מעטים האנשים שיתקשו לזהות את אופי המקום שבו הם עומדים אחרי שעמדו בו 5 דקות. זיהוי של אופי של מקום הוא לרוב אינטואיטיבי – אופי המבנים, סוג התנועה ורוחב הכבישים, כמות האנשים, מראה החזיתות – כל אלה מאפשרים לכל אדם לזהות מהו "המקום" בו הוא נמצא.

ופשוט ככל שזה נשמע, לעיתים לאפיין מקום הוא אחד הדברים הקשים לביצוע כאשר אנחנו רוצים לאפיין אותו דרך נתונים.

למה יחסית פשוט לאפיין מקום כשעומדים בו וקשה לאפיין אותו דרך הנתונים? כי אופי של מקום מושפע ממספר דברים שקשה למדוד – המקצב של המקום (נינוח/מהיר, רועש/שקט), התחושה שהוא משדר (מנוכר/מזמין, בטוח/מפחיד, מעורר חושים/משעמם) והתוצאה של השילוב ביניהם (שוקק/"מת", מקומי/כלל עירוני). המאפיינים שאנחנו קולטים מהר מאד בעזרת החושים שלנו, אותם אנחנו מתרגמים לתחושות, קשים לתיאור בעזרת נתונים זמינים.

דוגמה נהדרת לקושי הזה אפשר למצוא במאמר שבכתיבתו מעורב ד"ר אריאל נוימן. המאמר מתאר מחקר שבו ביצוע מיפוי של מרכז עיר על בסיס מדדים שונים בכדי למדוד מקצב של רחובות. המחקר הזה התחבר לעבודה שאני מעורב בה שכללה אף היא מיפוי של מאפייני רחובות בתל אביב בכדי לבחון את היכולת שלהם לתמוך במסחר בהתבסס על 10 פרמטרים שונים (הצבע מתייחס לציון הממוצע, ככל שיותר אדום, הפוטנציאל המסחרי של הרחוב יותר "טוב" – אבל חשוב לזכור שזה לא מעיד שבהכרח המסחר שם מצליח, כמו שאפשר לראות מהמקטע הדרומי של ויצמן – אין שם יותר מדי מסחר, בין היתר בגלל הגדרות של איכילוב).

המשותף לשני המחקרים הוא שדרך מיפוי הרחובות (יותר נכון, מקטעי רחובות) אפשר היה לזהות תוצאה מרתקת – מקטעי רחובות עם ציון ממוצע מאד דומה, יכולים להיות מאד שונים בפועל!

מה עושים היום?

המאמר שקישרתי אליו מקודם יש טבלה שמציגה את סיווג הרחובות של גופי תכנון שונים וניתן לראות (כפי שהמאמר מציין) שמדובר על סיווג שעיקרו מתבסס על אופי התנועה (דרך ראשית, משנית, שדרה, רחוב מקומי וכו') ובחלקו מתבסס על ההקשר המרחבי/אורבני של השימושים (מרכז העיר, אזור מסחרי, אזור מגורים בצפיפות נמוכה וכו'). סיווגים אלה קשורים לחלק מהפרמטרים של מרחב תפקודי אבל לא מדברים על אופי המקום או על ההתנהגות של האנשים במרחב.

אם בוחנים מסמכים מישראל, ניתן למצוא מסמך הנחיות לתכנון רחובות בערים משנת 2009 הכולל פרק רקע אשר מייצר אבחנה בין צורת התנועה ברחוב ובין פעילות השהות ברחוב. המסמך גם כולל אבחנה כמותית בין סוגי רחובות שונים ואיתו מדדים כמותיים שאיתם אפשר לעשות "הנדסה לאחור" לטובת זיהוי סוג הרחוב. הבעיה במסמך זה היא שהוא לא נותן מענה אמיתי לקושי באפיון מקום על בסיס נתונים, כי הדוגמאות שלו מייצגות את "תפיסת המתכננים" (או במקרה זה, של מחברי המסמך) לאיך אמור להיראות רחוב במידה וייצמדו לעשרות הפרמטרים שמגדירים אותו. חשוב לציין שאם המדריך הזה היה באמת מוטמע בתכנון בישראל בשנת 2009 ובהתאם היו מתכננים רחובות, מצבנו היה הרבה יותר טוב ולא היה צריך להוציא הנחיות מעודכנות שמכוונות לאותו דבר בשנת 2019 (רק ב-3 עמודים במקום 151).

