סאבלט בחדרה


ביליתי בחצי השני של אוגוסט שבועיים בחדרה. הגלות הכפויה מרמת השרון בשוליו הצפוניים של מרחב חדרה-גדרה המחישו לי את המציאות היומיומית הפקוקה של מי שגר מעבר לשוליו של המטרופולין וגם הזכירו לי שפעם רציתי לנתח את העיר בגבול הצפוני של לב המדינה.

שניסיתי "לעמוד על טיבה" של חדרה ומקומה במרחב של גבול "חדרה-גדרה", הגעתי לכמה מסקנות מעניינות:

  1. עד סוף המאה הקודמת, חדרה הייתה באופן מובהק שלושה ישובים עירוניים קטנים שונים הכפופים לאותה רשות מקומית. גם היום אין עדיין איחוי של הישובים האלה והמגמה הנוכחית לא מייצרת איחוי איכותי.
  2. העיוורון של הכלכלה המוניציפלית להפרדת שימושים בא לידי ביטוי בחוזקה בחדרה – על אף הפרדת שימושים משמעותית והפרדה פיזית בין אזורי המגורים השונים, על אף הפירבור שפוגע בה, מספיק שיהיו בתחומי הקו הכחול של הרשות מספיק מקורות ארנונה שאינה ממגורים בשביל שהרשות תהיה עצמאית, ללא קשר ליכולת שלה לתפקד כעיר.
  3. תוכנית המתאר של חדרה דנה אותה להמשך התפרברות ולא באמת מחלצת אותה מכיוון זה. ברמת החוסן הכלכלי המוניציפלי, חדרה תצליח לשמור על עצמאותה וסביר שמצבה ישאר כפי שהוא או ישתפר, אך לדעתי כל שיפור יהיה מוגבל בהיקף (ובזמן) עקב הפירבור.
  4. לחדרה יש פוטנציאל לשפר את מצבה ע"י שינוי מגמת הפירבור לטובת שיפור עירוב השימושים ובינוי עירוני. כמו כן, חדרה צריכה למצוא דרך לגבש את מקומה ברמה אזורית במרחב שבין נתניה בדרום, זכרון יעקב בצפון וואדי ערה במזרח – היא אינה יכולה או צריכה "לעשות הכל" אלא להוות חלק ממכלול מאוזן.

ולפני שאצלול לניתוח המפורט, ברצוני להודות לנטע בן המפתחת של Mind the Map ישראל על הזכות להשתמש בכלי המפה המצוין שפיתחה (האתר עצמו זמין אך עדיין בהרצה).

עושר בנדל"ן מייצר עוני בעירוניות

חדרה הוקמה בתקופת העלייה הראשונה בשנת 1891 באחת מרכישות הקרקע הגדולות לאותה תקופה – 30,000 דונם (לצורך השוואה, באותה תקופה הוקמו רחובות על 10000 דונם וראשון לציון על 3340 דונם). "שפע" האדמות אפשר תכנון על שטחים גדולים יותר (רחובות ברוחב 30 מ', חלוקת נחלות יותר גדולות) והתכנון בוצע על בסיס "השפע" הזה. עד קום המדינה התפתחה חדרה סביב הליבה שלה כאשר שכונות לווייניות שהוקמו סביבה סופחו לתוך הרשות המקומית עוד בתקופת הבריטים. לאחר קום המדינה ותחת עקרונות התכנון הישראלי הצעיר, הורחבה חדרה ע"י שתי שכונות מנותקות פיזית ממרכז העירייה – קרית אליעזר במזרח וגבעת אולגה בסמוך לים התיכון (התפתחות ב"דילוגי צפרדע"). הוכרזה כעיר בשנת 1952.

