בידוד ברצועת הנופש


יש תוכנית גרועה שמקודמת בדרום רמת השרון שמצליחה להוציא אותי משלוותי. הגשת התנגדות לתוכנית נראית יותר ויותר כמו מעשה חסר תוחלת, אז החלטתי לנצל את הבמה של המדד לדבר על הפגמים של התוכנית הזאת. לתוכנית קוראים "רצועת הנופש מזרח" והיא הולכת לייצר גטו לעשירים (זה שלעצמו אינו חדש בישראל).

רקע

תוכנית רצועת הנופש (רש/763) היא תוכנית בחלקה הדרומי של רמת השרון, על גבולה הצפוני עם ת"א. התוכנית "מסדירה" את התכנון באזור כאשר עיקריה הן תכנון של הפארק הירוק הצפוני של אזור הירקון במחוז ת"א (מדרום לכביש 5) ותוספת של 6100 יח"ד דיור על גבולה הדרומי של רמת השרון מדרום לכביש הנופש, כביש רוחבי (מזרח מערב) אשר מחבר בין כביש עוקף מורשה (כביש שמתוכנן להקיף את "המושבה" של רמת השרון ממזרחה) והעוקף המערבי (כביש מתוכנן להקיף את "המושבה" של רמת השרון ממערבה), כביש זה גם יחבר בין כביש 4 וכביש 20 כציר רוחבי נוסף לכביש 5, אם כי לנפח תנועה יותר קטנים. התוכנית מחולקת למזרח (רש/1084 או 553-0116335) ומערב (רש/1010, או 553-0190975).

ייעודי קרקע

רצועת הנופש מזרח כוללת בתוכה תכנון של 3000~ יח"ד (פוטנציאל של 3900 עם שב"ס) מתוכם 30% קטנות, מרכז תחבורתי בסמוך למחלף אם המושבות (בצד המערבי של כביש 4), חלק מכביש הרוחב "כביש הנופש", מסדרונות תשתית משמעותיים בתת קרקע (חשמל, גז, נפט, מים וכו') וחלק משמעותי מפארק רצועת הנופש. בגלל הגבול המוניציפלי המשונן בין ת"א ורמת השרון, נוצר מצב שבו האזור הבנוי מדרום לכביש הנופש מחולק בפועל ל-3 אזורי בינוי (מוגדרים בתוכנית כמתחמים 1-5).

מתחמים

כאשר מסתכלים על התכנון של כל המתחמי המגורים הרגילים מתקבלת תמונה ברורה של מתחמים סגורים (גטאות) המנותקים הן מהשכונות מדרום להם בת"א והן מהפארק מצפון להם בגלל כביש הנופש (ויסלחו לי המתכננים אם אני חושב שהגשרים העיליים שהם הוסיפו כל 200-450 מטר פיצוי עלוב לניתוק שמהווה הכביש הזה, או פיצוי כלשהו לקירות האקוסטיים שלא בדיוק תורמים לתחושת החיבור). בחלק מהתוכנית קיים גם מתחם לדיור מוגן (מתחם 5) שאף הוא מתוכנן במנותק לחלוטין משאר העולם (דומני שזה מאפיין של התכנון של מתחמים כאלה בישראל – או מנותקים מהסביבה שלהם או ליד בתי קברות).

מדרום לרצועת הנופש מזרח יש שלוש שכונות בת"א – במזרח (ומדרום למתחם 1 2 ו-3) נמצאת נווה שרת, במרכז (ומדרום למתחם 4) נמצאת צהלה ובמערב (ממערב למתחם 4 ומדרום למתחם 5) יש את שכונת המשתלה.
הערה: מתחם 6 בתוכנית נמצא ממערב לדרך משה סנה ומנותק לגמרי מהתוכנית. הביקורת לגביו פחות מהותית ביחס לביקורת על מתחמים 1-5 ולכן אני לא מתייחס אליו.

