רשומה של אלון איזנברג מהבלוג "על שווקים ותחרות" בנושא "המתמטיקה של שכר הדירה" ריתקה אותי בשבוע האחרון. גם בגלל המחקרים המעניינים שמוצגים ברשומה, אבל בעיקר בגלל הסיפא של אלון:

"מנגד, ראוי להביא בחשבון שההתנגדות לרגולציה נובעת בחלקה מתפיסה לפיה העדר התערבות מותיר על כנה תוצאה תחרותית ויעילה. כאשר אני מחבר את שתי הנקודות שהעליתי כאן – האפשרות שהשוק אינו תחרותי כפי שאנו חושבים, והאפשרות שעדכוני מחירים תכופים אינם בהכרח יעילים – אני מסיק שיתכן שחשיבה זו פשוטה מדי.

…

יתכן שיש מקום שרשות מקומית שנותנת אישורי בניה תתמרץ תמהיל שיכלול גם דירות קטנות וזולות יותר שיתנו מענה לזוגות צעירים ולמבוגרים, או אף לדרוש שחלק מהדירות יועמדו על ידי היזם להשכרה בחוזים ארוכים ובשכר דירה שיאפשר לשמור על מרקם חברתי מגוון.

כל צעד כזה כרוך במחירים ובפגיעה ביעילות לצד תועלות אחרות. כל צעד כזה יתן כח רב מדי למי שיופקד על ישום הרגולציה הזו, ויותיר שאלות רבות. הוא יצור קושי בהקצאת הדירות המפוקחות וידרוש מנגנונים מוזרים כמו הגרלות או העדפה שרירותית לאוכלוסיות מסויימות. לכן הייתי נזהר מישום נרחב של רעיונות כאלו. אך ראיה רחבה יותר של מושג היעילות עשויה לעודד אותנו לחשוב על פתרונות באופן פתוח ומתוך הבנת המציאות בשטח, או, לכל הפחות, להכיר במורכבות הנושא."

אני רוצה לפתח את הדיון שאלון מייצר בבלוג שלו בנושא שאלת ההתערבות הרשות המקומית, תוך דגש על דיור מכליל ודיור חברתי, אבל לפני כן, קצת רקע שיסביר מאיפה אני מגיע לדיון הזה וגם קצת הסברים מה זה בכלל דיור מכליל וחברתי.

חזרה להגדרות

כבר לפני שנתיים כתבתי בבלוג רשומה שתהווה בסיס להגדרות הנוגעות להתערבויות המגזר הציבורי בשוק הדיור. ההגדרות ברשומה נכתבו בשפה חופשית (שלי) ולמרות שנגעתי בסוגים השונים של דיור מכליל ודיור חברתי,

ההגדרה של דיור מכליל נגזרת מהגדרתו במסמכי תמ"א 35 /4:

• דיור מיוחד כדוגמת דיור מוגן ומעונות סטודנטים וכן דירות בשטח 30 עד 55 מ"ר, לרבות מרחב מוגן דירתי ולא כולל שטח מרפסות.
• דיור עד 80 מ"ר במקרים בהם מוסד התכנון מאשר תכנית הכוללת היקף שונה וכן גודל דירה שונה מזה שנקבע בתוכנית זו
• יחידות דיור לפי התוספת השישית לחוק

ההגדרה של דיור חברתי חופפת להגדרה של התוספת השישית לחוק התכנון והבניה:

• דירות להשכרה במחיר מופחת
• דירות להשכרה לטווח ארוך

בשני המקרים, הכוונה היא לבעלות אחודה של הנכסים להשכרה קרי, לכל הדירות להשכרה יש בעלים בודד, כאשר כולן חייבות להיות מנוהלת תחת ניהול אחיד.