גבולות השכונות מתוך אתר Madlan.co.il, שנת הקמת השכונות (המספרים) על פי אתר ויקיפדיה לערך "חדרה"

אם עד הקמת המדינה היה בחדרה רצף בנוי כלשהו, הרי שהחל משנות ה-50 ועד לתכנונה של שכונת "פארק" התנהלה חדרה כשלושה ישובים שונים נפרדים בסגנון הבניה ואופי התושבים, תחת מעטפת של רשות מוניציפלית עירונית אחת. במובן זה אפשר לומר שחדרה תפקדה כמועצה אזורית עירונית שבתחומי הקו הכחול שלה מועצה מקומית כפרית (בית אלעזרי), מועצה מקומית של שיכונים (גבעת אולגה) ועיר קטנה.
גם היום חדרה עדיין "חתוכה" ע"י כביש החוף ומעבר לליבה העירונית שלה, העיר מורכבת משכונות פרבריות (קיימות ועתידיות) שמחוברות ברשת כבישים אשר מאפשרת לתושביה לצאת במהרה מגבולות הרשות המוניציפלית… ולהיתקע בפקקים של כביש 2 ו-4 בדרך דרומה למרכזי התעסוקה בנתניה וגוש דן. תחנת הרכבת העירונית, שהגישה העיקרית אליה היא ברכב פרטי ו-5 קווי אוטובוס (שלא נראים כאלטרנטיבה גם אם בתיאוריה נסיעה בקווים אלה אמורה לקחת 22-35 דקות מקצה לקצה), אינה ממוקמת בנקודה מספיק טובה בשביל לשרת את התושבים והעסקים של חדרה.

מתוך נספח תחבורה מחייב של תוכנית המתאר חד/2020 (הכיתוב נוסף בעריכה המדד מוניציפלי)

אם בוחרים לבחון את חדרה כיישות אחת, הרי שמדובר על רשות פרברית – הפריסה של השכונות, הפרדת השימושים והצפיפות הנמוכה, כולם מצביעים על כך. פרנסי העיר ניסו להתמודד עם מצב זה דרך תוכנית מתאר שמייצרת איחוי של החללים בין השכונות, כך שבטווח הארוך יהיה לה רצף בנוי, אך גם על "הכוונות הטובות" האלה קיים איום מצידן של תוכניות מופרדות שימושים המשולבות בתוכנית המתאר שלה, כמו גם מצידה של מדינת ישראל ותוכנית ותמ"ל אשר רוצה להרחיב את חדרה ממזרח לבית אלעזרי.
לקריאה נוספת על הותמ"ל במזרח חדרה מומלץ להיכנס למצגת בלינק.

בהערת "אגב" אציין שכאשר בוחנים את האופן שבו חדרה התפתחה מאז קום המדינה מתקבל שחדרה היא "הוכחה חיה" להצלחה והכשל הגדול ביותר של הכלכלה המוניציפלי:

  1. הצלחה – מודל של רשות מוניציפלית בודדת המורכבת מישובים סמימועצה עירונית אזורית.JPG עירוניים, מעין מועצה אזורית עירונית, פועל במישור המוניציפלי (בית אליעזר, גבעת אולגה ולב חדרה, כולם בגודל של מועצה מקומית גדולה) – חדרה היא רשות עצמאית עם השקעה בתושב שגבוהה מזו שהייתה קיימת לישובים הנפרדים.
  2. כישלון – בגלל שכללי הכלכלה המוניציפלית עיוורים לחלוטין לתכנון עירוני טוב – עד שנות ה-2000 לא ניסו לתקן את הבעיה המרכזית של חדרה – העובדה שהייתה בפועל שלושה ישובים ולא אחד.

 

עצמאית ופרברית?