בואו נדבר קצת על תכנון

כל מתחמי המגורים בתוכנית מבודדים ומתוכננים כשכונות סגורות. בכל המתחמים הוקצאו מתחמי מסחר (די מצומצמים, יחס בינוי של 1:100 היכן שקיימים) אשר נמצאים בבניינים הממוקמים בלב כל מתחם

מיקום חזיתות מסחריות במתחמים 2 3.JPG

בין המתחמים השונים וגבול ת"א מיקמו שטחים ירוקים וכביש הנופש מצפון מנתק הלכה למעשה את המתחמים מהפארק – התמונה הבאה רק מדגישה את העדפת הרכב הפרטי והניתוק שהכביש מייצר בין השכונות לפארק:

חתך טיפוסי בציר הנופש

כאשר מסתכלים על התוכנית כמה דימויים עולים בראש – שכונת צמרת בת"א, שיכוני חן בצפון ת"א, המתחם החדש בדרום הרצליה ב', שכונת כוכב הצפון (המנותקת מפארק הירקון בגלל שד' רוקח). המשותף לכל הדימויים הללו הוא כמובן שכולן שכונות עשירים המנותקות מהסביבה שלהן, גטאות לעשירים. זה כנראה גם יהיה המיתוג שלהן ("שכונת פארק הנופש" – רק שהפארק יהיה בעיקר הנוף ולא ממש נגיש). גם בדרום קיים ניתוק בכל המתחמים בתב"ע – מתחם 2 ו-3 מנותקים מנוה שרת, מתחם 4 ו-5 מופרדים מהמשתלה ברצועות ירוקות ולא מחוברים עליה (או לצהלה) בכבישים ומתחם 6 בכלל מנותק מהכל ויושב בין בית קברות, דרך משה סנה וכביש הנופש (זה יראה בסוף כמו M הדרך על כביש 2).

ייתכן שהמתכנן המקורי (מזור) של תב"ע רש/763 חשב איך לפתור את "בעיית השכונה המנותקת" אבל שאני מסתכל על התוכנית המפורטת של רצועת הנופש מזרח הדבר היחיד שנראה הוא "שמישהו" מנסה למקסם את ערך הקרקע ולא מנסה לייצר רצף תכנוני או תכנון חכם יותר אשר יכול למנף את המתחם לטובת מטרה יותר רחבה. אז מה כן אפשר לעשות בשביל "להציל" את השכונה הזאת מלהפוך לנווה גן 2[1]? עולות לי בראש שתי חלופות:

  1. דופן לת"א
  2. נופשים ברצועת הנופש

שתי החלופות הללו נוגעות בעיקר לשינויים במתחם 2 ו-3 בתוכנית (הצמודים לנווה שרת). לגבי מתחמים 4 ו-5 נדרש לבצע שינויים ללא קשר לחלופות הללו, כמו גם שינוי משמעותי גדול בכביש הנופש עצמו.

מפילים את חומות הניתוק

הבעיה המרכזית הראשונה של תוכנית רצועת הנופש המזרחית היא שהיא בנויה סביב היררכיה אשר מתעדפת את כלי הרכב הפרטיים על פני תחבורה ציבורית או בני אדם. היררכיה זו לא חדשה בישראל והיא מאפיינת פחות או יותר כל שכונה או פרבר ישראלי שנבנה בעשרים השנים האחרונות (ויש שיגידו, מאז קום המדינה). יש צורך בשינוי סדרי העדיפויות בתוכנית תוך מינוף חלק ממטרות התוכנית למימוש שינוי זה.

במסגרת התוכנית נדרש להקים רצועת תשתיות תת קרקעיות אשר עוברת מתחת לתווי דרך הנופש לכל אורכה. היות וגם כך נדרש לבצע חפירות בהיקפים משמעותיים לאורך התווי של דרך הנופש והיות וציר הנופש גם כך משוקע מתחת לגובה הבינוי, אפשר ללכת עוד צעד קדימה והוריד את כל דרך הנופש לתת קרקע, החל מהכניסה המזרחית שלה ליד כביש 4 ועד לאזור מרכז הטניס (1.5-2 ק"מ). הכוונה היא להוריד את כל התחבורה הפרטית המהירה לתת קרקע ומעליה, במפלס הבנוי (ובמקום לצידה) להעביר את התחבורה הציבורית, הרק"ל, דרכי האופניים וכמות מצומצמת של תחבורה פרטית של דיירי השכונות (נתיב בודד). הפרדה כזאת תפחית באופן משמעותי את נפח התחבורה במפלס הקרקע, תאפשר חציה "יותר בטוחה" של דרך הנופש (הפחתת נפח התנועה לרמה של שד' רוטשילד מנפח תנונה כמו בדרך נמיר ואף יותר) וכך גם תבטל את הצורך בקירות אקוסטיים או גשרים שיחברו את המתחמים השונים לפארק.