גישה נוספת היא שיטת ה-Link & Place של פיטר ג'ונס הבריטי אשר גוירה ע"י ד"ר יואב לרמן (שמדבר עליה קצת בפרק הזה של פודקאסט האורבניסטים). השיטה הזאת אומצה ע"י עיריית לונדון רבתי בגרסה יותר מצומצמת (של 3X3, תוך שינוי השם ל-M&P, Movement and Place). אני הכרתי את הגישה המצומצמת כשד"ר לרמן הציג אותה לעיריית ת"א במסגרת עבודה שעשה לטובת מסמכי תא/5500. בעוד שהשיטה הזאת מבוססת על זיהוי של אופי המקום (ה-Place) ע"י צוות התכנון – ז"א שמאפיינים את המקום מתוך היכרות איתו – היא גם מאפשרת למפות את ההקשר שלו על צירים ברורים וכך גם עוזרת להבין מה אינו האופי של המקום. יתרון נוסף של השיטה הזאת הוא שניתן לזהות פוטנציאל של אופי המקום על ידי שימוש בכלים של Space Syntax למדידה של מרכזיות ברשת (Integration – כמה המקטע מחובר למקטעים אחרים ברשת) והקריטיות ברשת (Choice – הסבירות שמקטע ישמש לתנועה עוברת) בטווחי מרחק שונים, החל מטווח מקומי של עד 1.25 ק"מ, דרך טווח עירוני קצר של 1-3 ק"מ, טווח עירוני ארוך של 3-7.5 ק"מ ועד טווח מטרופוליני של 7.5-15 ק"מ. מדידה זו מאפשרת לאפיין את המקום מבחינת פוטנציאל כמות האנשים שיהיו בו ומאיפה הם יגיעו אליו – וכך לזהות את הפוטנציאל שלו להיות "מקום" יותר מקומי (מוטה תושבים) או יותר מוטה מבקרים. אציין בעוד שהגישה המקורית (מטריצה של 5X5) מאפשרת רזולוציה גבוה באפיון של מקום, היא דורשת יותר מאמץ להתאים בין המידע שנאסף לבין הקטגוריות השונות (25 קטגוריות), זאת לעומת גישה של 3X3 שמאפשרת זיהוי יותר מהיר (9 קטגוריות), אם כי התוצאה יותר "גסה".

הגישות שהוצגו לעיל (וכנראה יש עוד) ניתנות לכימות ברמת רזולוציה כזו או אחרת והחיסרון של כולן הוא שהן מנסות להשתמש בפרמטרים (כאלה ואחרים) בשביל להגדיר (או לעצב) זהות של מקום, אך בפועל כולן בסופו של דבר מדברות על הפוטנציאל של מרחב להיות מקום שנופל לתוך קטגוריה, בין אם אחת מ-9 קטגוריות, 25 קטגוריות או 100, אבל האם פוטנציאל יכול להגדיר מקום?

למה זה חשוב? למה זה בכלל מעניין?

הקושי באפיון של "מקום" אינו קיים באבחנה בין מרחב כפרי לעירוני, או בין שכונה פרברית לשכונה עירונית – אלה דברים כמעט ברורים מאליהם כאשר אנחנו בוחנים נתונים של צפיפות תושבים ותכסית בינוי (שני הפרמטרים יחדיו). גם האבחנה בין מרחב מוטה רכב פרטי למרחב מוטה הליכה יחסית פשוטה לבחינה דרך הנתונים – צפיפות הצמתים וחתך הרחוב (בדגש על אופן שבו מחלקים את השטח בין משתמשים הדרך השונים). אפילו האבחנה בין מקום מוטה תושבים ומוטה מבקרים יחסית ברורה כאשר בוחנים את תמהיל השימושים.