התכנון העירוני של חדרה (עד תוכנית המתאר החדשה) ייעד אותה להיות פרבר עירוני ולא עיר עם חוסן כלכלי משמעותי, אם זאת חדרה חברה בפורום ה-15 ועצמאית כלכלית כבר מעל שני עשורים. מהו הבסיס הכלכלי של הרשות והאם חלו בו שינויים בעשור האחרון? נתחיל עם "הנתונים היבשים"

economicchange.JPG

על פי הנתונים היבשים, מצבה השוטף של חדרה טוב ולא השתנה יותר מדי בעשור האחרון – הארנונה שמרה על משקל תקין מתוך סך ההכנסות (30% זה בהחלט סביר), ההכנסה מיח"ד גדלה גם היא במקביל (שילוב בין עדכון התעריף וגידול בגודל הממוצע של יח"ד) וההוצאה ליח"ד מהכנסה חופשית (גודל העיגול בגרף) לא השתנה משמעותית (גידול של 17%). השילוב של שלושת הנתונים האלה מעיד גם על שאר הנתונים הכלכליים של חדרה – משקל ההכנסות שאינן מארנונה מתוך סך ההכנסות משמעותי והגרעון ליח"ד מאוזן אל מול הגידול בהכנסות מיח"ד.

אך כאשר בוחנים את הפרטים, מסתבר שחדרה נמצאת במצב סביר מינוס. למה?

כפי שכבר ציינתי (ועוד אציין), חדרה היא עיר מפורברת, נקודת מוצא לא טובה לאף עיר שרוצה לצמוח. נכון שגם ראשון לציון סובלת מאותה טיפולוגיה – רשות המתפרסת על מרחב עצום ומחולקת לשלוש ע"י כביש 4 ו-20 ושחלקים נרחבים שלה הם פרברים. אבל ראשון נמצאת במרחב של לב גוש דן וחדרה על השוליים ולכן הקושי של חדרה למשוך אליה עסקים גדול משמעותית.

חדרה היא "עיר עם אנרגיה" ולא בכדי – הרבה מאד מהכנסות הארנונה שאינה ממגורים של חדרה מגיעות מחברת החשמל שיושבת בתחומה – הן מהשטחים הבנויים והן מהשטחים התפוסים של תחנת החשמל – 20% מהארנונה שאינה למגורים מקורה משטחים תפוסים, נתון חריג ביחס לרשויות אחרות. חברת החשמל "לא הולכת לשום מקום" כך שיש לחדרה בסיס כלכלי יציב, אבל חברת החשמל בחדרה, כמו המפעלים הפטרוכימיים בחיפה, מייצרת זיהום והשפעה שלילית על תושבי חדרה, על כוח המשיכה של חדרה (לעסקים) ועל מיצוי ערכי הקרקע שלה. לדעתי זה יבוא לידי ביטוי בשכונה חדשה בין כביש 2 לים התיכון ומצפון לגבעת אולגה הצמודה לתחנת הכוח – הסמיכות תפגע ביכולת של חדרה למשוך אוכלוסיות מגוונות כמו גם לקבל יותר (הטילי השבחה) מהקרקע שלה.

היבט נוסף שמקרין באופן שלילי על חדרה הוא "ההיסטוריה המינהלית" שלה בעשור האחרון. קריאת ההיסטוריה של חדרה בעשור האחרון ועיון בהערות דוחות הביקורת של הרשות המקומית מציג סתירה בין מעמדה הכלכלי ומצבה הכלכלי – כבר מעל לעשור שבחדרה יש התנהלות כספית בעייתית, "מהולה" במינהל לא תקין ושחיתות:

  1. ישראל סדן התפטר ב-2005 עקב אישום בשוחד, אישום שהפך להרשעה.
    אותו ישראל סדן הוא מחזיק גם בשיא מול הועדה לחיוב אישי – גרם נזק של 125 מיליון שקלים מכספי הציבור, הועמד לחיוב אישי ושילם…35 אלף שקלים.
  2. הרשות הייתה בתוכנית הבראה בתחילת תקופתו של חיים אביטן (שהחליף את ישראל סדן).
  3. במשך שלוש שנים, מסוף 2010 ועד הבחירות ב-2013 התנהלה הרשות תחת ועדה קרואה (המועצה פוזרה אך ראש הרשות, חיים אביטן, נותר בתפקידו).
  4. חיים אביטן נעצר ב-2013 באשמת שחיתות כשלושה חודשים לפני הבחירות. הוא אמנם זוכה ב-2015, אך עשה זאת מחוץ לבניין העירייה – הפסיד לצבי גנדלמן (ראש הרשות הנוכחי) בבחירות ב-2013.
  5. הערות רו"ח שביצע את הביקורת חוזרות על עצמן שנה אחר שנה ומצביעות על היעדר התאמות בין דוחות כספיים שונים (במיוחד בכספים שבין הרשות לחברות בת), דיווחים כספיים לא תקינים ואי גביה של חובות עירוניים מעובדי עירייה.
    • בכל הדוחות מ-2004 ועד 2015 בוצע רישום לא תקין של הוצאות והכנסות, משמעות הדבר היא שהעודף של הרשות נמוך ב-3 מיליון שקלים מהמדווח והגרעון המצטבר גבוה במעל 17 מיליון שקלים מהמדווח. הערה דומה קיימת במרבית השנים גם בנוגע לתקציב הבלתי רגיל, בהיקפים של 6-18 מיליון שקלים.
    • בכל הדוחות מ-2004 ועד 2015 ברור מהסאב טקסט ששווה להיות עובד בעיריית חדרה – הרשות נתנה לעובדי טובות הנאה ללא זקיפת שווי בשכר (לא שילמו מס על הטבות), מעל 30 עובדים בכל שנה נתונה היו עם חובות כלפי הרשות ותאגידיה בהיקף של מיליון עד 5 מיליון שקלים.
    • לאורך השנים העירייה לא ניהלה את החובות כלפיה כמו שצריך וגם מחקה חובות בניגוד לנהלים
    • במרבית השנים הרשות לא גבתה דמי שימוש על מבנים שבהם נעשה שימוש ע"י תאגידים ועמותות, שלא לדבר על תקופות ארוכות בהן לא ביצע סקר נכסים ולכן לא הייתה בידיה הרשימה המלאה של הנכסים בבעלותה.
    • בשנים האחרונות לא התכנסו ועדות חובה בתדירות הנדרשת

ניכר כי למרות שמספר ההערות שקיבלה הרשות כל שנה הלך ופחתו, משך הזמן הארוך שנדרש לטפל בבעיות (או הדחייה המתמשכת בטיפול בהן) כמו גם האופי הבעיות, מעיד כי הרשות התנהלה כמו משך שנים ללא ניסיון לעמוד בכללי המנהל התקין וגופי הפיקוח לא ממש "הפריעו לה" לעשות זאת, גם אחרי שמונתה לרשות מועצה חלופית מטעם משרד הפנים בשנת 2010.

אמנם רשות שמתנהלת באופן לא תקין אינה בהכרח רשות חלשה, אבל התנהלות לא תקינה מחלישה את המנגנון, אין לזלזל בהשפעה זו על יכולתה של הרשות לצמוח. הנתונים היבשים לא מצביעים על חולשה, אבל שמרטיבים אותם מעט, נראה שהעצמאות הכלכלית של חדרה לא במצב מזהיר. בכדי לבחון האם חדרה תתחזק או תחלש בעתיד הקרוב, צריך לבחון את התפתחותה על פי יעדי תוכנית המתאר.

לצורך ניתוח של יעדי תוכנית המתאר של חדרה נעשה שימוש במודל שגובש לטובת ניתוח הסכמי גג. השאלה המרכזית בניתוח זה אינה רק "כמה תוספת תעסוקה שנתית נדרשת לאיזון תוספת יח"ד השנתית?" אלא בעיקר – "האם תוספת התעסוקה הנדרשת ראלית?"

