מסיבת פיג'מות

פיג'מה – בגד שנוהגים ללבוש בזמן השינה וזמן קצר לאחריו ולפניו. בדרך כלל הפיג'מה תהיה נוחה לשינה וצבעונית; עגה המתייחס לייעודי קרקע משולבים שהוגדרו בסעיף 6.2.5 בנוהל מבא"ת.

מתוך ויקיפדיה

הרבה מאד מלל דיגיטלי ופיזי נכתב בשנים אחרונות על הצורך בעירוב שימושים, על כך שאיזור מייצר בעיות מהותיות בתפקוד של ערים ומשפיע לרעה על איכות החיים שהן נותנות לתושביהן.

כבר כתבתי בעבר בבלוג על סוגיות הנוגעות ליתרונות של עירוב שימושים (פה, פה ופה). בתקופה האחרונה גם יצא לי לעסוק בהיבטים הנוגעים למדיניות של עירוב שימושים, מדיניות שמתמקדת במעבר מתאי שטח שהוגדרו לטובת שימושים ספציפיים לתאי שטח ללא הגדרת ייעודים.

ברשומה הבאה אתייחס לסוגיות הנוגעות לשימוש בייעודי קרקע לא מוגדרים, זאת כאשר ברקע צריך לזכור שבפועל מדובר על חזרה לתכנון כפי שהיה קיים לפני שרעיון עיר גנים השתלט על כל חלקה טובה בעולם התכנון.

להגדיר מה "לא"

בעולם שלפני התכנון המודרני, יזם שרצה להקים פרויקט עשה "כמעט כל מה שהוא רצה" על חלקת השטח שהייתה ברשותו. ייעודי הקרקע השתנו בהתאם לביקושים שיצר השוק ואלו הוכפפו לאילוצים של גודל תא השטח שעמד לרשות הקבלן, אילוצים פיזיים, הון למימוש הפרויקט וטכנולוגיה הזמינה להקמתו. התוצאה של הגמישות הגבוהה הזאת יצרה כמה ערים מגוונות ומשגשגות כמו ניו יורק ולונדון, אבל גם היו לה תוצאות לא רצויות – כל עוד הייתה לכך כדאיות כלכלית, מפעלים מזהמים הוקמו בתוך הערים, האוכלוסייה הצטופפה והעמיסה על מערכת תברואה שלא עמדה בעומס. ערים הפכו למקום לא נעים לגור בו וזה מצידו יצר את גישת ערי גנים שבהמשך הובילה לפרבור והיציאה מהערים.

היום יזמים כבר לא יכולים לעשות מה שהם רוצים, הגמישות שמייצר התכנון הקיים כבר כמעט ולא קיימת מהרגע שבו קבעו את ייעודי הקרקע, הערים "של פעם" כבר לא יכולות לקום. אבל היעדר גמישות בייעודים היא מגבלה שיש בצידה לא מעט בעיות, כאשר בראש ובראשונה היא פוגעת ביכולת של היזמים לקדם פיתוח שתואם את הביקוש של השוק וכך מקודם פיתוח שאינו בעל היעילות האופטימלית. תכנון לא גמיש גם מוביל לצורך לבצע התאמות תכנוניות לאורך זמן או לריבוי של שימושים חורגים.

נקודת האיזון שבין הצורך בגמישות ייעודים והרצון למנוע מפגעים נמצאת בהגדרה של "מה לא" וכך כל מה שלא הוגדר כאסור הופך לאפשרי – בדיוק ההפך מהגישה הנוכחית שאומרת רק "מה כן". הפתרון נמצא בגישה מרחיבה לעומת גישה מצמצמת, או במילים אחרות במסיבת פיג'מות.

