הלוואה בתנאים מעודפים


הכל התחיל בבקשה לתוספת יח' דיור מכח תקנות שבס לפרויקט במזרח רמת השרון – 55 יח' דיור בשני פרויקטים שונים, תוספת ל-400+ שאושרו בתב"ע –  "טיפה בים" ביחס ל-2000 יח' הדיור שאמורות להיווסף למזרח רמת השרון בעשור הקרוב (קרוב לאלף כבר בשלוש וחצי השנים הקרובות). למרות שמדובר על 18 מיליון שקלים בהיטלי השבחה לקופת התב"ר של העירייה (בהערכה גסה) התנגדתי לתוספת. בפוסט הקרוב אני אסביר למה התנגדתי, איך זה קשור לתקציב השוטף, למה היטלי השבחה ממגורים הם הלוואה (בתנאים מעודפים) ולמה רשויות (באמת) מאשרות תוספות מכוח התקנה הזאת[1]?

ממלאים כיס אחד, מוציאים מכיס שני

היטלי השבחה הם היטל שמכניס לקופת תקציב הפיתוח של העירייה כ-50% משווי ערך ההשבחה של הנכס. היטל זה בא אחרי היטלים אחרים "זולים יותר" כגון היטלי סלילה, תיעול, כבישים וכו' אך יש הבדל אחד משמעותי – היטל זה הוא כסף לא צבוע. אמנם הרשות צריכה להשתמש בכסף הזה לטובת מבני ציבור, פארקים וכו' על מנת לתת שירותים לתושבים, אבל אף אחד לא מחייב את הרשות להשתמש בכסף שמקורו בפרויקט מסוים דווקא לטובת מבני הציבור/פארקים שנדרשים לאותו פרויקט.

במקרה של הפרויקט הנוכחי, שווי הקרקע היה באזור 700 אלף שקלים ליח' דיור, בהנחה שעלות הבניה והפיתוח היא בערך 400-500 אלף שקל ליח' דיור ושווי הדירות מתחיל ב-1.8 מיליון שקל, מדובר על 50% מתוך רווח של 600-700 אלף שקל ליח' דיור – 300-350 אלף שקל ליח' דיור לקופת התב"ר (לפי 18 מיליון, היטל ההשבחה לכל יח' דיור עומד על 327 אלף שקל).

אז מילאנו את קופת התב"ר ב-18 מיליון שקל – אבל כמה זה עולה לרשות בתקציב הרגיל? היות והפרויקט ממותג לזוגות צעירים, עשיתי חישוב כמה כל משפחה כזאת תעלה לרמת השרון[2]

עלות משפחה צעירה ברמת השרון

אם נניח שכל משפחה משלמת ארנונה ממוצעת של 6,000 ₪ בשנה יוצא שבתרחיש אופטימי העלות על התקציב השוטף מיח' הדיור הנוספות הוא 1.2 מיליון שקלים בשנה ובתרחיש הפסימי 1.7 מיליון שקלים בשנה. בשביל לפשט אני אמרתי בדיון שהעלות של יח' הדיור הנוספות הוא מיליון שקל בשנה, אפילו שזה יותר קרוב לאחד וחצי מיליון.

יוצא שעבור 18 מיליון שקלים לא צבועים בקופת התב"ר משלמים לפחות מיליון שקל בשנה בתקציב השוטף, שזה על פניו דיל לא רע – איפה עוד תקבלו הלוואה של 18 מיליון שקלים, ללא ריבית, עם החזר על פני עשור (בערך)?

לא לוקחים הלוואות שפוגעות ברמת החיים שלך

ההתנגדות שלי לתוספת יח' דיור נובעת מטיעון פשוט – כל תוספת הוצאות של מיליון שקלים בתקציב הרגיל פוגעת ביכולת של רמת השרון לתת שירותים בהווה, במיוחד בשלוש השנים הקרובות שבהן, מצד אחד צפויות לה תוספת הוצאות משמעותיות (אלף יח' דיור נוספות רק ממורשה) ומצד שני לא צפויה לה תוספת הכנסה משמעותית מארנונה שאינה ממגורים (ואף יש סיכון מסויים לחלק מהכנסות מהמדינה, ארנונה ואחרות). בשביל רשות שגם כך נמצאת במצב כלכלי לא קל ואף נאלצה לצמצם בשירותים (בתברואה), תוספת ההוצאות האלה כן יעשו את ההבדל ברמת השירותים של כלל תושבי העיר.