נתוני ייעודי הקרקע והצמיחה העיקריים מתוך תוכנית המתאר:

  • תוספת יח"ד במסגרת התוכנית – 25,400 יח"ד וקיבולת של 180,000 תושבים.
  • יעד תושבים בשנת 2025 – 130,000 תושבים, תוספת של כ-12,300 יח"ד (לפי 3.5 נפשות ליח"ד).
  • תוספת של מעל מיליון מ"ר שטחי ארנונה שאינה ממגורים – 560 אלף מ"ר תעסוקה, 456 אלף מ"ר מסחר ומשרדים ו- 1400 חדרי מלון.
    הערה: אני לא מתייחס למבני ציבור בחישובים, גם אם יווספו מאות אלפי מ"ר מהם בתוכנית.
  • החישוב התוצאתי מראה כי העיר תגדל בממוצע ב-1230 יח"ד בשנה וההנחה היא שמימוש פוטנציאל שטחי הארנונה שאינה למגורים יעמוד לכל היותר על 5% מהפונטציאל – כ-55,000 מ"ר בשנה.

ניתוח "גידול מאוזן" על פי נתוני סוף 2015 מראה כי היקף הגידול בתעסוקה הנדרש בכדי לאזן את תוספת יח"ד עד 2025 עומד על 215,340 מ"ר, מחושב לפי תעריף ממוצע של תמהיל התוספת הפונציאלית, כאשר עבור תקופת זמן זו נדרשים כ-21,534 מ"ר בשנה.
הערה: נתוני תוכנית המתאר מבוססים על נתוני 2011, אך פער הנתונים לא משמעותי בכדי לשנות את המסקנות.

  • התוספת הכללית מהווה גידול של 117% ביחס למצב הקיים והגידול השנתי מהווה תוספת של 2% בשנה ביחס לקיים. עבור נתונים אלה מדובר על גידול מתון מאד בשטחי התעסוקה לעיר בגודל ובמיקום של חדרה. במונחים של כלכלה מוניציפלית, תוכנית המתאר מספקת את הכלים והקצאת הייעודים שתאפשר לחדרה להתחזק – גידול האוכלוסיה מתון ביחס לכושר הנשיאה של הרשות.
  • היקף שטחי התעסוקה הכוללים של חדרה קטנו בין 2012 ל-2015 ב-180 אלף מ"ר (גם אם במאזן הכללי ההכנסות משטחים אלה גדלו), אך
  • היות והרשות הצליחה להגדיל את שטחי המסחר והמשרדים שלה במחצית מההיקף הנדרש
    (10 אלפי מ"ר בשנה בין 2012-2015) לדעתי לא צפוי לה קושי עמידה ביעד המינימלי שמכתיב האיזון הנדרש אל מול הגידול הממוצע של הרשות.
  • פוטנציאל קצב הגידול השנתי בשטחי תעסוקה, 55,000
  • מ"ר בשנה, אינה ממש ראלי לרשות לאור התחרות האזורית הקרובה מצידה של נתניה, קיסריה ועמק חפר ובטווח הבינוני מצד מתחמי התעסוקה במערב חיפה, יקנעם, עמק יזרעאל וכמובן גוש דן.
    (הקווים בירוק הם בקירוב כבישי האורך 2, 4 ו-6 וכביש הרוחב
    65)

ועוד הערה – בחינה של הקצאת הייעודים במתחמים השונים של חדרה לפי החלוקה בתוכנית המתאר מראה כי בכל מתחמי המגורים, למעט המע"ר, יחס שטחי המגורים לשטחי המסחר/משרדים עומד על 1:10 בממוצע (10 מ"ר מגורים לכל מ"ר מסחר) – זה "יחס פרברי" מאד, הקצאת ייעודים האופיינית לשכונות שינה. יחס זה מעיד שהפרבור של חדרה ישמר/יתגבר לאורך השנים בשכונות החדשות/המתחדשות.

לסיכום – מצבה של חדרה ישמר או ישתפר במעט – קצב הגידול המתוכנן של חדרה יכול להיות מאוזן ע"י הקצאת השימושים הזמינה והיקף פיתוח התעסוקה הנדרש – אך הפרדת השימושים גם מגבילה את היכולת של חדרה לצמוח יותר בפיתוח התעסוקה בתחומה ולכן, להערכתי, מדובר על על קצב צמיחה שלא רחוק ממגבלת הצמיחה המאוזנת של חדרה.

