כאשר מדברים על משבר הדיור, נקודת המוצא היא שקיים פער בין הצרכים של האוכלוסייה בדיור ובין ההיצע הזמין. כבר תקופה ארוכה ברור שנקודת המוצא הפשטנית הזאת אינה נכונה. הטענה אינה "שלא חסר דיור" אלא שההגדרה של המחסור שגויה.

ראשית, קיים פער בין הביקוש להיצע באזורים מסוימים בישראל – אנשים רוצים לגור במרכז יותר מאשר שהם רוצים לגור בפריפריה, כפי שאפשר לראות בגרף הבא את השינויים במחוזות המרכזיים בישראל (ירושלים, ת"א, מרכז וחיפה). הגרף מראה את אחוז יחידות הדיור שאושרו בין 2014 ל-2021 במחוזות המרכזיים, את יחידות הדיור שנבנו באותם מחוזות ואת אחוז האוכלוסייה שחיה במחוזות אלה (כל המספרים הם מתוך 100% ארצי).

ניתן לראות כי בעוד שאחוז האוכלוסייה במחוזות המרכזיים נשמר כמעט ללא שינוי סביב 65% (ירידה של 0.2% על פני 7 שנים), יחידות הדיור שאושרו במחוזות המרכזיים נמוך ממשקל האוכלוסייה. אבל כאשר בוחנים איפה מומש המלאי המתוכנן, ניתן לראות כי באופן עקבי המלאי ממומש במחוזות המרכזיים בהיקף התואם את גודל האוכלוסייה בהם – השוק מווסת את עצמו אל מול אזורי הביקוש בהתאם לצרכים, לא בהתאם למקום שבו יש מלאי מאושר (מצב לא חדש, יש על זה רשומה בבלוג משנת 2016).

שנית, הביקושים תלויים בצרכים של צרכני הדיור – המצב הסוציואקונומי שלהם והפרופיל המשפחתי שלהם. כבר כתבתי על הצורך בגיוון בשביל לתת מענה על צרכים מגוונים (ועל כך שבפועל לא בונים מגוון מספיק). באותה רשומה התייחסתי לפארטו של הדיור – תמהיל ל-20% מהמאפיינים המהווה כ-80% מהביקושים – כאשר תמהיל הפארטו שהתייחסתי אליו היה במונחים של גודל יח"ד, באופן די דומה לזה שהופיע במחקר של מנהל התכנון.

ברשומה הנוכחית אני רוצה להציג את הביקושים של משקי הבית לדיור מכיוון אחר יותר מקובל מגודל דירה – מס' החדרים. הסיבה למיקוד במס' החדרים ולא בשטח של הדיור נובעת מכך שזה נתון יותר זמין ולמרות שהוא לא אומר בדיוק מה גודל מרחב המחיה של משקי הבית, הוא אינדיקטור די טוב לגודל.

משק בית "טיפוסי"

השאלה הראשונה שצריך לענות עליה היא קודם כל "מהו משק בית", או יותר נכון – "איזה סוגי משקי בית קיימים". גם בעולם מגוון, מספר הקטגוריות של משקי בית אינו גדול במיוחד. הלמ"ס מגדיר את משקי הבית הבאים:

• משק בית לא משפחתי – רווקים, שותפים, בני גיל שלישי ללא בני זוג (בדיור מוגן או בקהילה).
• משק בית חד משפחתי ללא ילדים – זוג צעיר ללא ילדים והצד השני של המסלול המשפחתי – זוג שהילדים עזבו את הבית.
• משק בית חד משפחתי עם ילדים – זוג עם ילד, הורה יחידני עם ילד, זוג או יחיד שילדו הבוגר גר בבית
• משק בית דו משפחתי – שני משקי בית שגרים באותו בית. יכול להיות זוג צעיר שגם אצל ההורים, שתי משפחות ללא קשרי דם שגרות באותו נכס, בית ובו כמה מפלסים שבכל מפלס יש זוג עם משפחתו וכולם שייכים לאותו בית אב.

על ארבעת משקי הבית הבסיסיים הללו יש עוד 2 גרסאות – משק בית יהודי או ערבי, ומשק בית שאחד מבני משק הבית הוא בן 65+ (לעומת משק בית שבו הגיל של בני הבית הוא עד 65). הגרסאות הנוספות מגדילות את מס' הקטגוריות של משקי הבית ל-16. אני אתייחס למשקי בית יהודיים וערבים בנפרד. בין היתר כי לדעתי יש בעיה בנתונים של משקי הבית הערביים (אתייחס בהמשך).

