אי מלאכותי בים, מטרופולין חדש במדבר, ערים חדשות בשפלה וישובים חדשים בפריפריה. ההצעות "יצירתיות" לפתרון משבר הדיור והורדת יוקר המחיה חוזרות שוב ושוב לכותרות, בכל פעם על ידי גורם בכיר אחר – פעם זה פוליטיקאי, פעם זה פקיד בכיר. הצעות עצמם מבטיחות לנו שוב ושוב שהנה, רק ניישם את הפתרון המדובר ונקבל הקלה, אם לא מענה, לבעיות הדיור בטווח הקצר, הבינוני והארוך. שוב ושוב קצב הצמיחה של מדינת ישראל מהווה תירוץ לפעולות שצריך לעשות "עכשיו!" וכאשר אנשי המקצוע נדרשים להתייחס, המציעים פוטרים את תשובותיהן בטיעונים שאנשי המקצוע הם "חסרי מעוף וחזון" או "שאם היו מתייחסים לעקרונות כלכליים מדינת ישראל לא הייתה נראית כמו שהיא נראית היום" (תוך שהם מניחים שהמצב התכנוני הקיים טוב).

אם בודקים מהו חוט השני שעובר דרך כל הצעות של פוליטיקאים ופקידים בכירים לפתרון משבר הדיור, אפשר לראות שהמשותף לכולם הוא "אחריות" – ואם להיות יותר מדויק "חוסר אחריות" ו-"אי לקיחת אחריות". להקים אי מלאכותי, מטרופולין/עיר/ישוב חדש לפני שממצים את הפתרונות הקיימים זו חוסר אחריות כלפי משלם המיסים וחוסר אחריות בשימוש בכסף ציבורי. זו גם חוסר לקיחת אחריות על שגיאות העבר והתעלמות מפתרונות שנמצאים בהישג יד, אילו רק היו פחות פופוליסטים. זו חוסר אחריות כלפי הציבור ששומע הבטחות מבלי שההשלכות שלהן ברורות, מבלי שההבטחות נבחנו אל מול מכלול של פתרונות אחרים.

הרשומה הזאת נועדה לתת מענה מסודר וברור לחלק מהטיעונים שכביכול מצדיקים את ההצעות האלה, אשר רובם ניתנים להפרכה בקלות ומיעוטם ניתנים להפרכה כאשר מבינים את הפרטים הקטנים.

"הצפיפות במרכז גבוהה ונדרש לפזר את האוכלוסייה"

ההתייחסות הכללית למונח "צפיפות" שגויה. צפיפות ניתנת למדידה במדדים שונים והיא אינה דבר שלילי ככל שהיא גדלה – ההפך הוא הנכון. צפיפות של אנשים בתא שטח נתון היא ההבדל בין תפקוד כלכלי תקין ותלות מוחלטת בסביבה שמחוץ לאותו תא שטח. יש לצפיפות ערך מינימום שמעליו יש יתרונות שמשפרים את איכות החיים של מי שגר בתא שטח "צפוף". מהו אותו ערך סף? הצפיפות במרכז ת"א גבוהה מ-20 אלף תושבים לקילומטר רבוע. בפריז יש אזורים שהצפיפות שלהם גבוהה מ-50 אלף תושבים לקמ"ר, בשכונות צמודי קרקע במרכז הצפיפות היא באזור 8 אלפי תושבים לקמ"ר ובמושב טיפוסי הצפיפות נמוכה מ-500 אנשים לקמ"ר. כאשר בוחנים את התפקוד הכלכלי של מרקם בנוי רואים שצפיפות של 14 אלף תושבים לקמ"ר מתחילה לייצר את הבסיס לתפקוד המאפשר לרוב השירותים להיות קרובים לבית. מרבית מרכזי הערים הותיקים בישראל עוברים את הצפיפות הזאת ואלה לרוב הם האזורים המעניינים ביותר, אך רבים מהם אינם מרכזי ערים אינטנסיביים – מרכז הרצליה, כפר סבא, ראשון לציון ורחובות – אלה רק כמה דוגמאות למרכזי ערים הצפופים ברמה זה או מעט מעל, עם בינוי נמוך (3-4 קומות) ומרקם מגורים שנחשב לאיכותי, גם אם אין בהם מקומות חניה (עוד נחזור לזה).

