מדד יוקר הארנונה


פוסט זה עודכן ונערך מחדש בעקבות עדכון בסיס הנתונים, ייתכנו הבדלים קטנים מול הפוסט המקורי שפורסם בינואר 2014.

עדכון מה-26/6/17: אם אתם רוצים לראות את העדכון האחרון למדד יוקר הארנונה, אתם מוזמנים לקפוץ לרשומה של תחזית הארנונה לשנים הבאות. אם אתם רוצים להבין למה מדדי יוקר הארנונה שמפרסמים מכוני דירוג האשראי שגויים, אתם מוזמנים לקפוץ לרשומה בנושא. אם אתם רוצים לראות כמה כסף אתם מקבלים על הארנונה שלכם, בשביל זה יש את מחשבון הארנונה.

צו הארנונה העירוני הוא מסמך מתסכל. ריבוי הגדרות לסוג הבניין, שיטת החישוב של התעריף תלויה במדרגות אשר בינם ובין המימדים האמיתיים של הדירה קשר קלוש, אזורי הארנונה שלעיתים לא משקפים את מצב השכונה או מצב תושביה ובנוסף על הכל, המדדים המופיעים בעיתונות לרוב מטעים בכל הקשור להשוואה בין יוקר הארנונה למגורים של הרשויות.

פוסט זה הוא המשך לשני פוסטים שכבר כתבתי (הראשון מסביר קצת על ארנונה והשני על איך אפשר לתקן את הארנונה כך שהגביה תתאים ליכולתו הכלכלית של התושב) והוא יתרכז במדד שפיתחתי לצורך השוואה בין יוקר הארנונה של רשויות שונות.

נכון להיום אין בסיס נתונים מלא שמכיל את כל צווי הארנונה של הרשויות המקומיות, בסיס נתונים שיכול לאפשר השוואה בין יוקר הארנונה של רשויות לגודל ייחוס (למשל – עלות הארנונה ל-100 מ"ר בשכונה עם תעריף ארנונה יקר). היעדר הבסיס מביא את כל העוסקים בתחום ההשוואה של יוקר הארנונה להשתמש בפרמטר היחיד שזמין מהלמ"ס ומהרשויות עצמן – תעריף ממוצע למ"ר. הבעיה בפרמטר זה היא שהוא אינו לוקח בחשבון פרמטר מרכזי בחישוב שמשפיע על מדרגות התעריף,  גודל הנכס.

אחרי הרבה חשיבה הגדרתי מדד "גס" שלדעתי עובד לא רע והוא מייצר מדד כמותי שבוחן על מימד אחד את יוקר הארנונה ברשות, כאשר מדד זה לוקח הן את עלות הארנונה הממוצעת למ"ר והן את גודל הנכס הממוצע ברשות. החישוב שלי מתחשב בשיטת המדידה של הנכסים (ברוטו, נטו ומה שבינהם) ולגבי רשויות מרכזיות הזנתי את שיטת החישוב (בשאר הרשויות ההנחה היא שהנכס מחושב בשיטת ברוטו-ברוטו המחמירה, זה אמנם "לא נכון" אבל הגמישות לתיקון קיימת ולכן בשלב זה זה פתרון "מספיק")

ירושלים בירתינו היא המובילה ונתון זה לא בא במפתיע שכן היא גם המובילה בשיטת החישוב בעיתונים. המקומות הבאים יפתיעו את חלקכם (אלה אם אתם גרים בערים המובילות ואז בוודאי לא תופתעו). חשוב לציין שאני גם בודק צווי ארנונה בפועל ומגלה שוב ושוב שהמדד שלי נותן הערכה טובה יותר מזו שנותן המדד המבוסס רק על התעריף הממוצע.

אז הנה לפניכם 20 הרשויות הראשונות במדד יוקר הארנונה

city-tax-top-20הסבר על אופן החישוב המדויק ניתן למצוא במצגת – המדד המונציפאלי – מדד יוקר הארנונה.
כהרגלי בקודש, הנתונים זמינים בקובץ City-tax-data

עיקר הפערים מול הפרסום הוקדם נובעים מכך שעידכנתי את שיטות החישוב של שטח הנכס ל-20 המובילות במדד, מה ששינה את המיקום של חלק מהערים בחמישה הפותחת. כפי ששמים לב, הרשויות בעשרת המקומות הראשונים לא משתנות, רק מחליפות מקום ביניהן. בעשיריה הבאה כבר יש פחות עקביות. ת"א לא מופיעה בשנת 2003 עקב היעדר נתונים.
שתי הערות למי שבוחר לצלול לתוך הקובץ אקסל

  1. החל מהמקום ה-100 הציונים די דומים ולכן הפערים בין המדורג 100 לזה המדורג 120 אינם משמעותיים. ההבדלים נעשים אפילו יותר קטנים בהשוואה בין המקום ה-150 והמקום ה-190.
  2. הנתונים תלויים מאד בדיווח של הרשות לגבי מספר יחידות דיור ושטח הארנונה לחיוב. כאשר אחד משני הנתונים הללו אינו נכון, תהיה שגיאה בדירוג. מכיוון שאין לי שליטה על הדיוק של נתוני הלמ"ס, ההנחה שלי שאין טעות בנתונים
  3. בעקבות שיחה מעמיקה שקיימתי עם אחד שמבין, אני יודע שנירמול (למשל, מול גודל נכס) יכול לפתור חלק מהבעיות בסעיפים 1 ו-2. טרם גיבשתי את הדרך (חישוב, הצדקה וכו') לבצע את הנירמול הזה

ניתן לראות את המדד גם בכתבה של עומרי מילמן מכלכליסט בהקשר של גבית ארנונה וגבית פיגורים.

3 תגובות

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s