איך מזהים הסכם גג טוב?


מאז סוף 2013 ועד להכרזת מנכ"ל רשות למקרקעי ישראל שהסכמי הגג מיצו את עצמם, חתמה המדינה על הסכמי גג עם 19 רשויות. אחת מאבני היסוד של הסכמי הגג מול הרשויות הוא עקרון שהתשתיות מגיעות לפני התושבים, זאת מתוך רצון לשנות את המציאות שבה הרשויות המקומיות בונות את תשתיות ציבוריות (בעיקר חינוך) רק לאחר שכבר התחילו לבנות את הבניינים.

הכוונות של יוזמי מסלול הסכמי הגג היו טובות – טיפול נקודתי ומהיר בצווארי בקבוק אשר מעכבים הוצאה לפועל של בניה למגורים. אך כשם שהכוונות של יוזמי הותמ"ל (הועדה לקידום מתחמים מעודפים) היו טובות והתגלו כמסלול עוקף להתנגדויות לתוכניות אשר מקדם תכנון חסר ראיה רחבה שלעיתים מתנגש עם תכנון קיים ותקין, כך מתגלה כי חלק מהסכמי הגג מקדמים בינוי חסר בסיס כלכלי אשר יוביל לקריסה כלכלית ו/או תפקודית של חלק לא קטן מהרשויות שחתמו עליו.

איך מזהים הסכמי גג "טובים" מהסכמי גג "רעים"? זה הרבה יותר פשוט ואינטואיטיבי ממה שעלולים לחשוב:

שם הרשות

מספר תושבים בסוף 2015 (למ"ס) סה"כ יח"ד באמצע 2016 (מרשם הדירות, נתוני למ"ס) סה"כ יחידות דיור במסגרת ההסכם יח' דיור שלב א'

תוספת יח"ד שלב א' (%)

נתניה

207.9

72,542

12,288

12,288

17%

ראשון לציון

244

77,688

18,000

16,393

21%

באר שבע

203.6

74,581

19,290

18,140

24%

קריית ביאליק

39.1

15,583

7,300

4,573

29%

רמלה

73.7

21,284

7,500

7,483

35%

קריית גת

51.5

15,910

6,442

6,442

40%

אשקלון

130.7

45,151

31,791

18,191

40%

מודיעין
מכבים רעות

88.7

23,028

11,684

11,684

51%

ראש העין

42.9

12,334

17,936

9,436

77%

עפולה

44.9

16,574

13,136

13,136

79%

יבנה

42.3

12650

12,699

12,699

100%

טירת הכרמל

19.4

7136

10,160

10,160

142%

את הרשויות בטבלה הנ"ל אפשר לחלק לשלוש קבוצות בהתאם ליחס בין תוספת יח"ד בשלב א' למספר יח"ד הקיימות בסוף 2015

  1. ברשימה הנ"ל יש 2 רשויות שהסכם הגג מכפיל את גודלן תוך 10 שנים – יבנה וטירת הכרמל. קצב הגידול הזה גבוה מאד ודורש תנאים מיוחדים בשביל שרשות תעמוד בו וגם יכולת ניהול וביצוע ברמה מאד גבוהה.
  2. קבוצת הרשויות הבאות הן הרשויות שההסכם מגדיל בתחום של 50% ועד 80%. גם קצב גידול זה גם הוא גבוה, אך אם הקצב נפרס על פני יותר שנים, הן יוכלו לעמוד בגידול וזאת בהנחה שיצליחו להגדיל את מקורות ההכנסה האחרים בקצב מספיק גבוה, בדגש על הכנסה מארנונה מתעסוקה.
  3. שאר הרשויות, אלה שההסכם מוסיף להן פחות מ-40%, יצליחו להתמודד עם התוספת בהתאם לנקודת המוצא הכלכלית שלהן – רשויות שניגשו להסכם שהן חלשות יתקשו לעמוד בו ורשויות שניגשו להסכם חזקות יעמדו בו.
    ועוד הערה לגבי שלושת הערים הגדולות בראש הרשימה – בערים אלה יהיה בינוי של עוד אלפי יחידות דיור שאינן במסגרת ההסכם ולכן, במידה וסך הבינוי הצפוי בהן לא יעבור את ה-30% ביחס למצב הקיים, הן יצליחו להתמודד עם קצב זה בהצלחה.