אני לא אכנס יותר מדי להגדרות המשפטיות ולאקרובטיקה המשפטית שאפשר לעשות סביב ההגדרות האלה (ותמיד אפשר), אבל אציין שחלק מרשויות כוללות בדיור מכליל דירות ללא חניה וחלקן הבינו שלתת ליזמים לבנות דירות קטנות סותר את המטרה, כי בפועל היזמים מרוויחים מדירות קטנות הרבה מאד כסף.

בעיית המלאי של שוק הדיור בישראל

נושא נוסף שהתייחסתי אליו בבלוג הוא תמהיל יחידות הדיור החדשות אל מול הצרכים של משקי הבית בישראל. אני רוצה להוסיף מידע נוסף שמחדד את המחסור העצום שיש בישראל לדירות קטנות. הגרפים הבאים מתארים את מלאי יחידות הדיור בישראל ב-2020 בישובים מעל 2,000 תושבים (ללא מועצות אזוריות, אך עם ישובים גדולים שנמצאים במועצות אזוריות) – סה"כ 260~ ישובים.

הגרף הראשון מתייחס לאחוז יחידות הדיור בכל טווח גודל, כאשר הגרף כולל שני סטים של קווים – קווים מרוסקים שמציגים את התמהיל לפי גודל ישוב (יש חפיפה בכמות יח"ד בין הגדלים) וקווים מלאים שמתייחסים לשנה שבה הישוב קיבל את מעמדו המוניציפלי הנוכחי (כאומדן מקורב לגיל הישוב), כאשר הגדרתי כמה טווחים יחסית רחבים שיפצו על הבחירה בפרמטר כל כך לא מדויק – ישובים שקיבלו את מעמדם המוניציפלי לפי 1951 (הערים הוותיקות), ישובים שקיבלו את מעמד המוניציפלי אחרי 1950 ולפני 1990, אבל גדולים מ-25 אלף תושבים (ערים שהמדינה האיצה את הפיתוח שלהן אחרי קום המדינה, ביניהן אשדוד,רחובות ואחרות), ישובים שקיבלו את מעמדם המוניציפלי אחרי 1990 וישובים כפריים (שייכים למועצות אזוריות) ושאר הישובים שלא נכללים בקבוצות האחרות.

הקו השחור ומספרים המוצמדים אליו מתייחסים לכלל מלאי הדיור וניתן לראות כי יש בו שתי "גבעות" – בדירות של 50 עד 70 מ"ר ודיור של 90 עד 110 מ"ר. מנגד, אפשר להבחין באופן בולט מי קבוצת הישובים הדומיננטית בכל גבעה, כמו גם שפרט לערים הוותיקות, כל שאר הישובים "מחזיקים בגבעה משל עצמם" בדירות של 150 עד 200 מ"ר.

כל ההערות שמתייחסות לתחומים שסימנתי בקו שחור מרוסק ("מחיר סביר/יקר", אחוז נכסים בשכירות) מתבססות על ההיכרות שלי עם שוק הדיור. אמנם אני לא אוהב ממוצעים והכללות, אבל ההגדרות האלה בגדול לא רחוקות מהמציאות ולא צריך לקפוץ כי זה לא נכון לת"א-יפו (בה הכל יקר, אבל רק אם מסתכלים על לב ת"א ולא על רובעים 7 ו-9).

מקור: עיבודים של נתוני מלאי יחידות הדיור. נלקח מאתר של מנהל התכנון (באדיבות עידו שבח קליין)

הגרף הבא מציג את ההיקף המצטבר של יחידות הדיור ככל שגודלן מתפתח. פה כבר זנחתי את גודל הישובים כי הבנתי שזה נתון לא מועיל.

