מיסוי ערך הקרקע


מס רכוש הוא שיטת המיסוי המקובלת במערב והשיטה שרבים מתומכי שינוי שיטת הארנונה מצביעים אליה כאל השיטה שצריכה להחליף את מערכת המיסוי העירוני הנוכחית בישראל.

כבר כתבתי בעבר על מיסוי של הקרקע כחלף ארנונה תוך הצבעה על מציאות מיסוי קיימת המתרחשת מזה כמה שנים בת"א. אבל היום הסתבר לי שיש גישה מקבילה למס רכוש עירוני אשר מדברת על מיסוי הקרקע, בניגוד למיסוי הבניינים שיושבים עליה.

במאמר מתוך StrongTowns מתואר מהלך של כמה רשויות במדינת פנסילבניה מסופר על מספר רשויות מקומיות שהחליטו, בעיצומו של משבר כלכלי בשנות ה-80, לשנות את שיטת המיסוי שלהם למיסוי קרקע דיפרנציאלי אשר מייצר מדרג מיסוי בין קרקע מפותחת לקרקע לא מפותחת, כך בעלים של מגרש לא מפותח ישלם אחוז מס קרקע הגבוה פי 4-5 ממס הקרקע למגרשים מפותחים. בטווח של 10 שנים מספר המגרשים המפותחים הגדיל את עצמו פי כמה, מספר העסקים גדל פי כמה וכמה ובאופן כללי המצב הכלכלי של הרשות המקומית השתפר באופן דרמטי.

מס רכוש ומס קרקע

אז מה זה בעצם מס קרקע ומה ההבדל בינו לבין מס רכוש? מס קרקע, או כפי שהוא מוכר באנגלית Land Tax Value (LTV), הוא מס עירוני אשר גובה מבעלי קרקעות כאחוז מסוים משווי הקרקע. מס רכוש הוא מס אשר גובה מבעלי נכסים אחוז מסויים משווי הנכס. היות וקרקע היא מרכיב מעלות הנכס, הרי שמס קרקע הוא מס על מרכיב מסויים משווי הנכס בעוד שמס רכוש הוא מיסוי של כל שווי הנכס. היות ובדרך כלל שווי הקרקע היא אחוז מסויים משווי הנכס, הרי שניתן להגדיר מס קרקע שההכנסות ממנו יהיו זהות למס רכוש, כאשר אחוז מס הקרקע הזה יהיה, ככל הנראה, בטווח של פי 3-4 ממס הרכוש המתאים.

אם זה נשמע אותו דבר, מהו בעצם ההבדל? מס רכוש הוא מס אחיד – ככל שהנכס יותר יקר (יותר קומות, רמת גימור יותר גבוהה וכו'), כך ההכנסות מהמיסים גבוהות יותר לכל מ"ר שנבנה, כי אחוז המס קבוע בעוד ששווי הנכס עולה – אתה משלם בהתאם באופן יחסי לשווי שלך. מס קרקע הוא מס רגרסיבי – נכס יותר יקר ישלם פחות למ"ר שנבנה, כי שווי הקרקע של שני מגרשים צמודים הנהנים מסל זכויות בינוי דומה, האחד ריק והשני מאוכלס, יהיה זהה. פה בעצם טמון ההבדל המשמעותי בין צורות המיסוי – התשלום על מס הקרקע לא משתנה כתוצאה מפיתוח המגרש בעוד שהתשלום על מס רכוש גדל ככל שהמגרש מפותח.

מיסוי כתמריץ לפיתוח

נעשה תרגיל מחשבתי שמדגים מדוע מס קרקע מעודד פיתוח בעוד שמס רכוש מדכא פיתוח:

  1. שני מגרשים דומים בגודלם עם זכויות בניה זהות ושווי קרקע זהה רואים שתי שיטות מיסוי שונות – מגרש א' משלם מס קרקע ומגרש ב' משלם מס רכוש
  2. כפי שציינתי, אחוז מס רכוש יהיה לרוב נמוך אחוז מס רכוש כי המיסוי נעשה על מרכיב שווי גבוהה יותר. לאור זאת בנקודת המוצא התשלום של הבעלים של מגרש א' יהיה גבוהה מהתשלום של הבעלים במגרש ב'
  3. הבעלים של מגרש א' מחליט לפתח אותו. כתוצאה מפיתוח המגרש שווי הקרקע אולי עולה מעט, אבל ביחס למ"ר בנוי, תשלום עלויות המס קטן ככל שבעלי המגרש מנצלים יותר זכויות בניה. מכיוון שבעלי מגרש א' משיא רווח מהבניין שהקים, ככל שיבנה יותר, מרכיב התקורות מתוך ההכנסות יקטן – הרווחיות תגדל, מה שמעודד אותו למצות ככל שניתן את זכויות הבניה, כאשר במקביל לגידול הרווחיות, גם הרווח הגולמי לכל מ"ר גדל, כמו גם הרווח האבסולוטי.
  4. הבעלים של מגרש ב' מחליט לפתח אותו. כתוצאה מפיתוח המגרש שווי הנכס גדל ואיתו מרכיב התשלום על ההוצאות הקבועות. השחיקה של הרווחיות קבועה ולכן ככל שבעלי המגרש יבנה יותר הוא יגדיל את הרווחים, בסופו של דבר הרווח הגולמי למ"ר יגיע "לסטגנציה" (או יחסם במקסימום מסוים) בהיקף בינוי הנמוך ממקסימום הזכויות – ולכן כל תוספת בינוי תגדיל את הרווח, לא את הרווחיות.