מסיבת פיג'מות – מסיבה שבה האורחים מוזמנים להישאר ללון במהלך הלילה בבית של עורך המסיבה; שילוב מרבי של ייעודי קרקע משולבים על תא שטח בודד

מתוך ויקיפדיה; ביטוי שהמציא האדריכל אלי דרמן במסגרת דיונים בפרויקט בו אני לוקח חלק

גמישות ייעודים ≠ זכויות בניה

פתיחה של סוגי הייעודים המותרים בתא שטח מייצרת ליזמים חופש להתאים את השימושים בתא השטח בהתאם לכדאיות הכלכלית ובכך משחררת רק אילוץ אחד מתוך שלל האילוצים שמגדירים את הפיתוח של אותו תא שטח. היא אמנם מפסיקה את ההכתבה מלמעלה של אופי הפיתוח, אך היא עדיין כפופה לאילוצים אחרים – זכויות בניה, הממשקים עם תאי השטח הסמוכים, אופי הבינוי המותר (בהתאם להוראות המרחביות) והצורך בשימושים ציבוריים תומכים. על אף שכלכלית אולי כדאי לפתוח באופן מרבי את האפשרויות של היזמים בכדי שיקדמו פיתוח ולמרות שברור שיש ליזמים העדפות שמובילות לתוצאה אופטימלית מבחינה כלכלית, התוצאה של פתיחה מרבית אינה אופטימלית מבחינה עירונית (בדגש על התועלת של הציבור מעירוניות):

  1. הקצאה לא מבוקרת של זכויות בניה מובילה לפרויקטים כאשר יהיו גדולים במידותיהם ביחס לסביבה המיידית
  2. מתחמיות – יזמים היום מעדיפים להקים פרויקטים אשר מכונסים בתוך עצמם ומפנים גב לסביבתם (מתחם), כמו קניונים ומגדלי מגורים.
  3. איים בתוך העיר – מתחמיות גם מייצרת איים בעיר בהיבט הנגישות למתחם, מיעוט כניסות להולכי רגל שמייצרת "חומות של שממה" בדפנות של המתחמים, מתעדפת גישה ברכב פרטי ומשפיעה לרעה על ההליכתיות בסביבות המתחם.
  4. חוסר כדאיות בהקצאת שימושים ציבוריים – ליזמים אין רצון להקצות שטחים לטובת שימושים ציבוריים, בוודאי לא על חשבון השטח המוגבל שעומד לרשותם. גם אם ברור שיש להקצאת שטחים ציבוריים השפעה חיובית על ערך הנכס, יזמים תמיד יעדיפו שמישהו אחר יקצה מהשטח שלו לטובת השימושים האלה.

הדוגמאות שהבאתי מדגימות מדוע השאיפה לתכנון אופטימלי מבחינה כלכלית עלול להוביל לתכנון לא אופטימלי מבחינה עירונית ולכן צריך למצוא את נקודת האיזון בין השניים.

כאשר אומרים ליזם "מה לא" לעשות עם השטח שלו, התוצאה היא פחות אופטימלית מבחינה כלכלית כי הגבלנו אותו, אבל בהסתכלות לטווח הארוך, איזון בין התועלת הכלכלית של היזמים והתועלת העירונית מוביל לערך גבוה יותר לכולם ולכן יש ערך גבוה ביצירת תשתית תכנונית גמישה ככל האפשר – מסיבת פיג'מות – עם הגבלות הנובעות ממדיניות עירונית ברורה.

חלקה ≠ גוש ≠ מתחם

פתיחת השימושים בתא שטח מסוים על ידי הגדרתו כמסיבת פיג'מות אמנם מבטיחה שהיזמים יוכלו למקסם את השימושים על תאי השטח שלהם, אבל תוצר אפשרי של פיתוח פרגמנטלי (מלשון fragmented, פיתוח בעיקר ברמת החלקות הבודדות) יכול להוביל לתוצאה לא רצויה מבחינה עירונית – אם הכדאיות המירבית היא למגורים, כל היזמים ירצו לבנות מגורים וכך נקבל שימוש מסוג בודד על אף שיש במתחם גמישות גבוהה ברמת החלקות הבודדות. על מנת להימנע ממצב שכזה במקומות בהן הרשות רוצה גיוון שימושים, נדרשת מדיניות מכוונת שמאזנת בין השימושים השונים על ידי הגדרת מכסות מקסימום ל-2-3 מהשימושים המובילים, כך שמיצוי המכסה של שימוש מסוים ברמת המתחם יחייב יזמים לממש סוגי שימושים אחרים, עד שאלה יגיעו למיצוי – ועד למימוש מלא של זכויות הבניה במתחם (או הרחבה של הזכויות מסגרת תב"ע של כלל המתחם).

