חוסר התאמה בין רבדים של כלכלה


במהלך שיחה שהייתה לי לאחרונה הבנתי שיש צורך למפות ולהסביר את היבטים הכלכליים שמשפיע על הערים שלנו. הרשומה הבאה, אשר מיועדת לקוראים אך גם עבורי, תדון בכלכלה ברבדים שונים ועל ההשפעה ההדדית של תכנון על רבדים אלה. לא כל המונחים פה הם מ"ספר ההגדרות של הכלכלה", על חלקם כתבתי בבלוג כך שאפשר לקרוא בהרחבה ברשומות אחרות, למי שלא מכיר/שכח.

רבדים שונים של כלכלה

ככל שמתעמקים בזירה המוניציפלית ניתן לזהות מספר רבדים של כלכלה, מן המיקרו ועד למאקרו, אשר משפיעים על התחום המוניציפלי:

  1. כלכלת הפרט – זוהי הכלכלה של משקי הבית, מוכרת יותר הזאת דרך הפריזמה של המעמד הסוציואקונומי והעשירונים. העושר של התושבים, ההכנסות שלהם, ההוצאות שלהם, איפה שהם עובדים ואיפה הם גרים. כלכלת מיקרו ברמה הכי בסיסית.
  2. כלכלה עירונית (אורבנית) – זוהי הכלכלה המקומית של העיר, העסקים שבה, הפעילות הכלכלית שמתרחשת בתוכה, המסחר בין עסקים לתושבים, בין עסקים לעסקים, שוק הנדל"ן והקשרים השונים בין הפעילויות הכלכליות הללו. כלכלה עירונית נעה בין המיקרו למאקרו, בין הפעילות הפרטנית בתוך העיר ובין סכום הפעילות הכלכלית.
    הערה: עסקים נכללים בתוך כלכלה עירונית ואינם נפרדים ממנה כמו כלכלת הפרט משום שלראייתי, עסקים לא יכולים להתקיים ללא כלכלת הפרט. בסוף של כל שרשרת ייצור נמצא צרכן פרטי, גם אם בדרך יש עסקים שלא רואים צרכנים פרטיים. בלי הצרכנים הפרטיים אין הצדקה לכל השרשרת.
  3. כלכלת עריםזוהי הכלכלה המושפעת מחמשת הכוחות הכלכליים שעליהם כבר התייחסתי. אם זאת, ברשומה הזאת אדגיש שלוש כוחות מרכזיים – הפעילות הכלכלית בתוך ובין ערים, תעסוקה בתוך ובין ערים ותנועת הון בתוך ובין ערים. כלכלת ערים היא כלכלת מאקרו ואפשר גם לומר שהיא מורכבת מ/מכילה את הכלכלות האחרות
  4. כלכלה מוניציפלית – זוהי הכלכלה של הרשות המקומית, הכנסותיה ממיסים עירוניים ותמיכות ממשלתיות, ההוצאות על שירותים ופיתוח. הכלכלה מוניציפלית אינה רובד בפני עצמה אלא מורכבת מהיבטים שונים של הכלכלות האחרות, כאשר לצורך הדיון התמיכות הממשלתיות הן גורם חיצוני אשר מושפע מאד מכלכלת הפרט וכלכלה עירונית אשר מגדירים את גובה התמיכות (בהתאם למעמד סוציואקונומי, גיאוגרפיה והכנסות ממיסוי מקומי). הכלכלה המוניציפלית מגיבה לרבדים האחרים ומשפיעה עליהם, כאשר ההשפעה של כלכלה המוניציפלית על כלכלת ערים פועלת דרך ההשפעה שלה על הכלכלה העירונית

כיצד כל רובד של כלכלה משפיע על האחר, או לחילופין, איפה הממשק ביניהן?