הקושי באפיון מקום על בסיס נתונים צף כאשר נכנסים לרזולוציה של נתוני המקום שאנחנו רוצים לאפיין, זאת בשני מישורים:

• כאשר אנחנו מבינים שאותם נתונים יכולים לתאר מקומות שונים לחלוטין ברמת התפקוד שלהם.
• כאשר יש כל כך הרבה נתונים (תכנוניים) שקשה לראות איך הם פועלים ביחד

ומעל לשני המישורים הנ"ל יש את ההבנה שפשוט יש הרבה מאד סוגים של מקומות – ובשביל שנוכל "להבחין" בין סוגי מקומות שונים, בראי הנתונים, צריך הרבה מאד פרמטרים.

מתי אני פוגש את השאלה של אפיון המקום? "בגדול" השאלה של אפיון מקום פוגשת אותי באחד משני המקרים – האחד הוא כאשר מייצרים "מקום" חדש מאפס כמו שכונה חדשה. הכיוון השני הוא כאשר משנים מקום קיים דרך פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית, או תוכנית שמוסיפה זכויות במרחב קיים (השילוב המצרפי בין השינויים המקומיים שמוביל לשינוי משמעותי של המרחב והמקומות שבו). שני הכיוונים האלה מכתיבים לא פעם צורת מחשבה שונה – בראשון המתכננים מבצעים את התכנון מתוך כוונה לעצב מקום מ"אפס" לפי החזון שלהם למקום שהוא יהיה, בעוד שבמקרה השני ייתכן והמתכננים דווקא יבקשו לבצע שינויים מבלי לשנות את אופי הקיים של המקום או לחילופין, יבקשו לבצע שינויים שישנו את המקום – בין אם להאיץ מגמה קיימת או לשנות מצב קיים באופן מהותי.

בשני המקרים האלה אפיון של מקום (או מקומות, בתכנון בקנה מידה יותר גדול) המתכננים שואלים* כיצד הכלים התכנוניים שהם מיישמים – תכנון הרחובות, תמהיל הזכויות והיקפן, השימושים המותרים ועוד – ישפיעו על אופי המקום. * – לא כולם שואלים. לא פעם יש תחושה שיש כאלה שפשוט "מיישמים על אוטומט". לא תמיד "האוטומט" שלהם מוציא תוצאה טובה כי התכנון מתבסס יותר על פרמטרים תכנוניים ופחות חשיבה על המשתמשים.

Downtown

מכיוון שאני יחסית מתורגל בהסתכלות על הנתונים וחיבור בינם לבין שאלת "אופי המקום", אני אסביר את הדרך שבה אני עושה אפיון של מקום דרך דוגמה על שאלה שעל פניו נשמעת מאד טרוויאלית – "איך יודעים שאתה במרכז העיר?" (מרכז העיר במובן של Downtown ולא המיקום הגיאוגרפי של מרכז העיר. עברית היא שפה מאד מוגבלת כשזה מגיע לתיאור המורכבות של ערים). אבל אחרי 1,000 מילים צריך הפסקה מתודית – קבלו שיר שמציע כמה חלופות לשאלה "איפה מרכז ת"א-יפו?".

אז איפה המרכז של העיר ת"א-יפו? ברובע 5 לאורך אלנבי? כיכר רבין וסביבתו? לאורך האיילון? לאורך רח' דיזינגוף ברובע 3? אולי זה בכלל ביפו?

בשביל לענות על השאלה הזאת, צריך להבין מה נחשב "מרכז עיר" – האם זה מקום שנוסעים אליו לטובת סידורים? בילויים? מרכז תעסוקתי משמעותי? האם מרכז העיר שונה משאר העיר בשעות הפעילות שלו? בתמהיל המשתמשים שלו?

אם נחזור לפסקה הראשונה של הרשומה, לאדם שעומד ברחוב ומסתכל סביבו, נדע שבאופן אינטואיטיבי מרכז העיר הוא מקום בו יש הרבה אנשים, רובם זרים. זה מקום עם מגוון של "דברים" שאפשר לעשות ושניתן להסתובב מרכז העיר הרבה זמן, בין אם בשוטטות סתמית או אל מול רשימת מטלות. מרכז העיר הוא מקום מחובר – אפשר להגיע אליו מכל מקום וממנו לכל מקום.