רצועת התשתיות תיהיה בקיר החייץ שבין הנתיבים מזרח-מערב ומערב-מזרח וכך הגישה לרצועת התשתיות הזאת תשתפר לצורך הרחבות עתידיות, ללא צורך בחפירות נוספות.

תיקון נוסף שנדרש לבצע הוא הצמדה של מתחמים 4 ו-5 לשכונת המשתלה. אם לומר את אמת, אין באמת סיבה להפרדה בין הבניה במתחמים אלה לשכונת המשתלה, זה אפילו מייצר נזק בכך שהניתוק המתוכנן ימנע אפשרות להעברה של שכונה זו לתחום השיפוט של ת"א, אך גם לא יאפשר לתושבי המתחמים לקבל שירותים שקיימים בשכונת המשתלה. הנסיון משכונת נווה גן מלמד כי שכונה מנותקת היא כאב ראש מיותר לתושבים ואין סיבה לחזור על הטעות הזאת בשכונות נוספות, במיוחד שהתוצאה הזאת ניתנת לחיזוי מראש. לגבי הדיור המוגן במתחם 5, לכך אתייחס בהמשך, אך יש להמיר מבנה זה למגורים "רגילים" (להצמידו לשכונת המשתלה) ולהעתיק את הדיור המוגן למתחמים 2 ו/או 3 היכן שקיימת אוכלוסיה נגישה ולא להדיר את אוכלוסית הגיל השלישי מהמרחבים בהם נמצא שאר הציבור.

עם הפנים לת"א

חלופת דופן לת"א מציעה פתרון כפי שמעיד שמה – תכנון השכונות במתחם 2 ו-3 כהמשך עירוני ישיר לשכונת נווה שרת. למרות שהתפיסה של רמת השרון היא עיר עשירה ואליטיסטית, בפועל חיה בה אוכלוסיה מגוונת, כולל אוכלוסיה חרדית ודתית משמעותית (להערכתי 20% מהעיר) ותכנון של שכונה הפונה למנעד רחב יותר של אוכלוסיה היא חלופה עדיפה על פני אוכלוסיה חד גוונית. הצמדה של המתחמים לנווה שרת יאפשר גם לבטל את רצועות ההפרדה הירוקות (המיותרות) וכך לאפשר פריסה של יח"ד על פני יותר שטח. בהתחשב בכך שצפויה תוספת יח"ד עקב תקנון שבס/סער, פריסה על פני שטח רחב יותר תמנע מהשכונה לעלות מעל הגובה המתוכנן שלה (19 קומות).

יתרון נוסף של חלופה זו היא האפשרות להסיר חלק מהתניות התחבורה שקיימות בתוכנית – הצמדת המתחמים לשכונות קיימות (ותוספת חיבורים, כולל בין מתחם 4 לצהלה) תאפשר להשעין את השכונות על רשת כבישים קיימת וכך להתחיל לבנות את המתחמים לפני השלמת כביש הנופש או הפארק. אני בטוח שרמ"י ישמחו.