עכשיו נוסיף נתון שלא מדברים עליו מספיק – כבר מעל 30 שנים שאנחנו בונים שכונות מגדלים עם צפיפות הנמוכה מ-10 אלפי תושבים לקמ"ר ובהסתכלות קדימה, יש לישראל מלאי תכנוני (דירות שטרם נבנו) של מעל חצי מיליון יחידות דיור בתוכניות עם צפיפות נמוכה – רובן תוכניות של מגדלים. אין אף פוליטיקאי או פקיד בכיר עם אומץ לומר שאפשר להכפיל את מלאי יחידות הדיור המתוכנן רק על ידי הכפלת הצפיפות וזאת מבלי לייצר מגדל נוסף אחד. כמובן שאפשר וצריך גם לדבר על הבינוי הקיים שאינו צפוף מספיק ומייצר השפעות שליליות כגון תלות ברכב פרטי, דיור יקר וקשה לתחזוקה וכזה שקשה לחדש בעתיד (כן, אנחנו רוצים שישראל תתקיים עוד לפחות 50 שנים, צריך לחשוב גם על זה).

עכשיו תשאלו את עצמכם מה עדיף לנו, כתושבים, שהמדינה תעשה – האם נרצה להקים במאות מיליארדי שקלים מטרופולין חדש בנגב, או שעדיף שנשנה בעשרות מיליוני שקלים תוכניות שטרם מומשו, או שהמדינה תשקיע את אותם מיליארדים בקידום תכניות לציפוף המרקמים הקיימים היכן שאנשים כבר גרים, היכן שקיימים שירותים ותעסוקה?

האם אנחנו רוצים להקים איים מלאכותיים לנתב"ג בעשרות מיליארדי שקלים בשביל "לפנות קרקע במרכז גוש דן", או שעדיף שפשוט ננצל את המשאבים הקיימים שנמצאים בתת ניצול – לא רק בגוש דן, אלא במרבית מרכזי האוכלוסייה בישראל.

"לא ניתן לצופף יותר את מרכזי האוכלוסייה"

כפי שכבר טענתי, מרכזי האוכלוסייה בישראל לא ממש צפופים, אבל המפתח לציפוף המרכזים האלה עובר דרך מספר מכשולים, בין אם חסמי תשתיות ובין אם חסמים הנוגעים לזמינות הקרקע.

חסמי תשתיות אינם נושא קל לסקירה בטור קצר, אך אפשר לציין את העיקריים שבהם – לצד מחסור ברשת תחבורה ציבורית רבת קיבולת, מרבית מרכזי האוכלוסייה צפויים להיתקל בחסמי גדילה בגלל מחסור בתשתית מים, ביוב וחשמל. התכנית האסטרטגית לתשתיות של מחוז ת"א והמרכז מצביעה על מחסור עתידי במרכזי טיפול בשפכים כבר בעשור הקרוב. משרד האנרגיה שוקד על קידום פתרונות למערכת החשמל המיושנת של מרכזי האוכלוסייה שכבר נמצאת בעומס רב וצפויה להגיע למשבר תוך שנים בודדות (זאת לצד מחסור בגורמי ייצור). מוקדי האוכלוסייה יתקשו לצמוח לנוכח חסמים אלה ולכן "קל יותר" להקים מטרופולין/עיר/ישוב חדשים מאפס. אבל המשמעות של השקעה באותם ישובים חדשים היא פחות כסף בשביל לפתור את הבעיות של המוקדים הקיימים ושימור איכות החיים של התושבים שצפויים לסבול ממחסור בתשתיות. שפוליטיקאים ופקידים מדברים על ישוב חדש הם לא אומרים לנו שזה בא על חשבון מי שגר היום בישובים הקיימים ובאיכות החיים שלהם.