משפיע/מושפע

כלכלת הפרט

כלכלה עירונית

כלכלת ערים

כלכלה מוניציפלית

כלכלת הפרט

ביקושים לשירותים ומוצרים (צריכה), העדפות מגורים

תעסוקה, השקעות הון

צריכת שירותים ותשתיות

כלכלה עירונית

זמינות, גיוון ומחיר של שירותים ומוצרים, עלויות דיור

פעילות כלכלית פנימית וחיצונית, השקעות הון, מבנה שוק התעסוקה

צריכה של שירותים ותשתיות, אספקת שירותים

כלכלת ערים

תעסוקה

ביקושים לשירותים, מוצרים ומועסקים (צריכה)

השקעות הון

כלכלה מוניציפלית

מיסים עירוניים

מיסים עירוניים, רכש שירותים והשקעות הון

מיסים עירוניים, רכש שירותים והשקעות הון

מערכת הקשרים בין הכלכלות השונות היא לפעמים שני צדדים של אותו מטבע ולפעמים שני מטבעות שונים, לא תמיד סימטריים.

תכנון וכלכלה

תכנון ברשויות המקומיות הוא כלי רגולציה בידי השחקנים השונים הפועלים בזירות הכלכליות השונות – תושבים, תאגידים עסקיים, התאגדויות (עמותות, איגודים, וכו'), רשויות מקומיות והמדינה.
כל אחד מהשחקנים הללו יכול ליזום תכנון או להשפיע על התכנון, בין היתר בעזרת כלים אחרים (הון כספי, רגולציה, הון פוליטי, הון חברתי). איך נראית ההשפעה של התכנון על הרבדים השונים של הכלכלה וכיצד הרבדים הללו משפיעים על התכנון?

הרובד הכלכלי

השפעה על תכנון

מושפע מתכנון

כלכלת הפרט

מאפייני האוכלוסייה משפיעים על תמהיל גודל יח"ד, תקן החניה והיקף שטחי הציבור (פרוגרמה)

פריסת הייעודים משפיעה על עלויות המחיה, תמהיל גודל יח"ד ותקן חניה משפיעים על עלויות הדיור

כלכלה עירונית

תכנון שואף להקצות שטחים לטובת שירותים מסחריים, שטחי תעסוקה וקובע את המרחק של המשתמשים.

פריסת הייעודים והיקפם משפיעים על ביקושים, סוגי התעסוקה (בהתאם למגבלות) והאופן/המקום בו התושבים צורכים שירותים ומוצרים

כלכלת ערים

התפקוד של הישוב במרחב משפיע על ההתייחסות התכנונית (מטרופולין/עירוני/כפרי), צפיפות והקצאות שטחי תעסוקה

הקצאות שטחי תעסוקה, דרכי גישה ויצירת pipeline לפיתוח משפיעים על תעסוקה ותנועת הון

כלכלה מוניציפלית

תמהיל מגורים ולא מגורים לאיזון כלכלי (אדיש למיקומם).

תמהיל הייעודים משפיע על תמהיל ההכנסות מארנונה, pipeline לפיתוח משפיע על הכנסות תב"ר

הקשרים המתוארים באים לידי ביטוי בתהליך התכנון, בין אם בכתיבת פרוגרמה לתוכנית, קביעת תמהיל הייעודים או סידור הייעודים במרחב התכנוני. מיפוי קשרי הגומלין בין הרבדים הכלכליים השונים והתכנון לא יהיה שלם ללא התייחסות לכשלים אשר קיימים בכל רובד, כמו גם לפערים שנוצרים כאשר מתכננים לפי האילוצים של הרבדים השונים, בדגש על הפערים כאשר מתכננים לפי אילוצים של כלכלה עירונית לעומת תכנון לפי האילוצים של כלכלה מוניצפלית.