היבט נוסף שעוזר לזהות האם הרשות יכולה לעמוד בקצב שמכתיב ההסכם הוא היכולת שלה לייצר מקורות הכנסה שאינם מארנונה ממגורים בקצב שיפצה על הגידול באוכלוסיה. פה צריך לעשות מספר חישובים והערכות (שזמינים בקובץ המצורף) ובסופו של דבר מגיעים לטבלה הבאה:

שם הרשות

היקף התעסוקה הכולל לאיזון שלב א' (מ"ר)

זמן למימוש הבינוי

קצב בינוי השנתי לתעסוקה הנדרש

היקף התעסוקהFOOTNOTE: Footnote הנוכחי בעיר

היקף הגידול בתעסוקה

קצב גידול השנתי ביחס לקיים

נתניה

220,339

11

19,687

1,638,900

113%

1%

ראשון לציון

397,658

14

28,550

1,943,600

120%

1%

קריית ביאליק

99,145

15

16,391

437,900

123%

4%

באר שבע

441,849

15

29,274

1,683,700

126%

2%

אשקלון

418,710

15

27,679

1,328,600

132%

2%

רמלה

246,405

8

30,844

773,000

132%

4%

קריית גת

342,410

7

46,940

633,000

154%

7%

עפולה

313,275

12

26,645

523,700

160%

5%

מודיעין
מכבים
רעות

395,801

11

36,684

483,200

182%

8%

ראש העין

480,448

9

51,713

495,300

197%

10%

יבנה

828,512

11

72,258

712,700

216%

10%

טירת הכרמל

810,539

10

82,934

259,200

413%

32%

את הרשויות בטבלה השנייה אפשר גם לחלק לשלוש קבוצות בהתאם להיקף התעסוקה הנדרשת על מנת לאזן את הבינוי הנובע מהסכם הגג:

  1. רשויות שנדרשות להגדיל את שטחי התעסוקה שבתחומיהן בהיקף כולל הגדול מ-150% ובהיקף שנתי הגדול מ-40,000 מ"ר. רשויות אלה עומדות בפני משימה קשה עד בלתי אפשרית, 40,000 מ"ר הם בקירוב מגדל בין 40 קומות והרשויות הללו צריכות להקים מגדל שכזה כל שנה על פני עשור. קשה לי לדמיין את ראש העין, יבנה וטירת הכרמל עומדות במשימה שכזאת.
  2. רשויות שנדרשות להגדיל את שטחי התעסוקה שבתחומיהן בהיקף כולל הגדול מ-150% אך בהיקף שנתי הקטן מ-40,000 מ"ר בשנה. אמנם רשויות אלה עדיין נדרשות לעמוד במשימה לא פשוטה, אך קצב הבינוי, בשילוב עם עיכובים בקצב הבינוי, יאפשרו להן להתמודד איתו בטווח הארוך, בהנחה שהסכם הגג כולל את עיקר, אם לא מלוא תוספת יח"ד ברשות.
  3. רשויות שנדרשות לתוספת כולל נמוכה מ-150% וקצב שנתי הנמוך מ-30,000 מ"ר בשנה עומדות בפני משימה אפשרית. הצלחתן בביצוע המשימה תלוי בעיקר ביכולתן הניהולית וביצועית.

מעבר לשלושת הנקודות הנ"ל ישנו גם את המרכיב הגיאוגרפי – רשויות אשר קרובות לאזור המרכז יצליחו למשוך יותר עסקים מאשר רשויות רחוקות. רשויות במחוז ת"א יכולות לאכלס 20,000 מ"ר בקלות גבוהה יחסית לרשויות במחוז דרום או מחוז צפון. אמנם קשה (לי) לכמת זאת, אבל זו נקודה שצריך לזכור.

chart

נתון נוסף וחשוב הוא המידע אודות קצב השיווק בפועל של ההסכמים – האם הרשויות אכן צריכות להתמודד עם הקצב שמכתיב ההסכם או שהקצב בפועל שונה?

הסכמי גג - פיגורים.jpg
הסכום בסוגריים מתייחס ליעד השיווק השנתי שהוגדר בהסכם, הסכום מחוץ לסוגריים מתייחסת לשיווקים בפועל

הטבלה הנ"ל מראה כי, לטוב או לרע, כבר היום מרבית הרשויות שחתמו על ההסכם לפני 2016 לא עומדות בקצב שמכתיב ההסכם או בתוכנית העבודה המפורטת שלו.

השורה התחתונה היא שכללי האצבע הללו נותנים חיזוי טוב לתוצאת הבדיקה המספרית שעשיתי בפועל – פחות מחצי מהרשויות שחתמו על הסכם גג לפני 2017 יכולות לעמוד בו כלכלית כלשונו בטווח של עשר שנים ממועד החתימה על ההסכם. מהכיוון השני, רבע מהרשויות חתמו על הסכם שגדול על מידותיהן הכלכליות:

רשויות שיכולות לעמוד בקצב הבינוי שייגזר מהסכם הגג רשויות שיתקשו לעמוד בקצב הבינוי שייגזר מהסכם הגג רשויות שלא יעמדו ו/או לא יכולות להתמודד עם קצב הבינוי שייגזר מהסכם הגג
אשקלון, באר שבע, ראשון לציון, נתניה, רמלה עפולה, קריית גת, קריית ביאליק*, מודיעין-מכבים-רעות* ראש העין*, יבנה, טירת הכרמל
* – הרשות תעמוד בהסכם יותר טוב מאשר שאר הרשויות הקטגוריה שלה בזכות עיכוב במימוש לוחות הזמנים של הסכם הגג.

roof_map

קצת הסבר למונחים שאני משתמש בהם:

קצב בינוי שנגזר מההסכם – בכל ההסכמים יש דרישה לקצב שיווק מינימלי שמתחיל ב-2,000 יח"ד בשנה ומגיע עד לקצב כפול, אבל יש הבדל בין שיווק ובינוי. לצורך בדיקת ההסכמים בוצעה הנחה כי קצב בינוי ראלי יהיה נמוך יותר – 1,500 יח"ד בשנה.
עמידה בקצב הבינוי – היכולת להמשיך לקיים את אותה רמת השקעה בתושב ממקורות עצמיים, או לכל הפחות לא לרדת בהיקף של 10% מהרמה הנוכחית.
קושי או חוסר יכולת להתמודד עם קצב הבינוי – הבינוי יחייב צמצום עלויות ושירותים ואף יכול להוביל לגרעון בתקציב השוטף.