מקור: עיבודים של נתוני מלאי יחידות הדיור. נלקח מאתר של מנהל התכנון (באדיבות עידו שבח קליין)

הגרף הזה מראה באופן ברור שהערים הוותיקות מחזיקות בחלק הארי של המלאי של יחידות הדיור הקטנות – אחוז היחידות דיור הקטנות בהן גבוה מהממוצע הארצי – ובכך מייצרות הזדמנויות דיור יותר נגישות (מבחינת מחיר) בהשוואה לשאר הישובים. אפילו בהשוואה לערים שקיבלו את מעמדם בין 1951 ל-1990 יש קושי לספק דיור נגיש (ופה אני גם מכיר את הנתונים של כמה ערים גדולות בהן הבעיה הזאת משמעותית).

כבר הצגתי שתוספת יחידות הדיור בשני העשורים האחרונים היא בעיקר של דירות 4-5 חדרים, אבל הגרף הבא שהשאלתי משמואל סן מראה שהבעיה חריפה יותר כאשר מבינים שהמלאי הקטן הוא בעיקר מלאי ישן (הגרף מציג את גיל הבניין בעסקאות נדל"ן, לפי גודל יחידת הדיור)

מקור: https://twitter.com/san_muly/status/1678371008531529728/photo/1

היעדר מלאי קטן חדש (ומלאי קטן באופן כללי) מייצר את התופעה שאני מגדיר כ"הזול נעשה יקר והיקר נשאר יקר". גם לה יש גרף באותו שרשור של שמואל. אפשר לראות שדירות קטנות עלו במחיר שלהן בין השנים ביחס לממוצע בעוד שהדירות הגדולות די שמרו על המחיר שלהן ביחס לממוצע (עלו עם הממוצע) ואפילו ירדו קצת ביחס לממוצע.

מקור: https://twitter.com/san_muly/status/1678367038627098624/photo/1

אני רק אחזור על משהו שכבר כתבתי ברשומות שלי שהפנתי אליהן מקודם – התופעה הזאת מושפעת מאד מכך שכל הביקוש מתמקד בדירות 4-5 חדרים, גם מצד מי שלא צריך את הדירות האלה. כאשר כולם מתחרים על אותו מלאי (גנרי), הוא מתייקר גם למי שהוא הכי מתאים לו, בזמן שהמלאי הקטן מתייקר מאד (כי ממש אין מספיק ממנו) והמלאי הגדול מאבד מערכו (בין היתר כי משקי הבית בישראל קטנים ומזדקנים – ולא צריכים בתים כאלה גדולים).

כאשר מחברים את כל הנקודות האלה ביחד, מבינים שיש לישראל משבר דיור בתמהיל גודל יחידות הדיור, בדגש על דירות חדשות קטנות. אני לא איש בשורה – המשבר הזה רחוק מלהיפתר כי הרבה מאד מהמלאי התכנוני המאושר הוא More of the Same – דירות 4-5 חדרים, כאשר הדירות "הקטנות" של 80 מ"ר (בהיקף של 20% מהמלאי שתוכנן ואושר אחרי 2010) מרוכזות ברובן בערים הגדולות בגוש דן, איפה שהקפידו על התמהיל דירות קטנות (זה לא המצב בדרום ובצפון).
שתי הערות: פה המקום להזכיר שמשה כחלון "הסתער" על משבר הדיור בשנת 2015 (כבר לפני כמעט עשור) ודחף להגדרת המלאי התכנוני של יחידות הדיור – זאת מבלי להתמקד בגודל אלא בכמות. כאמור, רוב יחידות הדיור שקודמו היו גדולות ומסובסדות (מחיר למשתכן) – מהלך שדוחה מאד את סיום משבר התמהיל. הנקודה השנייה והעצובה לא פחות היא שרשות מקרקעי ישראל, אחד הגורמים המובילים בקידום תכנון ושיווק דיור בישראל, עדיין פועלת לממש את המתווה "המוצלח" הזה.