מה לגבי עלויות? ובכן, כפי שטענתי בעבר, רשויות בפועל משתפות פעולה ומשאבים של מבני חינוך כאשר אין כדאיות כלכלית להקים כאלה בתחומיהן. בניגוד למקרה נווה גן, שם חוסר שיתוף הפעולה בין ת"א ורמת השרון נבע ממאבקי אגו (בעיקר מצד ראש עיריית רמת השרון), במקרה הזה אפשר וגם רצוי לשתף משאבים בין הערים כך שתושבי מתחם 2 ו-3 יקבלו שירותי חינוך מנווה שרת ותושבי מתחם 4 ו-5 יקבלו שירותי חינוך מצהלה ושכונת המשתלה או שיסעו באוטובוסים כ-10 דקות לנווה גן. העלות השוטפת לרשות לא תשתנה מהותית ולרמת השרון יתפנו כספי פיתוח לטובת השכונה או מיזמים משותפים עם ת"א בשכונות "המאמצות".

הרעיון של העברת רצועת הנופש מזרח לתחומי ת"א אינו חדש ולכן רצוי, במידה ויש כוונה לממש אותו בעתיד, לתכנן את השכונה "עם הפנים להעברה לת"א" ולא כשכונה מנותקת.

אגב, העתקת הדיור המוגן ממתחם 5 למתחם 2 או 3 ישתלב מצוין בשכונה.

נופשים ברצועת הנופש

חלופת "נופשים ברצועת הנופש" מתייחסת לאפשרות של מינוף הבידוד של מתחמים 2 ו-3 מרמת השרון לטובת מתחמים ייעודיים לגיל השלישי – שכונת דיור מוגן משולבת בבניינים של דירות קטנות להשכרה וחזית של בתי מלון בקו ראשון לפארק. קהל היעד של השכונה הזאת הוא קודם כל אוכלוסית בני הגיל השלישי שמערכת התכנון בישראל נוטה להזניח, אוכלוסיה שחלקים גדולים ממנה גרים בדירות גדולות מדי אך חוששים לשנות מקום, במיוחד כאשר החלופה היחידה היא בתי דיור מוגן מנותקים מהסביבה, שממוקמים ליד צמתים ראשיים או בתי קברות. נכון שהחלופה משאירה את האוכלוסיה מבודדת מהסביבה, אך היא גם מציעה לייצר מתחם קהילתי ייחודי שצמוד לפארק רחב ידיים ולמרכז תחבורתי (במתחם 1 הצמוד) ממנו יכולים הדיירים להגיע לכל מקום בגוש דן.

הרעיון לחלופה הזאת עלה בראשי מזמן, עוד בתחילת הדיונים על תוכנית המתאר של רמת השרון, לכן בדקתי את המרכיב העיקרי שיכול להרים או להפיל את החלופה – שאלת הביקוש. ביקשתי מ-4 רשויות באשכולות גבוהים (7-9) נתוני ארנונה של כל הנכסים שדייריהם מקבלים הנחת גיל בכדי להעריך את פוטנציאל הביקוש:

יחידות דיור גיל שלישי

הערה: עם הזמן הבנתי שהמספרים האלה חסרים ושסה"כ יח"ד שבטבלה מהווה בסביבות 80% מהסה"כ.

מתוך נתונים אלה סיננתי החוצה רק את יח"ד הגדולות (מעל 110 מ"ר) ולפי אזורי ארנונה התמקדתי באזורים בהם גרה אוכלוסיה יותר עמידה ואז גם התמקדתי לחלק היחסי של האוכלוסיה המבוגר מ-75. הסיבה למיקוד באוכלוסיה העמידה נובע מהיבט נוסף שצריך להתייחס אליו – זה קהל היעד של החברות שבונות היום דיור מוגן ולכן אין מקום להצטדק שבוחנים את החלופה גם בהיבט הזה. בהרחבה של הנתונים לכלל הרשויות באשכולות גבוהים באזור המרכז מתקבל כי פוטנציאל הביקוש לדיור מוגן מגיע ל-7660 יח"ד – כפול ממספר יח"ד הדיור בכל רצועת הנופש מזרח.

תוך כדי איסוף הנתונים נתקלתי גם במצגת משקיעים של קבוצת עזריאלי (החל משקף 25) ושם הוצגה הערכה כי פוטנציאל יח"ד לדיור מוגן הוא 2% מאוכלוסיית היעד. הנתון הזה מציג תמונה יותר פסימית מהנתונים שלי (אני לא יודע מה מקור ההערכה הזאת) ועדיין גם הפוטנציאל הפסימי מדבר על ביקוש של 5,000-8,000 יח"ד מעבר להיצע בעוד עשור, המועד שבו שכונה זו תהיה בשלבי פיתוח משמעותיים.

