את השנה חדשה החלטתי לפתוח עם פוסט אורח קצר של חבר שאוהב לנבור בנתונים ולהפיק תובנות (אפילו יותר ממני). פוסט אורח נשכני מאת גיא זומר
משרד האוצר שומט מתחת ידיו את השליטה על ניהול משבר הדיור
שר האוצר מהלל את המספר הגבוה של יחידות הדיור שאושרו בשנת 2015, אבל האם יש על מה לשמוח?
שני נתונים מאד בסיסים למשבר הדיור מוצגים בגרף. האחד, נתוני מנהל התכנון על פי שנתון 2014 וביחס לשנת 2015 על פי הודעה לעיתונות של משרד האוצר. השני, נתוני התחלות הבנייה על פי הלמ"ס, כאשר הנתונים הזמינים הינם עד לחודש ספטמבר 2015, כאשר הרבעון האחרון הושלם בהנחה כי קצב התחלות הבנייה בשנת 2015 ישמר.
אז מה יש רואים פה?
עד שנת 2011, היו יותר התחלות בנייה מיח"ד מאושרות. ייתכן ומדובר על מימוש של אישורים ברמה המקומית שמשלימים את הפער.
משנת 2011, מנהל התכנון מגדיל בצורה דרמטית את "תפוקת" האישורים, ושיאם, על פי ההודעה כאמור בשנת 2015 עם 100,000 יח"ד מאושרות.
למרות השינויים הדרמטיים ברמת מנהל התכנון, קצב התחלות הבנייה בישראל יציב לחלוטין משנת 2011 ועד היום, ונותר ללא כל שינוי (כ-45 אלף יח"ד).
מה זה אומר?
קודם כל, ההכרזה של כחלון לא שווה כלום ואין לה שום רלוונטיות לבינוי בישראל (זה כמובן לא מנע את היח"צ והכתבות הרבות שהתבססו על הנתון הזה). דבר שני, שנוצר פה מלאי אדיר של יח"ד מאושרות שפשוט לא נבנות, והמלאי הזה הולך וגדל. משנת 2012 ועד היום, יש כ-120 אלף יח"ד שאושרו ולא נבנו.
איפה יכולות להיתקע הדירות המאושרות?
קודם כל ברשויות המקומיות או ליתר דיוק בוועדות התכנון המקומיות. הסיבה, חשש מפני הגדלת ההוצאות על שירותים עבור התושבים לצד הכנסות שלא יכסו זאת (ארנונה ממגורים). האפשרות השנייה היא אצל יזמי הנדל"ן שמקבלים אישורים ובוחרים בכל זאת להמתין עם תחילת הבנייה. הסיבה, אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב יותר גבוה מהתשואה שתהיה על הכסף לאחר מימוש הבנייה, אז אין למה למהר.
התוצאה?
שבמקום משרד אוצר שמנהל את הכלים שברשותו לבניית פתרון למשבר הדיור, אנחנו מקבלים משרד אוצר שמנהל כותרות ובדרך מפקיע מעצמו את השליטה על אותם אלמנטים דרמטיים של ניהול הבינוי בישראל. במקום שמשרד האוצר יקבע באמצעות מנהל התכנון את היקף הבנייה, אופיה ופיזורה, משרד האוצר מעביר את הכח לשליטה במשבר לידיים אחרות.
למען הסר ספק, הגרף אינו של משרד האוצר, אלא רק הכותרת מתוך ההודעה לעיתונות.
להודעת היח"צ על 100 אלף יח"ד מאושרות
http://mof.gov.il/Releases/Pages/kachlon_diyur.aspx
לשנתון מנהל התכנון (עמ' 92) להיסטוריית יח"ד המאושרות
http://www.moin.gov.il/SubjectDocu…/Shnaton/shnaton_2014.pdf
המדד המוניציפלי 
בבסיס הדברים אני מסכים. יחידות דיור נתקעות בכל מיני מקומות, ותודה על הרשימה.
אבל המצב הטבעי הוא שמאושרות יותר יחידות מאשר מתממשות. הצד השמאלי של הגרף הוא מימוש יחידות שאושרו לפני כן, והצטמקות המלאי, מה שכנראה יוצר את המשבר. ההפרש בשנים 2012-14 לא נראה בלתי סביר, מה גם שהמלאי צריך להתחדש מרמה של מחסור שהיה כנראה די חמור. אני חושב שכדאי לבדוק את זה על פני עשור לפחות – בשנים 2001-08 היו בממוצע פחות מ-32,000 התחלות בנייה בשנה. לא ידוע לי כמה יחידות אושרו באותו זמן.
