במגורים (פרוגרמה לצרכי ציבור) – הנחיות אלה מגדירות חסמים לתוספת יח"ד שכן הם מייצרים אילוצים על תוספת יח"ד בתא שטח נתון.
    5. קביעת תנאי הסף למימוש הבניה – דרישות לתשתיות, דרישות סף נוספות (כגון דרישות סביבתיות, דרישות לשימור וכו')
    6. קביעת הכללים לשימוש בנכסים – הגבלה/התרה של סוגי שימושים בנכס (מגורים, מלונאות, משרדים וכו'), הגבלה/התרה של שינויים בנכסים (הרחבה, פיצול וכו') והרחבה של אופן השימוש במבנה (Co-living – דיור עם תשתיות משותפות של מטבח, שירותים וכו', כמו מעונות סטודנטים). כללים אלה משנים את היצע יח"ד הדיור
    7. הגדלת מלאי יח"ד מעבר להקצאה המקורית – תוספת יחידות דיור במסגרת תקנות שבס/כחלון/סער אשר מגדילה את מס' יחידות הדיור בפרויקטים ללא הגדלת הזכויות (בסמכות מקומית). בשילוב עם מרכיבי סבסוד, ניתן לייצר תוספת יחידות דיור מעבר להקצאה המקורית עבור מטרות ייעודיות (כגון דיור בר השגה).

השפעות על שיווי המשקל של שוק הדיור

שוק הדיור הוא שוק מורכב והרשימה הארוכה שיצרתי (ובטח פספסתי משהו) רק ממחישה עד כמה הוא מורכב וכמה למגזר הציבורי יש יכולת רבה להשפיע עליו. התערבויות בצד הביקוש או ההיצע ניתנות לסיווג נוסף אשר נוגע להשפעה שלהן על שיווי המשקל בין ההיצע והביקוש בשוק – השפעה על יעילות שוק הדיור והשפעה על אי-השוויון בשוק הדיור.

בקובץ המצורף מיפיתי את כל ההתערבויות לפי צד הביקוש וצד ההיצע תוך בחינת ההשפעה שלהם על נקודת האיזון בין ביקוש והיצע, יעילות שוק הדיור וההשפעה על אי שוויון בשוק. המטרה של הטבלה היא לבחון את ההתערבויות בראי ההשפעה שלהן על השוק, כצעד מקדים לדיון האם יש להשתמש בהתערבות כזו או אחרת בכדי להתמודד עם האתגרים השונים של שוק הדיור. נכון שהמסגור שעשיתי לחלק מההתערבויות "מסגיר" האם מדובר על התערבות רצויה או לא, אך את הדיון הזה, בהרחבה, אני אעשה ברשומה אחרת.

הטבלה הבאה מסכמת את הסיווגים שביצעתי לפי תחום ההשפעה של ההתערבות וסוג ההתערבות (הרחבה בקובץ המצורף):

סיכום התערבויות של המגזר הציבורי בשוק הדיור

מתוך הטבלה בולטות כמה תובנות:

  • מיסוי על דיור משפיע לשלילה על יעילות שוק הדיור, תוצאה צפויה מכיוון שלקיחת ערך משוק הדיור בהכרח מעוותת אותו (כמו כל מס). אם זאת, מיסוי הדיור שמחריג קבוצות מסוימות באוכלוסייה או כולל ערכי סף יכול לעשות השפעה חיובית על אי השוויון
  • חוק התכנון והבניה יכול להשפיע באופן חיובי על יעילות שוק הדיור ובמידה מסוימת גם על אי השוויון – ההשפעה חיובית כאשר התכנון מאפשר גמישות ומלאי שמאפשר מענה על הביקושים. בהיעדר גמישות ומלאי, ההשפעה היא פגיעה ביעילות שוק הדיור ואי השוויון.
  • רגולציה ממוקדת משפיעה לטובה על יעילות ואי שוויון, יותר מדי רגולציה פוגעת בהם. לא הפתעה גדולה ונכון גם לשווקים פחות מורכבים משוק הדיור.
  • שליטה או סבסוד של הקרקע או הדיור פוגעת ביעילות שוק הדיור ופוגעת באי השוויון כלפי מי שאינו זכאי להטבות. על אף שהתערבות מסוג שזה משפיעה לטובה על אי השוויון לטובת הזכאים, חייבים להתייחס גם להקשר – סבסוד דיור בפריפריה לא באמת עוזר לחלשים לשפר את מצבם (גם אם יש להם קורת גג משלהם), שליטה על מחירי הדיור יכולה לייצר בטווח הארוך פגיעה בכולם כי שליטה זו פוגעת בהשקעות, מקטינה את המלאי לכולם ומגבירה את התחרות על המלאי המצומצם, כולל התחרות של החלשים על מלאי זה. התערבות של שליטה או סבסוד של הקרקע או הדיור ללא התייחסות להקשר הגיאוגרפי או להשפעה לאורך זמן יכולה לייצר מראית עין של תוצאה חיובית – אבל בפועל התוצאה תהיה שלילית

המסקנות לא מפתיעות – ההתערבויות הרצויות של המגזר הציבורי בשוק הדיור כוללות תכנון מלאי מגוון וגמיש, רגולציה מתונה והתערבויות ממוקדות ומושכלות לצמצום אי שוויון מובחן, שיש בצמצומו תועלת משמעותית בקידום הרווחה של הציבור בטווח הארוך.

ברשומות הבאות אתייחס להיבטים של ביקוש והיצע בשוק הדיור הישראלי.

לצורך כתיבת הרשומה השתמשתי במספר מקורות:

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s