נכון לנתוני 2020 יש בישראל 2.27 מיליון משקי בית יהודיים ו-0.41 מיליון משקי בית ערביים ועוד כמה עשרות אלפי משקי בית "אחרים".

כאשר בוחנים את הסטטיסטיקה התיאורית של משקי הבית היהודיים לפי הקטגוריות השונות ומספר הנפשות בכל משק בית, ניתן לראות כי משקי בית של נפש אחת מתחלקים כמעט שווה בשווה בין בודדים צעירים מ-65 (9.5%) ובודדים בני 65+ (12%). משקי בית של 2 נפשות הם ברובם ללא ילדים (יש ילדים ל-4.8% מתוך סה"כ 26.4%), כאשר גם במקרה שיש ילדים, שליש מהמקרים (1.5% מתוך 4.8%) הם הורה מעל 65 וילדו הבוגר.

החל מ-3 נפשות, התמונה נשלטת על ידי משפחות עם ילדים, כאשר ברוב המקרים אין במשק הבית מישהו בן 65+. במצטבר כ-5.9% ממשקי הבית הם דו משפחתיים (135 אלף משקי בית), ולכן ניתן להניח שהתופעה של "לגור עם ההורים" אינו שולית. אם זאת יש גם מקרים בהם זוג גר עם הורה מבוגר (אופייני לחלק מהקהילות היהודיות) וישנם גם מקרים של זוג שגם עם שותף/ים.

התמונה של משקי הבית הערביים שונה מהותית

ניתן לראות כי הרוב המוחלט של משקי הבית הערביים הם משקי בית חד משפחתיים עם ילדים – אחד או יותר – כאשר אף אחד מבני הבית אינו בן 65 או יותר (כ-74%). עוד ניתן לראות כי "אין" משקי בית של רווקים/ות צעירים שגרים בגפם – כל משקי הבית הלא משפחתיים הם של בני 65+ שגרים בגפם. כמו כן, מספר משקי הבית החד משפחתיים ללא ילדים נמוך מאד וישכ-5.5% משקי בית דו משפחתיים – פחות ממשקי הבית הדו משפחתיים היהודיים.

הנתונים של משקי הבית הערביים, במיוחד הפרופורציות בין העמודות השונות, גורמים לי לחשוב שיש בהם שגיאה, במיוחד בגלל האחוז הנמוך של משקי בית דו משפחתיים. יכול להיות שזה עדיין של הגדרות המדידה, אבל האוכלוסייה הערבית עדיין מאד נאמנה למבנה השבטי שגם מביא משפחות לגור בסמיכות זה לזו, לא פעם באותו בניין (קומות שונות).

בגלל שאני לא מרגיש בטוח בנתונים של האוכלוסייה הערבית, אני אתמקד ביהודית.

כאשר "מפרקים" את משקי הבית של 4+ נפשות לעוד קבוצות גודל, ניתן לראות כי משק הבית השכיח בישראל הוא של 2 נפשות, אחריו משק בית של נפש בודדת ורק לאחר מכן משק בית של 4 נפשות.

משקי בית של 1-2 נפשות מהווים כ-49.1% ממשקי הבית היהודים בישראל. זאת לעומת 20.1% בחברה הערבית (!). גם אם יש טעות בנתונים, הפער גדול מאד. יש לזה חשיבות – היות ובישראל ברוב הישובים יש סגרגציה בין יהודים וערבים, צרכי הדיור של משקי הבית היהודים שונים משמעותית מאלה של הערבים, וזה עוד לפני שדיברנו על תתי קבוצות בתוך החברה היהודית (צעירים/מבוגרים, חילונים/דתיים/חרדים).

איזה דיור מתאים למשקי הבית השונים?

השלב הבא הוא לראות איך הנתונים האלה מתחברים לדיור. לשמחתי הלמ"ס מספק לוח ובו מספר משקי הבית לפי גודל משק בית ומספר חדרים בדירה. הגרף הבא מציג את חלקם של משקי בית של 1-2 נפשות בדירות בישראל, בחלוקה לפי מס' חדרים (עד 1, 1.5-2, 2.5-3, 3.5-4, 4.5+):

ניתן לראות כי הסבירות שמשק בית של 1-2 נפשות יגור בדירה עם מעט חדרים גבוהה מאד עד לנכסים של 2 חדרים וגם במקרה של נכסים של 2.5-3 חדרים רוב הדירות מוחזקות על ידי משקי בית קטנים, אם כי בדירות של 3 חדרים ויותר, יש היפוך וגם חלקם של משקי בית של נפש בודדת (בכחול) קטן מזה של 2 נפשות (באדום). הצד השני של המטבע הוא משקי בית עם יותר מ-2 נפשות:

לא צריך את הגרף של מס' חדרים ליותר מ-2 נפשות בשביל להבין שככל שמשק הבית גדול יותר, הסבירות שהוא יגור בדירה עם מעט חדרים הולכת ופוחתת. אם זאת, הגרף מראה שמשק בית של 3 נפשות משתלב באופן דומה (באחוזים) בין כל גדלי הדירות, כלל הנראה כי מדובר על משק בית בעל גודל "זמני" (לרוב חד משפחתי עם ילדים) – בין אם משק בית של זוג צעיר עם ילד בדרך לילד נוסף (בדירה עם מעט חדרים), או משק בית מבוגר שרק ילד אחד נשאר בבית וגם הוא בדרך לעזוב (בדירה עם הרבה חדרים). משקי בית מרובי נפשות מעדיפים יותר חדרים ויש 135% יותר משקי בית של 4+ נפשות שגרים בדירות של 4.5+ חדרים מאשר בדירות של 3.5-4.

שילוב בין הנתונים מאפשר ליצור תמונה של "ההסתברות" לגודל משק הבית בהתאם למס' החדרים:

הערה חשובה שצריך לזכור לגבי הגרף הזה – הוא מושפע מהמלאי ומשקף הן את הצרכים של משקי הבית והן את האילוצים שמייצר שוק הדיור. ייתכן ואם היו יותר דירות קטנות, היו פחות משקי בית של 2 נפשות בדירות של 4.5+ חדרים ואז אולי זה לא היה גודל משק הבית השני בחלקו בדירות של 4.5+ חדרים אחרי משקי בית של 5 נפשות.

תרגיל בהנדסת תמהיל משקי בית

אם הגעתם עד לפה, אז אתם בטח שמים לב שאפשר בעזרת הנתונים האלה להעריך איך "יראה" האכלוס של פרויקט (מבחינת גודל משקי בית) בהתאם לתמהיל מס' הדירות ביחידות הדיור. אז בניתי כמה תרחישים על פרויקט של 1,000 יחידות דיור (בלי להיכנס לפירוק של סוגי משקי הבית השונים)

	תיאור החלופה	ספרור	עד חדר	חדרים 1-2	חדרים 2-3	חדרים 3-4	חדרים 4.5+
1	פיזור מוטה 1-3 חדרים, יותר דירות 4.5+ מדירות 3-4	1	0%	20%	25%	25%	30%
2	פיזור אחדי	2	20%	20%	20%	20%	20%
3	פיזור אחיד בלי דירות חדר	3	0%	25%	25%	25%	25%
4	תמהיל שנות ה-2000	4	0%	0%	5%	45%	50%
5	תמהיל 20% דירות קטנות, רק שליש מדירות 3 חדרים קטנות	5	5%	10%	15%	40%	30%
6	תמהיל דירות קטנות	6	30%	40%	30%	0%	0%

בדקתי "מי יבוא לגור" בכל תרחיש. מול התמהילים שמתי את התמהיל הנוכחי של משקי הבית בישראל. התוצאה של התמהילים השונים מוצגת בטבלה הבאה המציגה כמה משקי בית בגודל מסוים מאכלסים את הפרויקט:

מס' נפשות	הרכב משקי הבית בישראל	חלופה 1	חלופה 2	חלופה 3	חלופה 4	חלופה 5	חלופה 6
1	22%	25%	40%	28%	11%	23%	60%
2	27%	28%	24%	28%	25%	26%	25%
3	14%	14%	11%	13%	16%	14%	7%
4	15%	14%	10%	13%	19%	15%	4%
5	12%	12%	8%	10%	17%	13%	2%
6	5%	5%	3%	4%	7%	5%	1%
7+	4%	4%	3%	4%	6%	5%	1%

ניתן לראות כי מכל החלופות , חלופה 1 (פיזור מוטה 1-3 חדרים, יותר דירות 4.5+ חדרים מדירות 3-4 חדרים) ו-חלופה 5 (תמהיל 20% דירות קטנות, לפחות 75% מהן עד 2 חדרים) נותנות את המענה הקרוב ביותר לאכלוס שדומה להרכב משקי הבית בישראל. חלופה 5 כבר ממומשת בתוכניות שאושרו ב-7-10 שנים האחרונות בעוד שחלופה מס' 1 היא חלופה יכולה להיחשב חריגה אם משקל גדול של דירות 3 חדרים הן קטנות. ההבדל בין שתי החלופות השקולות הללו הוא שחלופה 4 יותר "יעילה" מבחינת שטח הדירות – צפוי שהשטח לנפש בתרחיש 4 יהיה יותר קטן ולכן הבניינים שיבנו לפי תמהיל זה יהיו יותר קומפקטיים, או שיתפסו פחות שטח קרקעי או שיכילו יותר דירות לקומה. חלופה 4 גם מקטינה את עלויות הדיור למשקי בית קטנים (כי הדירות קטנות יותר).