התרגיל המחשבתי הזה מדגים את היתרון של מס קרקע על פני מס רכוש – מס קרקע מאפשר להגדיל את הרווחיות ככל שבונים יותר והמחיר של קרקע לא מפותחת גבוהה יותר ולכן מעודד פיתוח. בנוסף, מס קרקע מאפשר לבעלי קעקע א' להגיע לרווח גבוה יותר כאשר הוא ממצה את מלוא הזכויות, כי הרווחיות עולה ככל שבונים יותר, בעוד שבעלי קרקע ב' תמיד יגיע לרווח נמוך יותר, כי הרווחיות שלו חסומה – גם אם לשניהם יש את אותן זכויות.

בכתבה ששיתפתי הרשויות הוסיפו מרכיב דיפרנציאלי נוסף לעידוד פיתוח – קרקע לא מפותחת משלמת מס קרקע גבוהה יותר ולכן רק עצם המעבר ממגרש לא מפותח למגרש מפותח שווה הרבה כסף לבעלי המגרש. אפשר ליישם מהלך כזה גם במס רכוש, אבל עבור בעלי הקרקעות יש למס קרקע יש יתרון על פני מס רכוש בשלב הפיתוח של המגרש ולכן דיפרנציאליות במיסוי על מגרש ריק אינה מספיקה בפני עצמה (אם כי היא מבורכת)

ההקשר לישראל ולארנונה שלא למגורים

בישראל אין מס רכוש ולא מס קרקע, לפחות לא באופן שהם קיימים במדינות מערביות המיישמות את שיטות המיסוי העירוני הללו, אבל הלכה למעשה שניהם קיימים – מיסוי הארנונה על בניינים הוא מס רכוש ומיסוי הארנונה על קרקע הצמודה לבניינים ועל קרקע תפוסה הוא מס קרקע. אם זאת, בישראל אין מיסוי על קרקע לא מפותחת (במיוחד קרקע לא מפותחת של המדינה) והמיסוי על קרקע תפוסה נמוך ברוב הרשויות בישראל ברמה שלא מייצרת תמריץ לפתח אותה.

עוד דבר חשוב שצריך לדעת על קרקע תפוסה הוא שזהו מרכיב הקרקע הדומיננטי ברשויות עם הטיה לתעשייה מסורתית, לוגיסטיקה ומלאכה. לפעמים במגרש של 10 דונם, בניין יתפוס 20% מהמגרש וכל השאר יהיה קרקע תפוסה, מצב שמקטין דה פאקטו את תעריף הארנונה שמשלם המפעל על השטח הבנוי שלו. כיועץ לרשויות העצה הראשונה שלי, כאשר אני נדרש לבחון את מבנה ההכנסות של הרשויות, היא להעלות את התעריף של הקרקע התפוסה. זה לא שיש לי משהו נגד תעשייה מסורתית, זה בגלל שיש לי "משהו" נגד תמחור נמוך שמעודד בזבוז קרקעות, במיוחד בערים מרכזיות ובמיוחד במרכזי ערים. כפי שמיסוי יכול לעודד פיתוח כשהוא גבוה, מיסוי נמוך יכול לעודד בזבוז וחוסר פיתוח. להערכתי, המצב השני שתיארתי קורה יותר מאשר המצב הראשון.

לסיכום, עד שיחליפו את שיטת המיסוי בישראל, אפשר להתחיל בהעלאה של תעריף הקרקע התפוסה (ועל הדרך, גם תעריף של קרקע של מגרשי חניה פתוחים). בכדי לקבל מושג כמה קרקע תפוסה יש בישראל, מצורפת הטבלה הבא מתוך נתוני הרשויות מעל 80 אלף תושבים לסוף שנת 2018

מתוך קובץ הרשויות לסוף שנת 2018.

2 מחשבות על “מיסוי ערך הקרקע

  1. פינגבק: אחוזי ניצול ופחת | המדד המוניציפלי

  2. פינגבק: עדכון תקופתי – מרץ 2021 | מרחב אזורי הוגן – השתתפות ומעקב בוועדה הגיאוגרפית

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s