וחוצמזה ברור שמאה אלף יחידות דיור שאושרו ב-2015 עוד לא תורגמו להתחלות בנייה, זה לוקח זמן…
אני הנפשתי הרצאה של פרופ' פייטלסון שהציג את הנתונים הללו עד 2014 וטוען לצמצום המלאי התכנוני עד שנת 2012, ומשנת 2012 להגדלת המלאי התכנוני. אני עדיין אל השתכנעתי שזו בהכרח תמונת המצב המלאה, ואני מבקש להעלות את האפשרות שאולי יש מקור אחר לתוכניות, שמוביל לכך שהמצב הטבעי הוא שיש יותר התחלות בנייה מאשר תוכניות מאושרות ברמת נתוני מנהל התכנון. אם כך הם פני הדברים, ייתכן מאד שעד שנת 2011, מדובר על מצב טבעי, שכלל לא מעיד על שינוי במלאי התכנוני.
בשביל לנסות לבדוק את זה, עשיתי שני דברים. האחד, איתרתי את שנתון 2012 של מנהל התכנון ובו נתונים שמתחילים משנת 2007, ומעידים שלכל הפחות משנת 2007, המגמה שבה יש יותר התחלות בנייה מתוכניות מאושרות נשמרת (אם כי ההפרש קטן יותר). לצערי לא מצאתי נתונים היסטוריים, ואם אמצא יהיה ניתן לבדוק בקלות, אם אכן בשנים הקודמות לכך, הייתה צבירת מלאי תכנוני (כלומר יותר תוכניות מאושרות מהתחלות). אם יסתבר שהמגמה של התחלות גבוהות מתוכניות מאושרות היא קבועה יחסית לאורך שנים רבות, אני אטען שאין אפשרות שמדובר על מלאי תכנוני, אלא על כשל רישומי.
בתור ניסיון לתקוף את הבעיה מכיוון אחר, ניגשתי לנתוני הלמ"ס, שצריך להודות, אינם חופפים לנתוני מנהל התכנון. בעיקר הם נעדרים כל סימן להתהפכות ביחס בין היתרים והתחלות בנייה משנת 2012. יחד עם זאת, הם מתחילים משנת 1995, ולכן מאפשרים מבט היסטורי רחב יותר. אפשר לראות כי מאז ומתמיד נשמרת מגמה של יתר התחלות בנייה (כתום) ביחס להיתרי הבנייה הניתנים (כחול). בצע סגול הצגתי את ההפרש בין אלה. אחרי בחינה של עשרות משתנים שונים על בסיס מטריצה שבניתי מנתוני למ"ס, איתרתי את המשתנה של התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית (ירוק). התמונה העולה היא שיש התאמה גבוה מאד, כמעט חפיפה (פירסון 0.99), בין ההפרש לבין כמות הדירות ביוזמה ציבורית. ממצא זה מעלה אפשרות לכך שהרישום בלמ"ס של היתרים אינו כולל היתרים שניתנו במסגרת בנייה ציבורית.
קשה להשליך את זה על נתוני מנהל התכנון, שכאמור לא חופפים ויחד עם זאת לא מציגים פרספקטיבה היסטורית, אבל אפשר לראות בכך רמז לאפשרות, שלא מדובר על מלאי שצומצם אלא על פער שנובע מרמת הרישום. אחת האפשרויות שהצעתי נוגעת לתוכניות שניתנו בהן הקלטות וסטיות לאחר אישור התוכנית. לצורך הדוגמא יש אפשרות כי הרישום של תוכניות מאושרות לא כולל תקנות שבס שניתנו לאחר אישור התוכנית, ואז עלול להיווצר פער מדומה בין אישור תוכניות לבין התחלות בנייה, פער שלא מייצג צמצום במלאי, אלא עניין רישומי בלבד.
לא הצלחתי לצרף את הגרפים לתגובה, אז ניתן לעיין פה בקובץ האקסל עם צמד הגרפים.
https://www.dropbox.com/sh/fkl8fjsjzc2d52u/AAAZeiZmqQLcYjlHnUooLHCja?dl=0
המקורות לנתונים:
נתוני מנהל התכנון מתססים על שנתוני מנהל התכנון 2012 (2007-2008) ו-2014 (2009-2014). נתון 2015 כמובן מבוסס על ההכרזה של שר האוצר.
נתוני הלמ"ס מגיעים ממחולל הדוחות שזמין כאן
http://www.cbs.gov.il/ts/IDa1d58beee61309/databank/building_func.html?level_1=15
להרצאה של פרופ' פייטלסון
פינגבק: סיכום דצמבר-ינואר (סיכום בחירות) | המדד המוניציפלי
פינגבק: זכויות בשפע | המדד המוניציפלי
פינגבק: דיור למשקי בית בישראל | המדד המוניציפלי