דוגמאות לכשלים ברבדי הכלכלה השונים כתוצאה מתכנון

כלכלת הפרט – הפער בין תכנון למשתמשים ובין המשתמשים בפועל. בעוד שהתכנון הקיים היום בישראל מתבסס על פרופיל אוכלוסייה ממוצעת, בפועל אילוצים הכלכליים והיבטים חברתיים הם שיובילו אוכלוסייה לגור במקום מסויים. תחת האילוצים הללו מרחב "מתוכנן" יכול להתאכלס באוכלוסייה בעלת פרופיל השונה באופן משמעותי מ"פורפיל היעד" של התכנון. הכשל הזה נובע מגורם אחד דומיננטי בתכנון הישראלי – תכנון יתר (או היעדר גמישות).

כלכלה העירונית – נובע בעיקר מתכנון לתמונת עתיד מסויימת ללא התחשבות בתהליכים שמתרחשים בין שלב אישור התכנון ועד לשלב האיכלוס (אשר יכול להגיע אחרי עשור ויותר). תכנון לתמונת עתיד מסויימת ללא גמישות יכול להוביל לעודף/מחסור בייעודים אשר ישפיעו על מחירי הנדל"ן, על נכונות של עסקים נותני שירות לממש את הייעודים.

רובד כלכלת הערים – היכן שהתכנון מנסה להסליל את הכלכלה במקום בו השוק מחפש משהו אחר, הוא מייצר אילוצים אשר מעוותים את הכלכלה, יכול להחליש את כוחם של כוחות כלכליים בתחומי התעסוקה ואף יכולים למנוע מערים להתפתח (פגיעה בתנועת ההון). בנוסף, תכנון אשר מייצר בזבוז (כמו פקקים הנובעים מאיזור) פוגע בפוטנציאל הכלכלי של ערים.

כלכלה המוניציפלית – הכשל במקרה זו נובע דווקא מכלכלה המוניציפלית והשפעתה על תמהיל הייעודים התכנוני. בגלל שמבנה ההכנסות הנוכחי של הרשויות מושפע ממבנה התעריפים של הארנונה (ארנונה גרעונית למגורים, בממוצע), תמהיל הייעודים שינחה את התכנון יהיה לא יעיל, עם השפעות שליליות על הכלכלה העירונית. כפי שכבר כתבתי בעבר, הכלכלה המוניציפלית אדישה לתכנון הפיזי, אדישות אשר מתעלמת ממימד הזמן שבין קביעת הייעודים ומועד המימוש שלהם (כאשר זה יגיע, אם יגיע).

דוגמאות לפערים כאשר מתכננים לפי אילוצי כלכלה עירונית ולפי אילוצי כלכלה מוניציפלית

ישנה אגדה אורבנית בקרב כלכלני מאקרו ועיתונאים בדה מרקר שראשי ערים לא רוצים להגדיל את מספר התושבים שלהם, לכן הם מחפשים להוסיף שטחי ארנונה שאינה למגורים ככל שיוכלו, לצד עיכוב בתוספת מגורים לתחומי הרשות. אם השיקול היחיד לבניית מגורים היה השיקול הזה, כנראה שבאמת לא היו נוספות יחידות דיור לאף רשות מקומית. המציאות עצמה מורכבת יותר ולראיה, בכל שנה נוספות עשרות אלפי יח"ד לתחומי הרשויות בישראל. אבל אם נניח שזה היה המצב, ניתן לחשב את נקודת האיזון של כל רשות מקומית ליחס בין שטחי מגורים לשטחי תעסוקה, זאת בהתאם לרמת ההוצאה לתושב ממקורות עצמיים ובהתאם לתעריפי הארנונה הממוצעים של השימושים העיקריים (או התעריפים הפרטניים למי שמקפיד).

על מנת להמחיש את הפערים הנוצרים כאשר מתכננים לפי אילוצי כלכלה עירונית ואילוצי כלכלה מוניציפלית, אני אשתמש בדוגמאות, כאשר בכל דוגמה אני אחשב (בכלליות) את התכתיבים של כל רובד להיקף ייעודי הקרקע שאינם למגורים. בנוסף אציג מה היתרון של תכנון "גנרי" לכלל פלחי האוכלוסייה (ז"א – תמהיל גודל דירות מגוון) לעומת תכנון תמהיל תחת אילוצים של כלכלה מוניציפלית ומדוע תכנון לפי אילוצי כלכלה מוניציפלית נובע מחוסר הבנה מהותי.