זמינות הקרקע גם היא נושא רחב – קרקעות מזוהמות, קרקעות חקלאיות וקרקעות פרטיות. כל אלה מהווים חסמים לתוספת יחידות דיור. אבל גם לסוגיות אלה יש מענה פשוט. כאשר דנים בקרקעות מזוהמות, צריך להיות ברור שהמדינה גוררת כבר עשרות שנים טיפול בקרקעות מזוהמות, רבות מהן זוהמו ע"י גורמים ממשלתיים (תע"ש, צה"ל) מכיוון שהיא מסרבת לקחת אחריות ולנקות את הזיהום מראש. מדינה רוצה שהבינוי על הקרקע יממן את הניקוי (וזה גם ייקר את הבינוי) ולכן היא מקדמת תכניות שנתקלות בהתנגדות כי יש מי שמבקש מהמדינה לנקות לפני כן את הקרקע. בקשה מוגזמת, אני יודע, אבל התכתשות זו מעכבת בינוי של עשרות אלפי יחידות דיור במרכז המדינה.

קרקעות חקלאיות הוא נושא רגיש, אבל חשוב לשים את הנושא בקנה המידה הנכון – הרוב המוחלט של הקרקעות החקלאיות בישראל נמצאות בפריפריה. הקרקעות החקלאיות בגוש דן הן המיעוט של המיעוט והן גם לא מקור המחיה העיקרי של תושבי המגזר הכפרי באזור המרכז. אין זה אומר שצריך להשתמש בהן מחר בבוקר כי כאמור, רוב המרקמים הבנויים לא צפופים מספיק, אבל צריך לקחת בחשבון שהן חלק ממאגר הקרקעות העתידיות לפיתוח – הן לא "קדושות".

קרקעות פרטיות, כולל קרקעות שיש עליהן בינוי לא צפוף, גם הן סוגיה סבוכה ובאופן כללי ניתן לומר שהטיפול של המדינה בהיבטים של קניין פרטי נמשך הרבה מאד זמן. לתפיסתי הסיבה העיקרית שקרקעות פרטיות ולא צפופות תוקעות תהליכי פיתוח וציפוף היא שאין תג מחיר לבעלי קרקעות פרטיות על הבחירה שלהם באי פיתוח או שימור הצפיפות הנמוכה. אין בישראל מיסוי לפי ערך הקרקע ולכן, גם כאשר ערך הקרקע עולה, המס היחיד שמשלמים בעלי קרקעות הוא הארנונה שכבר מזמן מנותקת מערך הקרקע, שלא לדבר על קרקעות לא מנוצלות שעליהן לא משלמים דבר. מעבר למיסוי מקומי לפי ערך הקרקע ישנה את מערך התמריצים של בעלי הקרקעות הפרטיות וישים תג מחיר לבחירה במגורים בצפיפות נמוכה. לא סביר שתושב שגר במבנה צמוד קרקע במרכז ת"א (יש כאלה) ישלם מס מקומי כמו מי שגר במבנה של 8 קומות שנמצא 200 מ' ממנו. שינוי מערך התמריצים יעודד צפיפות ויניע תהליך התחדשות וציפוף היכן שיש הצדקה כלכלית לבצע אותם.

כנראה שאי אפשר להפסיק פוליטיקאים ופקידים מסוימים מלהיות פופוליסטים – זה התפקיד שלנו, כציבור, לדרוש מהם להפסיק להיות כאלה. אולי אז הם יתמקדו בפתרונות רלבנטיים שמכבדים את הכסף הציבור עליו הם אמונים ואת הציבור אותו הם משרתים.