מרכז אזורי או תחנת מעבר?

גישת הכלכלה המוניציפלית עיוורת לתכנון עירוני ולכן חשוב לבחון את מצבה של חדרה בגישה נוספת, גישת כלכלת הערים, אשר מאפשר התסכלות יותר "הוליסטית" על חדרה כעיר ולא רק כטבלת אקסל של שימושי קרקע. היות ואין לי מספיק נתונים לבצע את הניתוח הזה באופן כמותי, אתייחס לכל אחד מהכוחות באופן כללי ואנסה לעמוד באופן כללי על החוזקות וחולשות של חדרה מול כל אחד מהכוחות הללו.
הערה: לצורך ביצוע ניתוח מלא יותר נדרשים הרבה מאד נתונים, חלקם לא נאספים באופן שוטף, על כן יש להתייחס לניתוח האיכותני הבא בהתאם.

גישת כלכלת הערים בוחנת את האופן שבו פועלים הכוחות הכלכליים העירוניים בחדרה והיכן הם לא מאוזנים.

  1. "יבוא/ייצוא" של שירותים מוצרים
  2. תעסוקה
  3. כניסה של מפעלים שמועתקים מחוץ לערים המרכזיות – לא רלבנטי לחדרה
  4. טכנולוגיה שמגדילה את הייצור ופריון של הפריפריה – לא רלבנטי לחדרה
  5. זרימת הון

יבוא/ייצוא של שירותים ומוצרים

מוצר הייצוא העיקרי של חדרה הוא חשמל. תחנות הכוח בתחומי הרשות מהוות מרכיב משמעותי מהפקת החשמל של ישראל ולכן, על אף שחלקה של חדרה בשוק האנרגיה המקומי קטן ככל שנוספים יצרנים, היא עדיין שחקן מרכזי. מוצרי ייצוא נוספים של חדרה הם שירותי רפואה, תוצרים חקלאיים, מעט תיירות וכן המוצרים המיוצרים באזור התעשייה שלה – תעשיות מתכת, נייר ועוד. מנגד חדרה מייבאת חו"ג הנדרשים לטובת התעשיות בתחומיה (בין היתר פחם לתחנות הכוח), מוצרי צריכה (ברוב המדינה אין ייצור מקומי של מרבית מוצרי הצריכה) ושירותים נוספים המסופקים ע"י נותני שירותים בערים המרכזיות.

על אף שקיים, ככל הנראה, גיוון בענפי התעשייה בתחומי חדרה, יש לתחום התעשייה הכבדה בחדרה דומיננטיות מעבר ליחס ש"בריא" לרשות שיהיה בתחומה, כי גיוון הוא מרכיב חשוב בחוסן של עיר. השאלה המרכזית היא האם חדרה יכולה/מסוגלת להתחיל לספק באופן מקומי שירותים שהיא היום מייבאת? פה גם עולה השאלה האם קיימת סינרגיה אזורית – כמה מהשירותים שמייבאת חדרה נמצאים בטווח המיידי (נתניה בדרום, זכרון יעקב בצפון וואדי ערה במזרח) וכמה מיובאים מעבר למטווח הזה?

בהסתכלות איכותנית, צמיחתה של חדרה תלויה ביכולת שלה לפתח בתחומיה את היכולות הקיימות לטובת שירותים/מוצרים חדשים לייצוא (למשל – חברות רפואה שיעבדו עם בית החולים, מוצרים טכנולוגיים מתקדמים שיקנו חומרי גלם מהייצור המקומי, מקורות חדשים לייצור חשמל וכו') ויכולתה לספק באופן מקומי שירותים שהיא מייבאת היום, כך שמגוון המוצרים שהיא מייצאת יגדל הן בכמות והן באופי (ויקטין את חלקה של התעשייה הכבדה בעוגה).