התחדשות עירונית בקרית גת

לצורך הדוגמה הראשונה לקחתי "תכנון מדף" שיצרו אנשי עמותת מרחב עבור מקרה בוחן להתחדשות עירונית בקרית גת. הסיבה שאני לוקח את התכנון הזה פשוטה – התכנון של מרחב מבוסס על עקרונות העירוניות וגם לוקח בחשבון היבטים של שירותים ותעסוקה (מבחינת הקצאת שטחי מסחר ותעסוקה). נתוני המתחם בתכנונו הסופי – 3,100 יח"ד (נניח 310 אלף מ"ר מגורים לפי ממוצע של 100 מ"ר לדירה), 10,000 מ"ר מסחר (לפי 1 מ"ר לתושב, כולל תושבים ממתחמים גובלים) וכ-45,000-50,000 מ"ר תעסוקה (לפי 3000~ מקומות עבודה, עובד מכל משק בית).

לצורך הדוגמה הזאת נניח שאין בעיה ברמה של הכלכלה העירונית – היקף שטחי המסחר שהוקצאו למתחם אינם בעודף, עונה על צרכי התושבים והעסקים יכולים להתקיים באופן בר קיימא; ניתן לייצר ביקושים להיקף שטחי המשרדים שהוגדרו לתוכנית והאוכלוסייה בשכונה תמצא תעסוקה בתוכה.

האם התכנון הזה מייצר איזון כלכלי מוניציפלי?

  1. שטח הארנונה של המתחם יניביו במימוש מלא כ-12.87 מיליון ₪ מארנונה ממגורים (לפי תעריף ממוצע של 41.5 ₪ למ"ר) וכ-8.64 מיליון ₪ מארנונה שלא ממגורים (לפי תעריף ממוצע למסחר ומשרדים של 144 ₪ למ"ר) – סה"כ 21.53 מיליון ₪ בשנה.
  2. לפי נתוני סוף 2018, ההכנסה לתושב מארנונה (ממגורים ולא ממגורים) עומדת על 3,928 ₪. בשכונה המדוברת יתגוררו כ-8,000 תושבים ועל מנת שיכולתה של הרשות לספק שירותים לא תפגע, היא צריכה לייצר הכנסות בהיקף דומה – כ-31.42 מיליון ₪.

השכונה מייצרת גירעון של 9.89 מיליון שקלים בשנה. אם נשווה את היקף ההכנסות שטחי המסחר והמשרדים שהוגדרו עבור התוכנית, השכונה תהיה מאוזנת אם יהיו בה יותר מפי 2 מהשטחים שהוקצאו לה בתכנון הנוכחי. אם ננסה לתקן את השטחים המתוכננים כך שיהיו בהיקף הנדרש לפי אילוצי הכלכלה המוניציפלית, נגיע למצב שבו יש עודף בשטחי מסחר ומשרדים, ברמה תפגע ביציבות של הכלכלה העירונית בגלל רוויה, או לחילופין, בגלל שמראש העודפים האלה לא ימומשו, אלא אם הרשות המקומית תייצר ביקושים ע"י סובסידיות. מנגד הרשות יכולה לנסות להעלות את הארנונה למגורים ב-75% (תעריף ממוצע של 73.4 ₪ למ"ר), מהלך שאין לו סיכוי אמיתי, לא במבחן דעת הקהל ולא מול משרד הפנים.