אם נתרגם את האינטואיציה הזאת לפרמטרים, אז מרכז עיר הוא מקום עם גיוון שימושים (מסחר, תעסוקה, מבני ציבור, מגורים) והרבה יותר מבקרים מאשר תושבים מקומיים, בין אם תושבים מאזורים אחרים בעיר, תושבים של ערים אחרות או תיירים מחו"ל.

"המקום" שנקרא "מרכז העיר" הוא מקום שמשרת כמות אנשים גדולה שאינה גרה בו – ולעיתים, כמו במרכזי תעסוקה, הוא משרת רק אנשים שלא גרים בו. התושבים של מרכז העיר אינם "הסיפור" של מרכז העיר, גם אם הם הגרעין של האנשים "הקבועים" ששוהים בו.

ישנם כלים שמאפשרים להעריך כמה אנשים נכנסים למרחב מוגדר לעומת כמה אנשים גרים באותו מרחב (כמו הסקרים הסלולריים שזמינים במערכת תלתן) – וכך להעריך את היחס של התושבים למבקרים. במרכז עיר נצפה לכך שהיחס יהיה קטן מ-1, כאשר במרכזי תעסוקה היחס הזה נושק לאפס. אבל מרכז עיר יכול להיות מקום שבו היחס גדול מ-1 – וככל שהיחס גדל, כך אותו מרכז הופך ליותר "מקומי", עד שבשלב מסוים, הוא כבר "נשלט" על ידי נוכחות של התושבים המקומיים והוא כבר לא יכול להיות "מרכז עיר". מכאן אפשר להבין שגם מקום כמו מרכז עיר, הוא מקום שיש לו ספקטרום – יש מרכז עיר כמעט בלי תושבים – כמו מע"ר האיילון – אזור שהוא מרכז המטרופולין ובמובנים רבים כבר אינו חלק מת"א אלא ממשהו יותר גדול. האזור רובע 5 לאורך אלנבי הוא מרכז עיר יותר מקומי עם יותר תושבים, אבל עדיין היקף המבקרים בו משמעותי. רחוב דיזינגוף גם הוא מרכז עיר, אבל תמהיל השימושים בו הופך אותו למרכז עיר מוטה מסחר ופנאי לעומת ציר אלנבי שמשתנה לאורכו מאזור מסחר ובילוי (בצפון), מסחר (במרכז) ותעסוקה (בדרום). ויפו? היא הייתה מרכז ת"א עד שהיא סגרה את שעריה בפני יהודים אי שם בשנות ה-20 של המאה הקודמת, מה שהוביל לכך שפרנסי העיר הקימו מוקד מסחרי משלהם (מרכז מסחרי, מה שמוכר יותר כפלורנטין) והשאר היסטוריה.

היות ונתונים על כמות מבקרים יותר מורכבים (ויקרים – סקר סלולרי עולה לא מעט) לאיסוף, ביצעתי במהלך העבודה על נתוני ת"א ניתוח שמתרגם נתוני מבקרים (שהיו לי) לנתוני שימושי קרקע (שזמינים לרשויות דרך קבצי הארנונה, אך גם דרך מידע תכנוני). לאחר שניתחתי את הנתונים מצאתי שיש פרמטר אחד שעוזר מאד לזהות את אופי המבקרים ב"מקום" – יחס שטח מבונה למגורים (או הזכויות למגורים במ"ר) לשטח מבונה שאינו למגורים (תעסוקה, מסחר, ציבורי, אחסנה). במקרה של הניתוח שלי בדקתי את זה על אזורים סטטיסטיים (נתוני מס' תושבים זמינים), אבל אפשר להתאים את זה לכל פוליגון. היחס הזה מתנהג בצורה שאינו אינטואיטיבית. אם "שיוויון" בין מספר תושבים ומספר מבקרים (יחס של 1:1) מייצג מרחב שמתחיל להיות מוטה תושבים, הרי שהמקביל שלו ביחס שטחי מגורים ללא מגורים הוא 1:2.5 לטובת מגורים. יחס של 1:1 בשטחים מעיד על אזור מוטה מבקרים באופן משמעותי. יחס של 1:4 הוא נקודת ההטיה שמעבר אליה המקום מוטה תושבים באופן מובהק, אבל בטווח שבין 1:2.5 ל-1:4 האופי של המקום (מוטה תושבים או מוטה תושבים) אינו מובהק וגם מושפע מצורת הפוליגון, כי הפוליגון יכול "לתפוס" שטחים שאינם רלבנטיים, כמו במקרים של אזורים סטטיסטיים בעלי שטח גדול שחלקם רק שכונת מגורים וחלקם מרכז מסחרי וציבורי.