תעסוקה

חדרה מספקת היום מקומות עבודה בעיקר לענפי התעשייה הכבדה ולכן "קהל היעד" של המועסקים בתחומיה מוגבל, הן מבחינת ההון האנושי (השכלה נדרשת) והן בגלל שתעשייה מטבעה מעסיקה פחות כוח אדם ביחס לתעסוקה מבוססת שירותים. המסקנה האיכותנית היא שככל שחדרה תגדל והתקלוט יותר אוכלוסיה משכילה, כך יגדל חלקם היחסי של התושבים יעבדו מחוץ לתחומי חדרה – ייצוא כוח אדם איכותני יהפוך לעוד מוצר ייצוא של העיר, כאשר בניגוד לשאר מוצרי הייצוא, מדובר על מוצר ייצוא שהשפעתו על הרשות שלילית.

צמד המפות הבאות מראות את מוקדי התעסוקה והמגורים במרחב סביב חדרה. ניתן לראות כי חדרה צריכה להתמודד עם תחרות מיידית לא פשוטה, כולל אל מול אזורים/רשויות שיחס התושבים/מועסקים שלהם נוטה משמעותית לכיוון המועסקים.

employent vs residents.jpg

הון

שאלת ההון בראיית כלכלת הערים נוגעת לאופי ההון שזורם לתוך העיר והיכולת של ההון לייצר הון חדש שיושקע בעיר.

ברמה "שטחית" מאד, עיקר ההון שאני מזהה שנכנס לחדרה מופנה לארבע יעדים – בינוי מגורים, תשתיות חברת החשמל (למשל, הארובה החדשה שנוספה), תשתיות תחבורה (כביש 9 וכבישים נוספים) ופיתוח אזור התעסוקה החדש של חדרה בצפון אזור התעסוקה הקיים. מכל הארבעה, רק שתי מקורות יכולים לייצר הון חדש:

  1. פיתוח אזור התעסוקה החדש מביא השקעות הון לפיתוח עסקים, אשר מצידם ייצרו הון שיכול להביא לפיתוח נוסף של העיר (ספציפית, אזור התעסוקה שלה)
  2. בינוי מגורים מייצר רווחים אשר יכולים להיות מופנים לבינוי נוסף בעיר. במקרה של בינוי מגורים, ההון שנוצר מעבר להשקעת ההון יוצא מחדרה ליזמים (רובם מאזור המרכז), אך חלקו גם "נשאר" לטובת פרויקטים נוספים של בינוי בתוך העיר.

החולשה המרכזית שאפשר לזהות בעניין ההון בחדרה הוא שככל הנראה שמאזן ההון של חדרה שלילי – על אף שההון ממשלתי מושקע בה רב, מדובר על פרויקטים שלא מייצרים הון נוסף. מנגד ההון הפרטי שמושקע בה מניב תשואות הון שלא בהכרח חוזרות חזרה לעיר. השינוי במאזן זה יכול לבוא מהכיוון של אזור התעסוקה החדש, אך מדובר על אזור מנותק (מופרד שימושים) ממרכז העיר ולכן השפעתו על הכלכלה העירונית המקומית עלולה להיות נמוכה.

 

איפה בא לידי ביטוי חוסר האיזון של חדרה? אם נחזור לכוחות העירוניים נראה שיש שני כוחות שבכלל לא עובדים בחדרה ובכוחות האחרים חדרה ככל הנראה לא מאוזנת. חדרה משלבת בין שני מאפיינים של ערים לא מאוזנות:

  1. אזורי ייצוא – אזורים שמוטים כלפי מספר קטן של מוצרים/שירותים ומייבאים את כל שאר המוצרים/שירותים, כאשר במקרה של חדרה ההטייה היא בעיקר כלפי התעשיות הכבדות שפועלות בה.
  2. אזורים שעובדים נוטשים – אזורים שעיקר כוח העבודה עוזב לטובת תעסוקה מחוץ לעיר. להערכתי מדובר על תהליך שמתהווה ולא עיקר חוסר האיזון של חדרה.
    אגב, לא רק בחדרה, תהליך זה קורה בכל ערים פרבריות/מתפרברות, חדרה עוד במצב טוב ביחס לאחרות