שכונת כרמי גת

אם אנחנו כבר בקריית גת, זו הזדמנות לבחון שכונה אחרת יותר מוכרת מהשכונה שבה הציעו מרחב התחדשות עירונית. כרמי גת היא שכונת שינה קלאסית עם תכנון מודרני – ז"א שכמעט ואין בה שטחי תעסוקה (כולם נוסעים מחוץ לשכונה לעבוד), מערכת הכבישים בה היררכית (אין סיכוי לתחבורה ציבורית נורמלית, שכונה מוטה רכב פרטי) והתכנון בה מבוסס על נוסחאות הקצאה.

התוכנית המתארית של כרמי גת (140/02/9) מפוצלת למספר מתחמי תכנון מתחמי תכנון – צפוני (03,04), דרום מזרחי (07), דרום מערבי (01) ומרכז מסחרי במרכז (02).

הנתונים הכללים של התוכנית (מתוך הרכבה של נתוני התוכניות המפורטות):

  • 6,556 יח"ד בשטח כולל של 747 דונם (38% מהתוכנית) המייצרים 1.26 מיליון מ"ר מגורים
  • מסחר ומשרדים על שטח של 11 דונם (1% מהתוכנית) בשטח של 33,357 מ"ר המפוצל בין שני מתחמי תכנון (מרכזי ודרום מערבי). השטחים תוכננו לפי 1.25 מ"ר מסחר לתושב (לפי 24,500 תושבים)
  • מבני ציבור על שטח כולל של 214 דונם (11% מהתוכנית) ושטחים פתוחים בשטח כולל של 497 דונם, דרכים בשטח כולל של 482 דונם (יחד 50% מהתוכנית)

האם התכנון הזה מייצר איזון כלכלי מוניציפלי?

טוב, ברור שלא, אבל נציב את המספרים ונראה מה נדרש לטובת איזון התוכנית:

  1. שטח הארנונה של המתחם יניביו במימוש מלא כ-52.9 מיליון ₪ מארנונה ממגורים (לפי תעריף ממוצע של 41.5 ₪ למ"ר) וכ-3.3 מיליון ₪ מארנונה שלא ממגורים (לפי תעריף ממוצע למסחר ומשרדים של 144 ₪ למ"ר) – סה"כ 56.4 מיליון ₪ בשנה.
  2. לפי נתוני סוף 2018, ההכנסה לתושב מארנונה (ממגורים ולא ממגורים) עומדת על 3,928 ₪. בשכונה המדוברת יתגוררו כ-24,500 תושבים ועל מנת שיכולתה של הרשות לספק שירותים לא תפגע, היא צריכה לייצר הכנסות בהיקף דומה – כ-96.2 מיליון ₪.

השכונה מייצרת גירעון של 39.8 מיליון שקלים בשנה. במונחים של שטחי משרדים ומסחר מדובר על גרעון שדורש 276 אלף מ"ר מסחר ומשרדים בכדי להגיע לאיזון, שזה בערך חצי מהרצליה פיתוח, או שטח תעשייה בהיקף של 410 אלף מ"ר שזה עוד מפעל של אינטל (תוצאה שכבר הגעתי אליה בעבר). איזה "מזל" שהמדינה הגיעה להסדר מול אינטל להקים בקריית גת עוד מפעל שכזה, רק חבל שרגע לפני זה העירייה בחרה לחתום על הסכם גג נוסף שידרוש מפעל אינטל שלישי בכדי לאזן את העיר.