העקרון שבגינו התנגדתי לתוספת שבס ברמת שרון נכון גם לרשויות אחרות – רשות שאין לה צפי לגידול ממקורות הכנסה שאינם מארנונה ממגורים וכבר נמצאת במצב כלכלי דחוק, לא יכולה להרשות לעצמה להתפתות להכנסות מהיטלי ההשבחה.

כמובן שיש לויתור הזה גם מחיר – המחיר הראשון הוא יש לרשות פחות מקורות הכנסה לתב"ר וייתכן שהיא תאלץ לקחת הלוואה בכל מקרה (רק צריך לזכור שהלוואה מהבנק נגמרת מתישהו, הוצאות על תושבים לא). המחיר השני הוא שהיטלי השבחה הם מקור הכנסה שיכול לממן את אגף ההנדסה של הועדה המקומית (ורק אותו), אם זאת, אישור תוספת יח' דיור לצורך ממימון של אגף בעירייה במקום להשתמש בהם לטובת הייעוד האמיתי שלהם – התושבים, היא פעולה נואשת.

כמעט שתי קדנציות

אז למה רשויות מאשרות את תוספות שבס? לדעתי יש לכך כמה סיבות:

  1. אם לרשות יש תזרים הכנסות בריא מארנונה שאינה ממגורים או הכנסות עצמיות אחרות, היא יכולה לקלוט תושבים חדשים ללא חשש לפגיעה בשירותים של כלל התושבים. בשביל רשות כזאת, תוספת ההכנסות בתב"ר היא באמת ההלוואה הכי טובה.
  2. ההערכה הגסה שלי היא שכל "הלוואה" כזאת של היטלי השבחה מוחזרת מהתקציב השוטף (הרגיל) על פני 7 שנים לפחות, קדנציה וחצי אם לא יותר. מצד שני, הזמינות המיידית של היטלי ההשבחה לטובת פיתוח העיר, בדגש על חזות העיר, מאפשרת לראש העיר לקצור הישגים בטווח הקצר על פני הטווח הארוך. ראשי ערים, כמו נבחרי ציבור בכירים רבים, נותנים לרוב משקל גדול להישגים בקדנציה הנוכחית ולא הבאה (שיכולה להיות של מישהו אחר), לכן לקיחת הלוואה שמועד סיום ההחזר שלה אינו נראה באופק (הפוליטי) היא לא מהלך בלתי סביר.
  3. שכונות חדשות, בהן אין תשתיות, מצריכות משאבים רבים ולכן יהיו רשויות שיאפשרו תוספת יח' דיור בשביל להגדיל את תקציב התב"ר, "שישאר להן" תקציבי פיתוח לאחר שסיימו את בניית כל התשתיות הציבוריות שנדרשות לשכונה החדשה (מבני ציבור, גינות וכו'). את העודפים רשויות אלה ישקיעו בדר"כ בתושבים הקיימים.
  4. ציפוף בתוך מרקם עירוני קיים – כאשר מוסיפים יח' דיור למרקם עירוני קיים (לב העיר), בדגש על תוספת שלא מוסיפה דרישות משמעותיות בהיבט צרכי ציבור, יש הצדקה לבצע את התוספת. במידה והתוספת כולל התניה בעירוב שימושים (במידה והתב"ע מאפשרת), אז זה בכלל מבורך
  5. כספי ההשבחה מיועדים לטובת פיתוח מתחמים מניבי ארנונה שאינה ממגורים – זו בעיני גם הסיבה הכי נכונה לאשר תוספת יח' דיור.
  6. הקבלנים ידעו למי לתת תרומות בבחירות לרשויות המקומיות ועכשיו חברי הועדה המקומית שהתרימו מחזירים טובה (אבל זה לפוסט אחר)

[1]  שבעצם צריך לקרוא לה "תקנת סער" שהגדיל את התוספת לעד 30% יותר יח' דיור

[2] בלי עלויות רווחה פרטניות, נניח שאין כאלה למרות שזה לא ממש מציאותי, גם עבור 55 יח' דיור

תגובה אחת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s