שימוש בגישת המכסה המקסימלית מאפשרת ליזמים להוביל את תהליך המימושים כאשר הרשות היא גורם מפקח. במידה והיינו בוחרים בגישה של מכסות מינימום הרשות עלולה להכתיב שימושים שאין להם כדאיות או לאלץ יזמים לתמהיל שימושים שאינו מתאים לתא השטח שלהם (או לביקושים). היות והמטרה הכללית היא פתיחת האפשרויות ליזמים והעברת המקל של הפיתוח ליוזמה פרטית, גישת המכסה המקסימלית היא הגישה העדיפה, כאשר כדאי שהמכסות ברמת המתחם לא יהיו קטנות מדי (פחות מ-20%) או גדולות מדי (מעל 50%), כאשר באופן כללי רצוי שיהיו בכל מתחם לפחות שני ייעודים עיקריים מובילים, אבל זה לא "חקוק בסלע", זאת מכיוון שגישת המכסה המקסימלית יכולה גם להוביל למתחם עם ריבוי שימושים גבוהה. הדגש הוא שלא יהיה שימוש שישתלט על כלל המתחם.

חלף ארנונה

אוגוסט 2010 היה חודש משמעותי עבור 500 מחזיקי נכסים בת"א. באותו חודש הם נדרשו לחדש את דמי החכירה שלהם מול עיריית ת"א ל-49 שנים נוספות, בעלת הקרקע. סביב תשלום דמי החכירה היו מאבקים לא קטנים (1, 2, 3, 4) שהסתיימו בפשרה רק אחרי עשור. אני נחשפתי לסיפור הזה במקרה לפני כמה שנים והדבר העיקר שנחרט בזכרוני הוא העובדה שעיריית ת"א מחזיקה בקרקעות משלה, יותר נכון 260 דונם במספר מתחמים לאורך שני צידי האיילון (ביצרון, אנילביץ', נחלת יצחק ומונטיפיורי) וכן באזורים נוספים (הירקון, בצלאל ואחרים).

להמשיך לקרוא

השלטון המקומי במצב חירום – רשמים מסקירה עולמית של הגל הראשון של הקורונה

הגל הראשון של הקורונה הוא הזדמנות. הזדמנות להסתכל על ההתמודדות על השלטון המקומי עם האתגרים של מצב החירום הייחודי שיצרה הקורונה, הזדמנות לבחון התמודדות עם סגר מלא, התמודדות עם סביבה רווית דיסאינפורמציה וחוסר וודאות.

בשבוע האחרון יצא לי לדבר בשני אירועים שונים על השלכות המשבר ברמה עולמית – פעם אחת במסגרת כנס של התנועה לחופש המידע לכבוד 22 שנים לחוק חופש המידע (החל מהדקה ה-30) ופעם שניה בפאנל של פורום קהלת וארגון חברי וחברות המועצה בישראל (החל מהדקה ה-40). הצלילה לתוך ההשפעה של הקורונה על שני תחומי התוכן האלה נפגשה בשני מקומות – הראשון הוא אמון הציבור. גם בישראל וגם בארה"ב אמון הציבור היה גבוה ביחס לאמון הציבור בשלטון המרכזי. הסיבות לאמון הציבור נובעות מכמה גורמים מרכזיים:

  1. השלטון המקומי דיבר עם הציבור באופן שוטף אבל גם דיבר עם הקהילות השונות – הפניה לא הייתה אל ציבור כללי כי אם לציבור בהתאם לשפה שהציבור מבין.
  2. השלטון המקומי פעל, במסגרת הכלים המוגבלים שלו, לתת מענה למנעד רחב של סוגיות שהשלטון המרכזי לא היה מסוגל לתת להם קשב. בארה"ב השלטון המקומי גם כך מעורב יותר בחייהם של תושביו ובעל יותר סמכויות (ותחומי אחריות) בעוד שבישראל השלטון המקומי כבר שנה פועל בלי שלטון מרכזי מתפקד – הוא כבר התרגל לפעול לבד
  3. השלטון המקומי לא זיגזג – הוא פעל ליישם את הנחיות השלטון המרכזי לצד מילוי הואקום שהשלטון המרכזי השאיר בתחומים שנפלו בין הכסאות, כמו מפעלי ההזנה לילדים בבתי הספר – שפתאום נסגרו וילדים רבים לא יכלו לקבל ארוחת צהריים חמה.

במקומות רבים השלטון המרכזי פעל ללא שקיפות, תוך העברה סלקטיבית של מידע, הנחתת הנחיות ללא הסברים וללא הצגה של הבסיס העובדתי או המטודולוגי לקבלת החלטות. היכן שהשלטון המרכזי פעל בריכוזיות רבה ובחוסר שקיפות, האמון בו ירד – איפה שהשלטון המרכזי פעל בשקיפות ובהירות, האמון בו עלה.

לעומת זאת המאמצים של השלטון המקומי בכדי להתמודד עם המצב היו בכל הגיזרות וזה השתלם, עם אמון גבוה לצד הבנה כי הפעולות של השלטון המקומי נעשו במידה הנכונה.

אפשר להעמיק במצגות שהצגתי בשני האירועים – המצגת הראשונה מתייחסת לפעולות של השלטון המקומי בארה"ב להתמודדות עם הקורונה, כולל שקפים שנוגעים לתחומים שלא רלבנטים לישראל אבל עדיין מעניינים. המצגת השנייה הוצגה בכנס של התנועה וכוללת קישור לפרסומים של מחקרי אמון הציבור.

המקום השני שבו נפגשים שני התחומים שסקרתי הוא ההשפעה המגבירה של מצב החירום. מצב החירום פעל כמגבר לעוצמות ולחולשות שיש לרשויות המקומיות בזמן השגרה, בין אם זה ביכולת לתקשר עם הציבור, היכולת לפעיל אמצעים דיגיטלים, לזהות צרכים של ציבורים שונים ולהיפך, היעדר היכולות הללו. אם אפשר ללמוד מכך משהו, הרי שהרשויות שלא יתמודדו עם חולשות בשגרה יצטרכו להתמודד עם החולשות הללו בעוצמה גבוה יותר בזמן חירום, רשויות שלא ייצרו לעצמן עוצמות בשגרה, יהיו נטולות כלים להתמודד עם המשבר.

ההשפעה של שחיתות על המגזר הציבורי

הרשומה הזאת נכתבת בתקופת קורונה, רגע אחרי הקמת הממשלה בכנסת ה-23. אבל הרעיונות שיש פה אינם חדשים, כי כבר כתבתי בעבר על מנהל לא תקין, אתיקה ושוחד בחירות. אם זאת, בעוד שברמה המוסרית רובנו רבים מאיתנו היו שמחים שלא הייתה שחיתות, הסיבות לכך לא רוב לא מתייחסות להשפעה הארגונית של שחיתות, השפעה שרואים במלוא עוצמתה במשברים. אז הנה כמה דברים שכתבתי בנושא, בפורמט שחורג מהפורמט הרגיל של הבלוג. אתם יכולים לקרוא לזה "טור דעה".

להמשיך לקרוא

לנבא משבר או לא לנבא משבר, זו השאלה

מאז שהוצאתי את הפוסט על המשבר התזרימי העתידי ברשויות המקומיות, שאלתי את עצמי מספר פעמים האם יש מקום להרחיב ולדבר על אופי המשבר, להשוות למשבר של 2002/3, איזה מדדים צריך לכמת והאם יש בכלל מקום להוציא פוסט המנסה לנבא את המשבר ברשויות.

להמשיך לקרוא