היבט נוסף לכשל הוא מימד הזמן. את מעט האיזון שמייצרים מרכזי המסחר טרם השלימו והעיר צובר גרעון שנתי הולך וגדל ככל שנוספים לה תושבים. כניסתו של מפעל אינטל השני תגיע רק לאחר שהשכונה אוכלסה ברובה. במהלך כל השנים האלה הגרעון בהכנסות של קריית גת רק יגדל – וזה גם מה שקורה בפועל. היתר הבניה הראשון בכרמי גת נחתם בתקופתו של סילבן שלום כשר הפנים (מחצית השניה של 2015), כאשר העיר סיימה את אותה שנה עם גרעון מצטבר של 40 מיליון שקלים (שנוצר בשנים 2012-2015). החל מאותה שנה גדל הגרעון עד שהגיע למימדים של 140 מיליון שקלים בסוף 2018. נכון שחלק מהגרעון הזה נובע מניהול גרוע (כי רק בשיא המימושים שלה כרמי גת תעלה לעיר 40 מיליון שקלים בשנה, בעוד שהגרעון של 2018 התקרב ל-50 מיליון שקלים בשנה), אבל חלק מהגרעון נובע מהעלויות הנוספות של השכונה שלא אוזנו מראש ע"י הכנסות מארנונה שלא ממגורים.

האם התכנון הזה "פועל" מבחינת הכלכלה העירונית?

החלק הבא נגזר מתוך הפרוגרמה של התוכנית המתארית:

תוכניות המתאר המפורטות מצביעות כי התכנון המפורט לא נצמד להמלצות מבחינת פריסת שטחי המסחר ובפועל יצרו שלושה מוקדי מסחר לפי יחס של 0.94 מ"ר מסחר לתושב (כאשר לפי התצ"א העדכנית של קריית גת החלה הבניה רק של אחד מהם). אחד ממוקדי המסחר הללו יושב בשכונה הדרום מזרחית (936 יח"ד, 3,580 תושבים, 1.19 מ"ר מסחר לתושב) ובשכונה הדרום מערבית שניים (1,633 יח"ד, 6,240 תושבים, 2.99 מ"ר מסחר לתושב), אחד כמרכז מסחרי והשני במתחם מעורב שימושיים (מסחר, תעסוקה ומבני ציבור). בשתי השכונות רוב התושבים נמצאים במרחק אווירי של 500 מ' ורובם במרחק של עד 500 מ' הליכה.

הכשל הראשון בתכנון השכונה הוא המיקום של מוקדי המסחר – הם נמצאים בסמיכות למתחמים של צמודי קרקע, הם קרובים מדי זה לזה וכולם רחוקים מדי מהשכונה הצפונית בה יגורו עיקר התושבים של כרמי גת (בערך 15,000 תושבים).

מהו הכח הכלכלי של תושבי השכונה והיקף ההוצאה שזמינה עבור המרכזים המסחריים הללו?

לפי נתוני למס לשנת 2017 (לוח 7.1), ההוצאה לנפש בקריית גת עומדת על 3,230 ₪ לחודש, שזה מקביל להוצאה של אוכלוסייה בעשירון 5. אבל כרמי גת פונה לאוכלוסייה יותר חזקה ולכן נניח שההוצאה לנפש קרובה תהיה לפי משק בית בעשירון 7 (לוח 2), כ-4,513 ₪ לחודש או 17,150 ₪ למשק בית (תיקנתי כלפי מעלה כי הצפי הוא ל-3.8 נפשות למשק בית ולא 3.2 כמו בנתוני למ"ס). בהנחה שבממוצע משקי הבית מאוזנים, אזי לפי נתוני למ"ס ההוצאה שלהם על מוצרים שזמינים במתחמי מסחר (אוכל, ביגוד וכו') עומדת על 29% מההוצאה, או 5,000~ ₪ למשק בית. מבחינת פוטנציאל הכנסות שזמין למתחמי הקניות מדובר על 32.6 מיליון ₪ לחודש (5000 ₪ לחודש * 6,556 יח"ד), או 1,420 ₪ למ"ר מסחר לחודש (או 17,050 ₪ למ"ר לשנה). מכיוון שלא סביר שהתושבים יקנו בשכונה את הכל אלא רק 60% (בעיקר מזון, פחות ממוצרי צריכה אחרים), הרי שפוטנציאל ההכנסות של כלל מתחמי המסחר, שבעצם מייצג את הפידיון, נמוך יותר. בהנחה שהשכירות עומדת על 10% מהפידיון יוצא שיעד השכירות למתחם עומדת על 85 ש"ח למ"ר.