אם אתם תוהים למה היחס הזה גדול מ-1:1, התשובה (כנראה) טמונה בעובדה שהשטח הממוצע למשתמש שונה בין תושבים ומבקרים. כאשר מעריכים את השטח הממוצע לעובד במשרד, לרוב מדברים על שטח של 15-20 מ"ר לעובד בעוד שבעיר כמו ת"א, השטח לתושב יכול לנוע בין 25-40 מ"ר לתושב. זיהוי הקשר בין יחס תושבים-מבקרים ליחס השטחים למגורים ולא למגורים יהיה שונה בערים אחרות וידרוש "כיול", כי ייתכן ובערים חרדיות הוא יהיה הרבה יותר קרוב ל-1:1.

נחזור לנתוני ת"א-יפו – נקודת המעבר בין אזור מוטה מבקרים באופן מובהק לאזור שבו נדרשת בחינה יותר משמעותית היא יחס של 1:2.5 בין שטחי מגורים לשטחים שאינם למגורים. במונחים של "100%" שטחים, מדובר על מרחב שבו אחוז שימושי המגורים הוא 71%. ז"א שפחות מ-70% שטחי מגורים הוא מרחב שיש יותר מבקרים מתושבים. אם נחזור לדבר על מהו "מרכז העיר", נראה שמרכז עיר יכול להיות מקום ש-50% מהזכויות בו הן למגורים ועדיין התושבים לא יהיו עיקר המשתמשים. פה נכנס המנעד אותו ציינתי מקודם – יש מרכזי עיר יותר מקומיים (מרכז רובעי) שיכילו יותר מגורים, מרכזי ערים כלל עירוניים שיכילו עוד פחות מגורים ומרכזי ערים מטרופוליניים אשר לרוב יהיו ללא מגורים או מעט מגורים.

בין פוטנציאל של "מקום" והמציאות

אם נסכם את כל מה שכתבתי עד כה, נראה שאפשר להעריך את הפוטנציאל של "מקום" לפי יחס השטחים המבונים (או הזכויות) למגורים והשטחים המבונים שאינם למגורים. בנוסף, אם יש לנו מידע מבוסס ניתוחי Space Syntax (או ניתוח של פוטנציאל נגישות תחבורתית נקודתי) אנחנו יכולים לראות האם הפוטנציאל הזה גם יכול להתממש מבחינת יכולת של אנשים להגיע או לעבור באותו מקום. השילוב הזה, בין תמהיל השימושים ונגישות תחבורתית עוזר מאד להבין מה הפוטנציאל של מרחב להפוך מקום למרכז עיר רובעי, עירוני, מטרופוליני או לפרבר עירוני שוקק עד מנומנם.

אבל כאמור, אין כמו מראה עיניים בכדי להחליט מהו אופי של מקום ולכן בסופו של דבר, הפרטים הקטנים הם אלה ששולטים בתוצאה – מראה הבניינים, קנה המידה של הבינוי, איכות התחזוקה והטיפוח (ועוד ועוד).

מנוסה ככל שאהיה בניתוח נתונים שמזהים פוטנציאל של מקום, המציאות בשטח היא זו שתקבע מהו מקום. זאת הסיבה שצריך להיות מאד זהיר בשימוש בנתונים בלבד או לקבוע אופי של מקום מתוך תפיסה של מתכנן שקבע את הפרמטרים וחשב שבכך נגמרה עבודתו באפיון של מקום.