למה רשויות מקומיות חותמות על הסכמי גג ואיך אפשר להפיק את המיטב מהם ברשומה הבאה

למטיבי לכת, מצורפת הטיוטה של הניתוח האיכותני שעשיתי לכל הרשויות ברשימה – 2016 roof agreements analysis.
כמו כן מצורף קובץ הנתונים בו השתמשתי לטובת הרשויות ברשומה הזאת – Roof agreements 2013-2016

וכמובן, קישור להסכמי הגג – http://bit.ly/RoofAgreements

הגרף והמפה באדיבות נטע מ-Mind the Map

5 תגובות

  1. אולי אני לא עוקב מספיק אדוק של הבלוג, אבל האם יש ניתוח היסטורי כלשהו של רשויות שהתמודדו עם גידול מהיר, והמצב הכלכלי שלהן? על פניו אני מבין את הניתוח הכלכלי, אבל הגיוני שיש איזשהי השפעה חיובית לתוספת אוכלוסיה מבחינת פדיון ותפוסת עסקים ותעסוקה, וגם מבחינת היכולת של הרשות לפתח אזורי עסקים ותעסוקה, גם ברמה התכנונית פרקטית וגם ברמה של עמדת מיקוח מול המדינה לפיתוח אזורים כאלה. כך שהמחסור בשטחי תעסוקה לא יהיה כל כך גדול, לפחות באזורי הביקוש בגוש דן.

    לא הצלחתי להבין מהקובץ אם התחשבת בשטחי המסחר (ולעיתים רחוקות יותר התעסוקה) שאמורים להתווסף במסגרת מימוש התב"עות החדשות.

    • הניתוח הטוב ביותר שיש בבלוג בנוגע להתפתחות מהירה של רשות מתייחס למודיעין (זה הפוסט הקודם) ובו יש גם התייחסות לעלויות של שכונות חדשות, היכולת להתמודד עם תוספת העלויות וגם הסתכלות בטווח יותר ארוך על השינויים בעלויות עם הזדקנות הרשות.
      היום יש ברוב השכונות החדשות ברשויות הפרדת שימושים. מכיוון שאנשים צריכים להגיע מהבית שלהם לכל מקום בעזרת רכב, קשה להעריך לאן הם יסעו ומה ההשפעה של שכונות חדשות מבחינת פדיון ותעסוקה באותה רשות, אם כי מצב הפקקים בבקרים מעיד כי למרות שקמות שכונות בערי לווין של מטרופולינים, האנשים בפועל עובדים בעיקר מחוץ לרשות ולא בתוכה.
      היכולת לפתח אזורי תעסוקה ועסקים גם היא די מנותקת מהאוכלוסיה – הרצליה פיתוח, רעננה, כפר סבא וגם מודיעין מפתחות את אזורי התעסוקה שלהן בזכות היתרונות היחסיים של מתחמי התעסוקה עצמם (נגישות, עלויות, החברות שכבר יושבות במתחמים) ולא בזכות האוכלוסיה של אותה רשות. בישראל עדיין אין חיבור טוב בין איכויות עירוניות ובין מתחמי תעסוקה, בעיקר בגלל שיש כל כך מעט רשויות שמציעות את החיבור הזה (מרכז תל אביב, מרכז ירושלים, מרכזים עירוניים ברשויות ותיקות).
      ובקובץ התחשבתי בשטחי המסחר כחלק ממכלול של השטחים שמוגדרים כשטחי תעסוקה (גם מסחר עובדים אנשים…) וגם יש פירוט די טוב של שטחי התעסוקה שנכללים במסגרת הסכמי הגג, אם כי אני מניח שיש גם תוכניות מחוץ להסכמי הגג שיכולות לייצר את השטחים הנדרשים לאיזון. השאלה היא לא האם יש את השטחים האלה אלא כמה נדרש לאכלס והאם זה אפשרי במסגרת פרק הזמן של האכלוס של יח"ד המשוייכות להסכם הגג. לדוגמה – לראש העין יש מתחם תעסוקה של מעל חצי מיליון מ"ר שרק מחכה לאיכלוס, התוכניות מוכנות ויש חברה שאחראית על השיווק. בפועל הוא לא מתמלא. אני בא לומר – המלאי לא חשוב אלא מה נדרש בשביל לאזן.
      מקווה שזה יותר ברור

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s