חלק מהמסקנות האלה משתנות כאשר עוברים מהסתכלות על חדרה להסתכלות אזורית, אז חלק מהכוחות יצאו מאיזון מופיעים שוב:

  1. כניסה של מפעלים שמעותקים מחוץ לערים מרכזיות – כוח זה פועל כבר הרבה שנים בנתניה שנמצאת באזור המיידי של חדרה (או שיש לומר שחדרה נמצאת באזור המיידי של נתניה).
  2. תעסוקה – ייתכן ובראיה אזורית, קיים איזון בריא בין היקף כ"א שנשאר לעבוד בתוך האזור ובין זה שיוצא לאזורים אחרים.
  3. הון – בראיה אזורית, יתכן שההון שמושקע ונוצר בנתניה ובאזור התעסוקה של קיסריה (ובישובים אחרים באזור) יכול להיות זה שמטה חזרה את מאזן ההון כך שהוא מאוזן ואולי אף חיובי.

אלה רק מספר דוגמאות להבדל שיכול להיות קיים בין הסתכלות על חדרה כיחידה בודדת והסתכלות על חדרה כאל חלק מאזור – לבדה היא לא מאוזנת אבל ברמה האזורית היא חלק מאיזון שקיים בין מספר ערים/ישובים לא מאוזנים.

אבל פה שוב עולה בפער בין הסתכלות על הרשויות דרך כלכלה מוניציפלית ודרך כלכלת ערים – חדשה היא רשות שצריכה לתפקד באופן תקין ממקורותיה שלה ולא כחלק מאיזון אזורי ולכן לא יכולה "להרשות לעצמה" לבנות על חיזוק חוסנה הכלכלי כמרכיב מתוך פאזל אזורי – היא צריכה לאזן את כוחותיה העירוניים בתוך גבולותיה הכחולים.

שתי מסקנות עיקריות מכל הנתונים והניתוחים שהצגתי:

  1. תוכנית המתאר של חדרה דנה אותה להמשך התפרברות ולא באמת מחלצת אותה מכיוון זה. ברמת החוסן הכלכלי המוניציפלי, חדרה תצליח לשמור על עצמאותה וסביר שמצבה ישאר כפי שהוא או ישתפר, אך כל שיפור יהיה מוגבל בהיקף (ובזמן) עקב הפירבור.
  2. לחדרה יש פוטנציאל לשפר את מצבה ע"י שינוי מגמת הפירבור לטובת שיפור עירוב השימושים ובינוי עירוני. כמו כן, חדרה צריכה למצוא דרך לגבש את מקומה ברמה אזורית במרחב שבין נתניה בדרום, זכרון יעקב בצפון וואדי ערה במזרח – היא אינה יכולה או צריכה "לעשות הכל" אלא להוות חלק ממכלול מאוזן.

 

קובץ נתונים של חדרה
הערה – בנוגע לחישוב "גידול מאוזן" יש פנות אליי בנפרד.

2 תגובות

  1. הנסיון לצייר ערים כאילו היו איים מעניין אך לא רלוונטי, מדינה בנויה משילוב שטחים פתוחים לחקלאות, לשמורות טבע ולעתודות בעתיד, טרם ראיתי התייחסות מסוג זה. לגבי עצם הניתוח, ניתן להבין שבעצם במדינת ישראל אין אף גוף המבין בתכנון עירוני, שעתיד להצמיח ערים "בריאות" עצם הניתוח מעניין ואיכותי.

    • ערים הם איים בעלי גודל משתנה, כאשר יש גודל מעבר בין התייחסות לעיר בודדת ובין אזור, או מקבץ ישובים (שתחומם יכול להיות גדול מאד). אין התעלמות מחקלאות בגישה הזאת, היא פשוט פחות דומיננטית בערים ויותר דומיננטית כאשר בוחנים אזורים ללא עיר

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s