שתי הפסקאות הבאות עודכנו עקב שגיאה שמצאתי בחישובים שלי:

מתוך נתוני רשות המיסים אפשר למצוא שהקרקע למרכז המסחרי הדרום מזרחי נמכרה במחיר של 6,200 ₪ למ"ר. אם נניח שעלות הבינוי למ"ר מסחרי איכות עומדת על 4,500 ש"ח למ"ר (מספר שבו עשיתי שימוש לאחרונה במקום אחר), וכמו כן נניח שעלויות הפרויקט למ"ר הן 137% מעלויות הבינוי יוצא שבינוי של כל שטחי המסחר בכרמי גת יגיעו להיקף של 284.3 מיליון שקלים. מנגד, ההכנסה הצפויה מכלל השטחים עומדת על 23.47 מיליון ₪ לשנה, אם נניח כי היוון ההכנסות מחושב לפי 7% (9% נחשב שמרני, אני לא חושב שהסיכון כל כך גבוה), השווי המהוון של המתחם עומד על 335.4 מיליון ש"ח, שווי אשר מעיד על רווחיות של 18% ליזמים. לאור החישוב הזה היקף המסחר בשכונה סביר, וניתן אף להגדילו, זאת במידה ותוספת מסחר משפרת את הגיוון וכך מושכת את תושבי השכונה לרכוש מוצרים ושירותים במתחמי המסחר במקום מחוץ לשכונה

מסקנה: התכנון מתאים לפוטנציאל הכלכלי של השכונה, אך הפיזור לא מיטבי (פוגע בנגישות לשירותים, מעודד שימוש ברכב, מחייב יותר חניות) ויכול לפגוע בפוטנציאל הפידיון של החנויות. כמו כן אין בתכנון גמישות. אשר מאפשרת תוספת מסחר.

אם ניקח את מספרי האצבע של עמותת מרחב לגבי הקצאת שטחי תעסוקה נוספים כך שלפחות כל מועסק אחד מכל משק בית יוכל לעבוד בשכונה, יש להוסיף לשכונה כ-120~ אלף מ"ר שטחי תעסוקה (משרדים). גם היקף השטחים האלה לא מספיק בכדי לאזן אותה (צריך 270 אלף מ"ר).

מסקנות

שתי הדוגמאות שהבאתי מקריית גת מדגימות את הפערים בין כלכלה עירונית וכלכלה מוניציפלית כאשר התכנון טוב וכאשר התכנון רע, במיוחד כזה אשר פוגע בפוטנציאל הכלכלי והפונקציונלי של שטחי המסחר לשרת היטב את התושבים. בעוד שאת הפער השני אפשר איכשהו לתקן (ע"י תכנון יותר טוב, בדגש על תכנון יותר טוב של מסחר), הפער בין אילוצי כלכלה מוניציפלית לאילוצי כלכלה עירונית דורשים תיקון יותר עמוק. לצורך הדוגמה, אם תעריף הארנונה למגורים היה גבוה ב-70% או 30 ₪ למ"ר (71 ₪ למ"ר, תעריף שקיים רק בערים מרכזיות ובגוש דן), השכונה הייתה מאוזנת מבחינת הכלכלה המוניציפלית. הבעיה היא שאי אפשר לעשות שינוי כזה, הן ציבורית והן כי משרד הפנים לא יאפשר את זה. גם תיקון של הסכמי חלוקת הכנסות לא ייתן לפערים האלה מזור.

לגבי היבטיים של כלכלת ערים אני לא ארחיב. התייחסתי לכשל של קריית גת (כעיר) ברשומה על כלכלת הערים (אזורי העתקה). כרמי גת לא תשנה הרבה כל עוד הגישה שקריית גת נשענת על מספר מצומצם של מפעלים שלא צורכים שירותים משמעותיים מהעסקים בעיר.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s