גם החלופות האחרות מעניינות:

• חלופה 4 שמייצגת את התמהיל הטיפוסי בעשור הראשון של שנות ה-2000 (ואולי גם של העשור לפניו ואחריו) היא בבירור חלופה אשר דוחקת משקי בית קטנים לדירות גדולות – יש מענה רק לחצי ממשקי הבית של נפש בודדת ומעט פחות מהנדרש בשביל 2 נפשות. מנגד יש יותר דירות מהדרוש למשקי בית גדולים.
• חלופה 2 היא חלופה "קלה ליישום" – מחלקים שווה בשווה בין הגדלים וסוגרים את הפינה. רק שהחלופה הזאת מראה שחלוקה שווה בשווה מייצרת הטיה למשקי בית קטנים. היא דוחקת משקי בית גדולים החוצה או דוחקת אותם לדירה קטנה ממה שהיו מעדיפים.
• חלופה 3 מראה שגם שלא בונים דירות חדר, משקי בית קטנים עדיין יהיו דומיננטיים (אך פחות מחלופה 2).
• חלופה 6 מראש מוטה לדירות עם מעט חדרים ולכן לא מפתיע שרוב הדיירים הם ממשקי בית של 1-2 נפשות. אבל החלופה הזאת מראה עוד משהו – גם בפרויקטים שמוטים לדירות קטנות יהיו בהם משפחות. אי אפשר למנוע את זה. זו טענה שלי כל פעם שאני שומע על עוד רשות שמקדמת פרויקט של דירות קטנות במתחמים מעורבים (שהיום הם מתחמי תעסוקה) – אי אפשר למנוע מאנשים לבוא לגור בפרויקט כזה ובטח שלא למנוע ממשפחות עם ילדים לבוא לגור בהם. נכון, זה מצמצם מאד את הסבירות שהם יגיעו לפרויקטים האלה, אבל הסבירות קיימת. בחלופה 6 כ-150 דירות (15%) יכולות להכיל משקי בית עם ילדים – זה כבר דורש גן ילדים אחד.

סיכום

לסיכום, הדיור בישראל מחייב התייחסות לעוד פרמטרים פרט למס' יחידות הדיור. היצע במיקום הגיאוגרפי הנכון מחייב התאמה בין ההיצע התכנוני לביקושים – היום השוק מבצע את הויסות בעצמו כי יש מלאי תכנוני גדול ובנוסף ניתן לייצר מלאי במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית. לצד התאמה של ההיצע ברמה הגיאוגרפית, נדרש להתחשב גם הרכב משקי הבית בישראל, אשר מייצר ביקושים לתמהיל גדלי דירות. אי התאמה בין התמהיל לביקושים של משקי הבית יכול להוביל לכך שגם אם היקפי הבניה היו תואמים את הביקוש מבחינת כמות הדירות, היה מתקיים מחסור בגדלי דירות מסוימים וזה היה משפיע על מחירם של גדלי הדירות האחרים, כמו גם השפעות נוספות כגון העלאת יוקר המחיה למשקי בית קטנים (במקרה של עודף היצע של דירות גדולות), או צמצום שטח המחיה של משפחות (במקרה של עודף היצע של דירות קטנות).

כאשר אני הבנתי את הסוגיה הזאת לעומק, הבנתי שהבעיה המרכזית שיש היום ב"משבר הדיור" היא שמדינה לא מודדת את הדברים הנכונים. היום המדינה מודדת את המשבר בפער במספר יחידות הדיור. על מנת להתמודד נכון עם המחסור בדיור, המדינה צריכה לעבור למדידה של מענה הדיור של משקי הבית בישראל. התייחסות אמיתית למשקי הבית בישראל (כזאת שמסתכלת על נתוני למ"ס ולא על "משק בית האידיאלי" לפי תפיסה פוליטית כזאת או אחרת) תוביל למדיניות שתומכת בביקושים של השוק וגם מסוגלת להתמודד עם הפערים יותר מהר ויותר ממוקד.