כמה זה עולה/שווה?

קצת על ההיטב הכלכלי (נתוני השווי של הקרקע הן הערכות אצבע, לא מבוססות על המסמכים השמאיים)

התב"ע של מזרח רצועת הנופש, מתחילתה ועד להשלמתה, תיקח לפחות עשור (אם לא יותר) מהרגע שיתחילו "לזרום" ההיתרים ועד להשלמת האיכלוס כולו, זאת לאור הדרישה להשלים את חלק משמעותי מכביש הנופש לפני קבלת ההיתר הראשון לבניה, השלמת כל דרך הנופש לפני השלמת 50% מהפרויקט ופיתוח כלל הפארק לפני השלמת 30% האחרונים של יח"ד בתב"ע. אם זאת ניתן להעריך, במחירי 2014, מה יהיו חלק מההכנסות וההוצאות של הגורמים השונים.

במצבה הנוכחי, רשות מקרקעי ישראל רואה במתחם זה כמשוייך לרמת השרון, עם פוטנציאל של 750 אלף עד מיליון ש"ח ליח"ד. מדובר על סדר גודל של 3 מיליארד שקלים ממכירת הקרקע ליזמים, כאשר המדינה מחזיקה בעיקר הקרקע (בין אם ישירות ע"י רמ"י או דרך גופים ממשלתיים אחרים), זאת לפני ההכנסות ממכירת הקרקע לדיור המוגן והקרקעות לטובת שטחי המסחר, תעסוקה ומלונאות. (עוד 0.5-0.75 מיליארד שקלים).

אמנם רמ"י לא משלמת את ההוצאות על התשתיות באופן ישיר, אך ההנכסות הנ"ל נועדו (בין היתר) לממן את התשתיות התחבורתיות ואת מסדרונות התשתית בתחומי התוכנית, כאשר חלקים משמעותיים מהתשתיות יבנו לפני תחילת הבינוי.

חישוב העלות השוטפת של המתחם בתקציב העירייה ניתנת להערכה מתוך נתוני התב"ע (הטבלה בפרק 5) ונתוני תקציב העירייה. לפי החישוב המצורף, הרשות תקבל הכנסות ארנונה שנתיות של 26 מיליון שקלים (בסיום הבינוי) ותשלם כ-60 מיליון שקלים בשנה – גרעון של 34 מיליון שקלים אותם תצטרך הרשות לממן ממקום אחר או לחילופין צמצם בהוצאותיה העצמיות (לא אפשרי לצמצם יותר מדי).

כמו כן מדובר על פוטנציאל של 750-850 מיליון שקלים (בערך) מהיטלי השבחה (לפי 235-260 אלף ש"ח ליח"ד). הכנסות אלה צריכות לממן הרבה מאד מבני ציבור המתוכננים למתחם זה, כמו גם לממן (חלק) מעלות הקמת פארק רצועת הנופש מצפון למתחמי המגורים. להערכתי סכום זה יצבע כולו לטובת כלל התב"ע והקמת הפארק אף תדרוש כספים נוספים. גם צריך לזכור כי הפארק צריך להיות מושלם בשביל לשחרר את 30% יח"ד הדיור האחרונות כך שמימוש הפארק יעשה גם על חשבון הכנסות עתידיות ולא על סמך הכנסות קיימות.
הערה: אני מתעלם בכוונה מהאפשרות שהמדינה תישא חלק מעלויות הפארק, אבל גם זה אפשרי.