הצורך דיור מכליל ודיור חברתי

אז יש בישראל בעיה של תמהיל יחידות דיור ושוק הדירות הקטנות בוער בגלל היעדר מלאי חדש. אמנם ייקח זמן עד שהשוק קצת יתאזן (עניין של עשור וחצי) ולכן צריך, בינתיים, לייצר מנגנונים שמאפשרים למשקי בית קטנים ויותר חלשים כלכלית להישאר בערים, היכן שנמצאות עיקר ההזדמנויות הכלכליות שיאפשרו להם מוביליות כלכלית. המנגנונים האלה הם דיור מכליל ודיור חברתי.

הקריאה ברשומה של אלון שינתה משהו בחשיבה שלי. בעבר חשבתי ששוק השכירות, המבוסס בעיקר על נכסים קטנים בבעלות פרטית, מתנהל כמו שוק יחסית מגוון עם היצע דיור גדול מספיק בכדי שכל אחד ימצא משהו שמתאים לטעמו וכיסו. כמו כן, חשבתי ששוק כזה, שמבוסס על הרבה פרטים שאינם קשורים זה בזה, אינו יעיל מספיק בשביל להעלות את מחירי השכירות בחריפות, למעט כאשר יש איתותים חזקים שיש מקום לעליית מחירים (כתבות "משבר" בעיתונים, תורים ארוכים כאשר מפרסמים דירות). אבל אלון ציין שיש גורמים שיכולים להאיץ את עליית המחירים, כמו למשל המתווכים "שפועלים כמו תחנת ממסר בהספק גבוה". במובן זה מתווכים מספקים תמונת תמחור כמו האלגוריתם המתואר ברשומה – וכפי שמוסבר ברשומה, האלגוריתם הזה מייצר תיאום מחירים באופן די ברור (גם אם באופן יעיל). בישראל "אלגוריתם" כזה (או מתווך נמרץ) יוביל לעליית מחירים במיוחד בדירות קטנות, מה שיוביל לדחיקה של שוכרים חלשים מהערים.

עד פה כבר ברור כי (כשל) מדיניות התכנון בישראל הובילה לכשל שוק שדורש התערבות, לפחות עד שהשוק יתאזן שוב עם מלאי חדש וגדול של יחידות דיור קטנות עד בינוניות. קוראי הבלוג ומי שעוקב אחרי בטוויטר יודע שאני לא ממהר להמליץ על התערבויות כלשהי, אז שאני כותב על הצורך בהתערבות, כנראה שכשל השוק גדול מספיק בשביל שיהיה צורך להתערבות. אני מסייג שההתערבות שאני מתייחס אליה מייצרת, בעיניי, את העיוות הנמוך ביותר האפשרי – שכירות לטווח ארוך במחירי שוק, שכירות במחיר מופחת לתקופות קצובות. זו לא שכירות מפוקחת בתנאים דרקוניים לעשרות שנים (דמי מפתח וכו'). אני גם חושב שמי שצריך להוביל את המהלך הזה הן הרשויות המקומיות ולא המדינה – כי המדינה, כגוף ריכוזי, תעשה יותר נזק מאשר תועלת בנושא הדורש נקודת הסתכלות מקומית.

אתגרי היישום

אז ברור (לי) שצריך להתערב וברור (לכולם) שהתיקון ייקח זמן. אני רוצה להתייחס לעוד כמה אתגרים שקשורים להגדלת ההיצע.

