לא כל דירה צריכה מרפסת

אי שם בשנת 2021 העברתי הרצאה בקורס לדרג מקצועי באגפים ומנהלי תכנון עירוניים. נושא ההרצאה היה "היבטים כלכליים בייזום תוכניות מפורטות" ובהרצאה עצמה דיברתי בפועל על החשיבות הכלכלית של גיוון, בין היתר על גיוון בתמהיל השימושים (שמייצר תמהיל משתמשים) ועל גיוון בגדלי הנכסים והמפרט שלהם. במהלך ההרצאה טענתי שאפשר לבנות דירות בלי מרפסות, בלי חניה ועדיין יהיה לזה ביקוש – אמירה שגררה תגובה מבטלת מצד חלק קטן בקהל (ומאז היא נחרתה לי בראש). מאז אותה הרצאה פרסם מנהל התכנון מחקרים בנושא הצורך בגיוון גדלי יחידות הדיור וכן בצורך בטיפולוגיות נוספות של מבנים ודירות. הדיון על הצורך בגיוון (לפחות באלה שאני משתתף בהם) הוא דיון לא שלם, כי גיוון הוא לא משהו "קדוש" מחד, אבל התועלות שלו ללא ספק גבוהות מהיעדרו. הרשומה הבא תתרכז בהיבטים הכלכליים של גיוון בגדלי יחידות דיור ומפרטים שונים, תוך התייחסות למרכיב מאד חשוב בכל שיקול של יצירת תמהיל וגיוון – קנה המידה. בסוף הרשומה תהיה התייחסות לכמה שחקנים שמשפיעים על הגיוון ומה מניע אותם לא לייצר אותו.

להמשיך לקרוא

שוק הדיור – התערבויות של המגזר הציבורי

בשנה האחרונה יצא לי לצלול ולנתח, ברמה הטכנית, את שוק הדיור של שתיים מהערים הגדולות בישראל (ועוד כמה קטנות ובינוניות). ניתוח שוק הדיור בעיר אינו דבר פשוט – הרבה פעמים נראה שהמסקנות שאתה מגיע אליהן תלויות בשאלות ששאלת בתחילת הדרך. יתרה מזאת, כאשר אתה מנתח את שוק הדיור בשביל לקוח שמגיע מנקודת מוצא מסוימת על שוק הדיור, לעיתים הדיון על שוק הדיור מתפתח לדיון המבוסס על עמדות כלכליות וערכים ופחות על נתונים, אזור הנוחות שלי.

להמשיך לקרוא

אפקטיביות שוק העבודה של מטרופולין תל אביב

כשכתבתי את הפוסט על כלכלת ערים לפני כמה שנים, הרעיונות שהציגה ג'ין ג'ייקובס נראו לי מרתקים והגיוניים כאחד, אבל היה ברור לי שבעוד שרעיון מאחורי הכוחות שמניעים ערים הגיוני, הכימות של כוחות אלה הוא סיפור אחר לחלוטין, כי יש פער נתונים משמעותי במדידה של חלקם. בין הכוחות שעליהן דיברה ג'ין ג'ייקובס יש את כוח המשיכה של עובדים ממקום למקום, כאשר בספר ההתייחסות הוא לכשל של כוח זה – ערים שכל מהותן הוא ייצוא של עובדים (כמו כמה ערים שאנחנו מכירים).

להמשיך לקרוא

צפיפות אפקטיבית למסחר

הרשומה על צפיפות אפקטיבית דנה בקשרים שבין האופן שבו מודדים צפיפות (ברוטו/נטו) והביטוי שלה הלכה למעשה במרקם העירוני. ברשומה עצמה "עצרתי" לפני שנכנסתי למספרים של צפיפות מינימלית וקשרים כלכליים בין צפיפות לשירותים ומסחר, פשוט כי לא היו לי כלים וסימוכין להציג משהו בעל ערך לקוראים.

להמשיך לקרוא

יעילות התשתית התכנונית

הרשומה הזאת תעסוק ברעיון שיש לי למדד הבוחן היבט מסוים במערכת התכנון הישראלית, בדגש על מרחב התכנון של הועדות המקומיות. אחרי שחקרתי קצת את הנתונים הזמינים אני יכול לומר שאין נתונים זמינים שיכולים לאשש או להפריך את הרעיון שאני אציג.

להמשיך לקרוא