מדדי יוקר ארנונה ולמה הם שגויים


חודש מרץ הוא התקופה בה כל חברות המידרוג משחררות נתונים אודות החוסן הכלכלי של הרשויות, יוקר הארנונה ושלל הנתונים שאפשר להוציא מקובץ הלמ"ס של הרשויות המקומיות (ששוחרר בתחילת פברואר). הרבה מאד מדדים, כותרות מפוצצות ו… חוסר הבנה בסיסי בנתונים עצמם.

ניקח לדוגמה את הפרסומים אודות יוקר הארנונה בישראל. המדד הפופולרי ביותר שהעיתונות מפרסמת הוא התעריף הממוצע למ"ר בכל רשות. על פניו נשמע הגיוני להשתמש במדד הזה ואפילו משרד הפנים משתמש בו, הבעיה היחידה הוא שהמדד הזה לא משקף נכון את יוקר הארנונה בערים בהן גרים מעל 40,000 תושבים, שבהן יש קרוב ל-60% מהנכסים בישראל. תשאלו למה?

מס הארנונה הוא מס ולו מספר רמות מורכבות. ברמה הבסיסית, המס הוא תעריף קבוע שחל על הנכס מהמ"ר הראשון. רמת המורכבות הזאת קיימת בכל המועצות האזוריות בישראל (שאת התעריף הממוצע שלהן לא ניתן למדוד מנתוני הלמ"ס), ברוב המועצות המקומיות בישראל, סך של ~170 רשויות. אם כך, במקרה של המועצות המקומיות הנ"ל התעריף הממוצע משקף את התעריף בפועל, רק שברוב הרשויות הללו, התעריף בפועל קרוב מאד לתעריף מינימלי המותר בחוק (35 ש"ח למ"ר) ולכן הן בכלל לא נכנסות לכותרות.

רמת מורכבות נוספת של מס הארנונה היא כאשר יש תעריפים שונים לאזורים שונים או מדרגות תעריף בהתאם לגודל הנכס. במקרים האלה כבר ברור שתעריף ממוצע מעוות את מדד יוקר הארנונה, במיוחד כאשר יש מספר מדרגות תעריף או מספר אזורי ארנונה. וכמובן שאי אפשר לשכוח שנתוני הלמ"ס כוללים בתוכם את שיטת החישוב (נטו, ברוטו, ברוטו-ברוטו) כך שבפועל השוואה בין ערי נטו (ת"א, הרצליה, ירושלים, חיפה) לערי ברוטו-ברוטו (רמת השרון, ראש העין, כפר סבא פתח תקוה) היא השוואה בין תפוחים ואגסים.

הטבלאות שצירפתי למטה רק מדגישות את הפער בין מדדים הפופולריים למציאות –
מצד אחד מרבית הרשויות (68%) שמיישמות את שיטת הברוטו-ברוטו הן רשויות בהן מבנה התעריף בהן הוא פשוט והתעריף קרוב לתעריף המינימום – אבל היקף הנכסים מוערך בכ-20% מסך הנכסים בישראל ורשויות אלה בכלל נמצאות מחוץ למדד.

מצד שני, שאר הרשויות הן רשויות שחצין מחשב שטחים בשיטת נטו וחצין בשיטת ברוטו-ברוטו משוואת זו לצד זו ללא יצירת מכנה משותף אפילו בשיטת החישוב.

תעריף ממוצע לפי סוג רשות ושיטת חישוב

סוג הרשות

נטו ברוטו ברוטו-ברוטו

מועצה אזורית

32.99 33.27

35.97

מועצה מקומית 33.33 33.90

38.45

עירייה 57.92 53.94

40.66

ספירת מספר הרשויות בהן מיושמת שיטת חישוב שטח, בהתאם לסוג הרשות

סוג הרשות נטו ברוטו

ברוטו-ברוטו

מועצה אזורית

2 2 47
מועצה מקומית 1 14

99

עירייה

8 6 59
סה"כ 11 22

205

(רק ל-245 רשויות קיים מידע רלבנטי בנתוני למ"ס)

ספרית מספר הנכסים ברשויות, לפי שיטת החישוב וסוג הרשות

 
סוג הרשות נטו ברוטו ברוטו-ברוטו (הערכה)

סה"כ

מועצה אזורית*

230,000 ~ 230,000 (9%)
מועצה מקומית  879 24,529 250,033

275,441 (11%)

עירייה

749,865 371,585 844,399 1,965,849 (80%)
סה"כ 750,744 396,114 1,324,434

2,471,290

באחוזים מהסה"כ

40% 25%

37%

* –  אין בנתוני למ"ס מידע אודות מס' יחידות הדיור במועצאות האזוריות

כך יוצא שדווקא בריכוז הרשויות בהן מתרכזים עיקר הנכסים המדד הזה הוא סינטטי, הוא לא באמת משקף את יוקר הארנונה בערים כי בהן יש את צווי הארנונה המורכבים ביותר – שיטות חישוב שונות, מדרגות ארנונה בהתאם לגודל הנכס, אזורי ארנונה וגיל הבניין או מצבו הפיזי. בבדיקה בפועל מגלים שיש ערים שיותר יקרות מערים שקיבלו דירוג יותר גובה מהן (חולון לעומת רמת השרון), יש ערים בהן רוב הנכסים משלמים תעריפים גבוהים יותר מהתעריף הממוצע (רמת גן  – 83% מהנכסים משלמים יותר מ-68 ש"ח למ"ר), יש ערים בהן תעריף המינימום גבוהה משמעותית מהתעריף המינימלי הקבוע בחוק (בני ברק עם 51 ש"ח למ"ר לעומת 34 ש"ח למ"ר) ולכן התעריף הממוצע גבוהה יותר ביחס לערים בהן התעריף המינימלי קרוב לתעריף הקבוע בחוק.