• רוב יחידות הדיור הקטנות הן ישנות – ורובן נמצאות בתוך המלאי של תוכניות להתחדשות עירונית. הגדלת המלאי של הדירות הקטנות כרוכה גם בצמצום המלאי הזול והנגיש (מבחינת המחיר), גם אם מדובר על מלאי שמצבו הפיזי לא פעם רעוע.
• אחוז גבוה של נכסים לשכירות הן דירות קטנות – וביחד עם נקודה מס' 1 אפשר להבין שאוכלוסיית השוכרים נמצאים בקבוצת הסיכון הגבוהה ביותר לג'נטרפיקציה עקב התחדשות עירונית. (ואני לא משתמש במילה המעצבנת הזאת, שעוברת שחיקה ומנוצלת בקלות מדי, בקלות ראש).
• בניינים חדשים לרוב יהיו בני 10+ קומות ולא בבניה מרקמית – זה מעלה את מחיר הדיור באופן משמעותי, כך שגם אם הדיור עצמו זול (באופן יחסי), המסביב מתייקר.
• יחידות דיור חדשות שאינן מבוססות על התחדשות עירונית נמצאות, לרוב, בשכונות חדשות שלא מבוססות על תכנון עירוני טוב, לרוב כחלק ממארג של דירות בשכונות המיועדות למשפחות. במילים אחרות – מבחינת היזמים אלו דירות שהם היו חייבים לבנות כי הכריחו אותם, אבל התכנון לא באמת התייחס לדיירים שלהן. בגלל זה הן לא אטרקטיביות לחלק לא מבוטל של קהל היעד שלהן ופעמים רבות גם סובלות מהיעדר תקן חניה ביחס לצרכים הנובעים מעצם הניתוק של השכונות האלה מרשת תחבורה ציבורית יעילה.
• פרויקטים של דיור מיוחד (סטודנטים או דיור מוגן) אינם "בני בית" בשכונות חדשות, לפחות למי שהתרגלו לשכונות מונוטוניות של דירות 4-5 חדרים. אנחנו (עם ישראל) כל כך רגילים לבניה מאוזרת ממוקדת משפחות, שהשכונות שלנו לא יודעות "לקבל" שימושי דיור קטנים וגם לא יודעת לתת להם מענה לצרכים שלהם. איפה יש מענה לצרכים האלה? במרכזי הערים.
• דיור מוגן עדיין לא מקבל את ההתייחסות לה הוא ראוי. היקף ההתמודדות עם דיור לגיל השלישי ממוסגר רק סביב מבנים של דיור מוגן ללא קשר למרכיבים קהילתיים. הביטוי המובהק ביותר לכך הוא המיקומים "המרושעים" של דיור מוגן – בצמוד לבתי קברות או כבישים ראשיים סואנים, היכן שרובנו לא נרצה לגור.
• לא משנה איך נסובב את זה, גם אם זה נדרש, דיור להשכרה ודיור להשכרה במחיר מופחת הם פתרונות דיור שמייצרים ליזמים פחות כסף, עם מחזור כספי ארוך מאד ביחס למחזור הכספי של דירות למכירה. ביחס למועד הוצאת ההיתר, המחזור הכספי של דיור להשכרה דומה לזה של נדל"ן מניב ומגיע ל-7-8 שנים עד להחזר (או 10+ בשכירות במחיר מופחת), זאת לעומת 2-3 שנים בדירות למכירה (3 שנים במקרה הגרוע, זה יכול להיגמר גם תוך שנה).
• אין מספיק שחקנים בשוק שיכולים להתמודד עם דיור להשכרה לטווח ארוך – בין אם במחיר שוק או במחיר מופחת. לשחקנים הבודדים שמנסים, יש היקף הלוואות גדול והתחום הזה נמצא בשוליים של הפעילות שלהם, לא בליבה. חסרים בשוק הישראלי הרבה מאד שחקנים, כולל שחקנים מגוונים (עמותות דיור, קואופרטיביים וכו').

לא סוף דבר

אני חושב שהרחבתי מספיק את הדיון לעת עתה. יש לי עוד הרבה מה לומר בהקשר של דיור מכליל וחברתי בהתחדשות עירונית, המקום בו הנושא הזה הוא, בעיני, הכי רלבנטי – בגלל פגיעה במלאי הקיים ובגלל ההזדמנות שהוא מייצר במרכזי הערים. אני אקדיש לזה רשומה נפרדת.

בינתיים, למה שרק אני אהנה מהנתונים? קישור לקובץ האקסל שבעזרתו בניתי את הגרפים שלי.