מה יקרה לעלויות במידה ותמומש אחת החלופות:

דופן ת"א

במקרה של חלופה זו, פוטנציאל המחיר של יח"ד במתחמים 2-3 יורד. קשה לי להעריך בכמה הוא פוחת, אך בספק אם מחירי "נווה שרת" קרובים למחירי "רמת השרון". "אובדן הכנסה" זה הוא תמריץ שלילי לקבלת תמיכה של רמ"י לשינויים אלה, אם כי האפשרות לקדם את הבניה לפני התשתיות המרכזיות יכול לפצות על אובדן הכנסה זה (כי הכסף בא לפני ההוצאות). מבחינת רמת השרון, מדובר על אובדן הכנסה של כספי פיתוח (ומנגד גם הפחתת הוצאות פיתוח מסויימות) כמו גם אובדן הכנסות ארנונה. אם זאת, להערכתי הגרעון מהשכונות הללו לא יגדל באופן משמעותי שכן חלק מההוצאות השוטפות כמו גם האפשרות לרכוש שירותים מת"א יכול לאזן את ירידת ההכנסות (רמת השרון רוכשת לא מעט שירותים מקומיים גם כך, בניגוד לת"א שמפעילה אותם בעצמה).

נופשים ברצועת הנופש

חלופה זו מציאה שינוי מהותי במתחם. קהל היעד של היזמים וצרכני הקצה משתנה ואיתו המחירים. לדעתי מיתוג נכון יעלים לחלוטין את פערי המחירים בין דיור מוגן ודיור רגיל, במיוחד אם המתווה של כביש הנופש ישתנה ועיקר התנועה שבו תהיה תת קרקעית. שינוי משמעותי נוסף נובע מכך שדיירי המתחם צורכים שירותים שונים לחלוטין ולכן גם מבני הציבור ישתנו. במקום בתי ספר, ניתן יהיה להקים מכרזים קהילתיים לגיל השלישי, בתי חולים מתמחים בגיל השלישי ושירותים נוספים ייחודיים לאוכלוסיה זו (שירותים אשר לרוב מנוהלים ע"י גורמים פרטיים). שינויים מסוג זה יקטינו מאד את התקורות של המתחם לרשות המקומית כך שלהערכתי הגרעון ממנו יקטן.

אבל יש השפעה נוספת שצריך לקחת בחשבון – ההשפעה האזורית. במידה ותקום שכונה אטרקטיבית לגיל השלישי באזור המרכז יותנע תהליך של התחדשות והציעור (מלשון צעיר) עירוני בכל הרשויות מהם יגיעו הדיירים. אי אפשר להתעלם מתוספת של 2,000-2,500 יח"ד למעגל הדירות בערים מסביב, תוספת של דירות שפונה למשפרי דיור אשר מצידם יפנו דירות למחפשי דירה ראשונה. אמנם לא מדובר על הרבה דירות (פחות מ-5% מהדירות החדשות בשנה), אך עדיין מדובר על זריקת מרץ חשובה לתהליך עירוני שהופך לפחות ופחות משמעותי, במיוחד עם העלייה בתוחלת החיים בישראל.

אפשר גם אחרת

התכנון של רצועת הנופש יכול להיות שונה, אפשר להפוך את גזירת הניתוק שגזרו המתכננים על תושבי השכונה העתידית או לפחות למנף את הניתוק לטובת אוכלוסיה שזוכה להתעלמות מצד גורמי התכנון בישראל. אני בספק אם אותם גורמים היו לוקחים בחשבון את החלופות הללו ובוודאי היו מוצאים תירוצים מדוע לא לממש אותם, אולי זו גם הסיבה שהחלטתי לא להגיש התנגדות. אם כבר לדבר לקיר, לפחות שזה יהיה ה-WALL שלי…

[1]  שכונה רמת שרונית מדרום לרצועת הנופש מערב שנמצאת היום בניתוק מרמת השרון על גבול ת"א

מודעות פרסומת

4 מחשבות על “בידוד ברצועת הנופש

  1. פינגבק: מילכוד חלוקת ההכנסות | המדד המוניציפלי

  2. פינגבק: תקציר מקומי – 11 באוגוסט | המדד המוניציפלי

  3. פינגבק: תקציר מקומי – ספטמבר 2016 | המדד המוניציפלי

  4. פינגבק: תקציר מקומי – 28 בדצמבר | המדד המוניציפלי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s