על מנת שמדדים מהסוג הזה יהיו אמינים, צריך שהקריטריונים לחישוב הארנונה יהיו אחידים, לא רק מבחינת חישוב נטו או ברוטו-ברוטו, אלא גם איזה אלמנטים נוספים בבניין מחשבים, האופן בו קובעים את מדרגות התעריפים והאופן שבו מחשבים את קפיצות התעריפים בין המדרגות עצמן, שקיפות בנוגע לאזורי הארנונה (יכולת לראות את האזורים השונים על גבי מפה ולא רשימת כתובות).

בינתיים נדרש מדד אחר, מורכב יותר, אשר לוקח בחשבון הן את שיטת החישוב וחלק ממורכבותו של צו הארנונה בערים. מדד זה ינרמל את כל הרשויות לתעריף ממוצע לפי שיטת נטו אך גם יציג את מימד גודל הנכס הממוצע, זאת על מנת לאפשר להשוואת בין שתי ערים שהתעריף הממוצע בהן זהה, אך גודל הנכסים שונה (וכך יתקבל התעריף הממוצע למדרגת התעריף הדומיננטית לאותו גודל).

מדד יוקר הארנונה שפירסמתי בבלוג בשנתיים הקודמות מוצג הפעם בצורה ויזואלית אך העקרונות שלו נשמרים – לא רק התעריף למ"ר חשוב אלא גם גודל הנכס הממוצע אליו הוא מיוחס, לכן בהשוואה בין רשויות בעלות תעריף ממוצע דומה, הרשות בעלת הנכס הממוצע הקטן יותר היא היקרה יותר. כמו כן, בבסיס הנתונים שמאחורי הגרף יש גם נירמול של המידע לפי שיטת נטו, כך שניתן לשנות את הצירים בההתאם ולראות השוואה כאילו כל הרשויות היו נבחנות לפי אותה שיטת מדידה (השינוי די דרמטי).

לסיום, הנה קטע קצר שלי בתוכנית הבוקר של אורלי וגיא מסביר מדוע המדד הפשוט שמפורסם בעיתונות (בעיקר לצרכי יח"צ) פשוט לא נכון ומה צריך לעשות בשביל שהוא ישקל את יוקר הארנונה האמיתי.

אגב – בכתבה מתייחסת תהילה ינאי לכך שהחישוב מתייחס ליחס בין הגביה לשטח החיוב, אבל בכתבה עצמה כתוב – "החישוב נעשה לפי חלוקת חיוב ארנונה של הסקטור (באלפי שקלים) בשטח (אלפי מ"ר) המשויך ברשות לאותו סקטור (מגורים, מסחר ושירותים ותעשייה)". מה שהוצג בפועל הוא ההסבר שניתן בכתבה בעיתון ולא בתוכנית הבוקר ויש פה הבדל משמעותי. ההבדל בין השניים (יחס גביה לשטח חיוב לעומת יחס חיוב לשטח חיוב), למי ששואל, הוא אחוז הגביה השנתי אשר משתנה מרשות לרשות  – ולכן שימוש במדד זה רק יכיל שגיאה נוספת שמטה את הנתונים עוד יותר.

חישבתי עבורכם את הטבלה שמופיעה בעיתון והוספתי כמה פרטי מידע נוספים שהיו חסרים:

שם הרשות

תעריף ממוצע (ש"ח למ"ר) שטח ממוצע (מ"ר)

שיטת חישוב

דירוג

ירושלים

72.8 78.64 נטו 1
רמת גן 63.6 85.94 נטו

2

חיפה

62.3 83.66 נטו 3
גבעתיים 61.5 92.52 ברוטו-ברוטו

4

פתח תקווה

60.7 92.35 ברוטו 5
רמת השרון 60.5 146.91 ברוטו-ברוטו

6

חולון

60.2 79.2 נטו 7
קריית אונו 60 109.09 ברוטו-ברוטו

8

בני ברק

59.6 75.69 נטו 9
רחובות 59.4 93.8 ברוטו

10

הרצלייה

58.6 107.47 נטו 11
נתניה 58.1 97.69 ברוטו

12

בת ים

57.7 76.61 ברוטו 13
גבעת שמואל 53.8 126.39 ברוטו-ברוטו

14

ראשון לציון

53.3 104.56 ברוטו 15
קריית מוצקין 50.7 98.16 ברוטו-ברוטו

16

קריית ביאליק

50.4 99.69 ברוטו-ברוטו 17
נהרייה 48.8 99.2 ברוטו-ברוטו

18

יהוד

48.7 129.1 ברוטו-ברוטו

19

תל אביב -יפו 48 79.69 נטו

20

מודעות פרסומת

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s